TJ 78646, 19 sept. 2025, RG 22/05165

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 19 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/05165 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q2KZ

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P] [V], né le 28 Novembre 1962 à [Localité 1], de nationalité française, Directeur du CAERIF, demeurant [Adresse 1],
représenté par Me Carine DUCROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [K], né le 20 Décembre 1955 à [Localité 2] (75), de nationalité française, retraité
représenté par Me Pascal FOURNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [E] [Q], née le 24 Juin 1953 à [Localité 3] (Maroc), de nationalité française, retraitée,
représentée par Me Pascal FOURNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 02 Septembre 2022 reçu au greffe le 27 Septembre 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 11 Février 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2025, prorogé au 19 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 3 décembre 2020, Monsieur [J] [V] a acquis de Monsieur [L] [K] et Madame [E] [Q] épouse [K] (ci-après « les époux [K] ) un bien immobilier de plain-pied situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (Yvelines) moyennant le prix de 334.000 euros.

Annexé à l'acte authentique de vente, un diagnostic d’exploitation réalisé par la SEVESC le 3 janvier 2019 mentionnait que les branchements étaient conformes aux règles de raccordement au réseau public d’assainissement.

Pour autant, Monsieur [V] soutient avoir découvert, dès le mois de janvier 2021, que la douche, le lavabo et l’évier situés dans le studio attaché à la maison ne disposaient pas d’un système d’assainissement collectif conforme ce qui l'a conduit à faire réaliser un nouveau contrôle du raccordement au réseau public d’assainissement.

Le rapport de la SEVESC daté du 27 mars 2021 confirme que les branchements ne sont pas conformes aux règles de raccordement au réseau public d’assainissement pour le studio mais également pour l’évacuation de la machine à laver, située dans le garage.

Monsieur [V] a tenté de trouver une solution amiable, en vain en saisissant notamment un conciliateur qui a pu entrer en contact avec les époux [K], sans résultat.

Aussi, par l’intermédiaire de son conseil, suivant lettres recommandées des 1er mars 2022 et 7 juin 2022, Monsieur [V] lui a demandé la réalisation des travaux de conformité et leur règlement, toujours sans succès.

C'est dans ces conditions que par acte du 2 septembre 2022, Monsieur [V] a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir le remboursement des travaux de mise en conformité et l'indemnisation de son préjudice moral.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, Monsieur [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
DÉCLARER Monsieur [V] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
DÉBOUTER les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

Y faisant droit,
CONDAMNER solidairement les époux [K] à payer à Monsieur [V] les sommes
suivantes :
- 16.093 euros en restitution sur le prix de vente correspondant aux frais de travaux
nécessaires pour la mise en conformité du bien au raccordement du réseau collectif,
- 5.000 euros au titre de son préjudice moral,
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la défenderesse en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL
CARINE DUCROUX, avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 27 septembre 2024, les époux [K] sollicitent de voir :

Vu les articles 1 641 et suivants du code civil.
Vu l’article 1 240 du code civil.
Vu les articles 9, 699 et 700 du code de procédure civil,
• DIRE Monsieur [V] mal fondé en ses demandes et l’en débouter purement et simplement.
• DIRE Monsieur et Madame [K] recevables et bien-fondés en leur demande reconventionnelle.

En conséquence :
• DEBOUTER Monsieur [V] de l’ensemble de ces demandes dirigées contre les époux [K].
• CONDAMNER Monsieur [V] à payer aux époux [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudice moral.
• CONDAMNER Monsieur [V] à payer aux époux [K] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés dans les conditions fixées par l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024. L'affaire a été fixée à l'audience du 11 février 2025 et mise en délibéré au 30 avril 2025, prorogée au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :
- d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
- d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur l'existence d'un vice caché :

Monsieur [V] fait valoir qu'en l’espèce, il n’est pas reproché aux époux [K] un mauvais raccordement au système d’assainissement mais une absence de raccordement pure et simple au réseau d’assainissement, qui est obligatoire sous peine de sanction, de telle sorte que les anomalies correspondant à un vice caché.

Il explique que la société SEVESC, filiale de la société SUEZ spécialisée dans la collecte et le traitement des eaux usées, accompagne le déploiement de la politique départementale de gestion des eaux pluviales à la source et réalise les contrôles de conformité au règlement d’assainissement des installations privées ; qu'elle est intervenue le 8 septembre 2018 sur la propriété des époux [K] et a établi un rapport en date du 3 janvier 2019 ; que par courrier électronique du 23 juin 2021, la société SUEZ lui a indiqué cette intervention avait été réalisée dans le cadre des campagnes d’exploitation conduites pour le compte de la Communauté d’Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, et non dans le cadre d’une vente ; qu'il ressort de ce courrier électronique qu'en réalité la société SEVESC n’a pas visité l’ensemble des installations de la propriété lors de son passage, et notamment n’a pas visité le studio séparé.

Il souligne que le 15 mars 2021, la société SEVESC est intervenue de nouveau dans sa propriété et a établi son rapport le 27 mars 2021 en relevant plusieurs défauts dans les installations d’écoulement des eaux, et notamment venant du studio, qui n’avait pas été vérifié lors de sa première intervention ; que ce dernier rapport précise entre autres que les installations du studio qui ne sont pas raccordés au réseau de collecte public et se rejettent directement en infiltration dans le terrain.

Il soutient qu'il est établi que le vice allégué était bien antérieur à la vente, de sorte qu’il est bien caractéristique de vice caché ; que les époux [K] ne pouvaient pas ignorer ce vice et ne peuvent logiquement pas s’exonérer de leurs responsabilités, et encore moins se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés contenues dans l’acte de vente.

En défense, les époux [K] soulignent que l’acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés et qu'il ne suffit pas, pour la contourner, d'affirmer qu’ils « savaient parfaitement que le studio n’était pas raccordé au réseau d’assainissement collectif » au seul motif que Monsieur [K] « est un professionnel du bâtiment », encore faut-il le démontrer.

Ils soutiennent, ainsi que pour seule preuve de l’existence d’un vice caché, Monsieur [V] se fonde sur le second rapport établi par la SEVESC le 27 mars 2021 qui conclut à la non-conformité des branchements, sans explication sur le fait qu'en 2019, le même technicien avait relevé la conformité du réseau ; que ce second rapport n'est ni conforme à la réalité ni au descriptif notarié qui évoque l’existence d’une « Une chambre mitoyenne au garage donnant sur le jardin » et d’un « studio dans la continuité de la chambre […] » alors que cette chambre n’apparaît pas sur le second plan ce qui laisse ainsi supposer que le studio est mitoyen du garage ce qui est inexact ; que si comme le prétend ce second rapport la cuisine et la salle de bain n’étaient pas raccordées, le jardinet situé devant l’entrée du studio serait en permanence gorgé d’eau et impraticable.

Ils contestent l'affirmation de la SEVESC selon laquelle les éléments d’équipement du studio étaient « absents dans le premier diagnostic », alors que le studio est vieux de plus de 25 ans, de telle sorte qu'il a bien été visité par ses agents.

Ils soulignent, encore, que dans son courrier du 23 juin la SEVESC admet la nécessité de réaliser « des investigations privées et complémentaires », faute de savoir avec certitude si le raccordement est inexistant ou endommagé, voire même bouché, de telle sorte qu'en présence de deux rapports aux contenus contradictoires et dont la SEVESC reconnaît elle-même les limites quant au descriptif et à la conformité du réseau d’assainissement ; qu'au jour de la vente, selon le rapport de la SEVESC le réseau d’assainissement était conforme et nul ne connaît les interventions réalisées postérieurement.

Ils affirment, dès lors, que Monsieur [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un vice caché.

Ils font, encore valoir, que le vice supposé ne rend pas l’ouvrage ; qu'eux-mêmes ont utilisé ce studio sans difficulté pendant les 27 années de son occupation ; que Monsieur [V] ne justifie d’aucun désordre affectant le réseau d’évacuation de nature à impacter l’habitabilité de l’ouvrage.

Ils rappellent que pour obtenir que soit écartée de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente, il est nécessaire de rapporter la preuve de la connaissance que les vendeurs avaient de l’existence du vice supposé.

Ils soulignent qu'ils n’ont réalisé aucuns travaux sur le réseau d’assainissement et que le studio existait déjà en 1993 au moment de leur acquisition, occupé dans un premier temps par leurs enfants, puis par Madame [Q], mère de Madame [K], jusqu’à son décès ; que s’agissant d’un réseau enterré (donc non apparent) et non défectueux, forts du rapport de conformité établi par la SEVESC le 3 janvier 2019, ils ne pouvaient pas avoir connaissance du vice allégué, quand bien même serait-il établi.

Ils affirment que le seul fait que Monsieur [K] ait animé jusqu’à sa retraite en 2019, une entreprise de plomberie chauffagiste (qui par définition n’intervient pas sur les réseaux enterrés), ne suffit pas à le qualifier de professionnel de l’immobilier pour lui imputer la présomption de mauvaise foi et de connaissance du vice qui s’y rattache ; qu'ils n'ont pas acheté le bien dont s'agit pour faire une opération immobilière mais pour y établir leur domicile familial.

***

L'article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l'acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l'article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur, s'il l'avait connu, n'aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l'article 1642 du même code ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu'aux termes de l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s'applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L'acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l'action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

A cet égard, il est constant qu'un rapport d'expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Ce rapport constitue alors un élément de preuve qui pourra être pris en compte dans la mesure où il est corroboré par d'autres pièces, la décision du juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une seule des parties.

***

En l'espèce, au soutien de ses prétention, Monsieur [V] produit deux rapports de contrôle des rejets du domaine privé établis par la société SEVESC.

Il n'est pas discuté par les parties que le premier, en date du 3 janvier 2019 était annexé à l'acte de vente.

Quant au second, édité le 27 mars 2021, Monsieur [V] indique qu'il a été établi à sa demande après qu'il a constaté l'existence de désordres sur le système d'évacuation du bien acquis, sans qu'il précise quelle était la nature desdits désordres.

Or, il apparaît utile de rappeler que ces deux rapports, qui ont été établis de manière non contradictoire, concluent de manière diamétralement opposée, le premier considérant que l'installation est conforme et le second qu'elle ne l'est pas.

Pour autant, ces deux documents se contentent de procéder à des constatations et ne se prononcent ni sur le caractère caché du vice et son antériorité à la vente, ni sur l'impropriété du bien vendu à l'usage qui en est attendu.

Par ailleurs, l'acte de vente comprenant une clause exonératoire de garantie des vices cachés, il est nécessaire que soit démonté la connaissance que les vendeurs auraient pu avoir des anomalies.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve de ces caractéristiques, qui peut être rapportée par tous moyens, incombe à celui qui invoque l'existence d'un vice caché.

Or, force est de constater que le demandeur ne procède que par affirmation, notamment lorsqu'il soutient que les vendeurs avaient connaissance des désordres affectant le réseau d'assainissement du bien vendu, alors qu’aucun élément au dossier n'établit que les époux [K] seraient intervenus sur le réseau d'évacuation de eaux de pluie et des eaux usées de la propriété lorsqu’ils en étaient les propriétaires.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [K] ne conteste pas avoir géré une entreprise de plomberie avant de faire valoir ses droits à la retraite ne saurait constitué une présomption de connaissance du vice.

En effet, dans le cadre du présent litige, il n'est pas contestable qu'il n'est pas intervenu à titre professionnel mais à titre privé pour vendre le logement qu'il occupait.
Or, il ne peut être déduit de sa profession passée, la connaissance des désordres affectant ledit bien.

Pour autant, Monsieur [V] ne fait valoir aucun élément susceptible d'apporter cette preuve.

Dès lors, sans qu'il soit nécessaire d'examiner si les désordres invoqués par Monsieur [V] revêtent la qualification de vices cachés, il convient de constater qu'en l'absence de démonstration de la connaissance, par les défendeurs, des malfaçons affectant le réseau d'avacuation de leur immeuble, la clause exonératoire de garantie des vices cachés a vocation à s'appliquer et telle sorte que l'action du demandeur ne peut prospérer.

En conséquence, Monsieur [V] sera débouté de l'ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle :

Les époux [K] font valoir qu'ils ont été importunés et inquiétés par cette procédure alors qu’ils sont âgés l’un et l’autre et que Madame [K] est gravement malade.

Ils sollicitent de ce fait une indemnité réparatrice du préjudice moral qu’ils subissent du fait de l’acharnement manifeste dont fait preuve le demandeur dans un esprit procédurier et purement mercantile.

Monsieur [V] rétorque que ls époux [K] n’ayant pas accepté de régler le litige à l’amiable en s’abstenant de faire droit à ses demandes et en faisant obstacle à la conciliation ne peuvent se prévaloir d’un préjudice moral ni à la réparation de celui-ci.

Il affirme que si aucune réunion de conciliation n’a été fixée, ce n’est en aucun cas parce que ses demandes seraient illégitimes ou infondées, mais uniquement en raison du plafond d’intervention du conciliateur, qui s’élève à 5.000 euros.

***

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Lorsque le droit d’ester en justice dégénère en abus, cette faute peut être sanctionnée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Il est admis que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs.

Il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une intention de nuire, l’abus du droit d’agir en justice pour un demandeur pouvant être constitué par le fait de mener une action dépourvue de tout fondement ou dont il ne pouvait valablement croire au succès.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, outre le fait que la mauvaise foi de Monsieur [V] n'est nullement démontrée, la seule faute pouvant objectivement lui être reprochée est d'avoir effectué une appréciation inexacte de ses droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, les époux [K] doivent être déboutés de ce chef de prétentions.

- Sur les autres demandes

Monsieur [V], qui succombe, sera condamné aux dépens avec distraction ainsi qu'il sera précisé au dispositif de la présente décision

Il sera également condamné à verser aux époux [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS