TJ 51454, 26 août 2025, RG 25/00875

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00875 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FBL3

Minute 25-

Jugement du :
26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE :

SA d' HLM PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de on représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 25 août 2007, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommé PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à M. [K] [Y] un logement à usage d'habitation de type 2 sis [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel révisable de 259,58 euros, outre 104,90 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 2 188,29 euros.
Ce commandement signifié le 29 octobre 2024 étant resté infructueux, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner M. [K] [Y] le 10 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de Reims aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire,
- la résiliation du bail en date du 25 août 2007 par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation judiciaire, l'expulsion de M. [K] [Y] et de tout occupant de son chef du logement principal et de la cave, sa condamnation au paiement de la dette locative outre les intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux avec intérêts au taux légal, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée le 26 mai 2025 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation
A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard du décompte arrêté au 22 mai 2025 s’élève désormais à la somme de 4 845,00 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que M. [K] [Y] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire, faute de versement du loyer courant avant l’audience.

Le défendeur présent à l’audience ne sollicite pas de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et souhaite quitter son logement.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire n’occuperait plus l’appartement depuis plusieurs mois et qu’en tout état de cause, il ne souhaiterait pas reprendre les paiements auprès de la société PLURIAL NOVILIA.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l'article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l'existence d'une dette locative avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l'article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 25 août 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 188,29 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024 et le bail se trouve de plein droit résilié avec toutes conséquences de droit.
Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.
En conséquence, l’expulsion de M. [K] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de M. [K] [Y] au paiement de la somme de 4 845,00 euros.
Il est de droit constant que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l'espèce, la société PLURIAL NOVILIA, verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 4845,00 euros.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.
S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur M. [K] [Y], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et M. [K] sera condamné au paiement de la somme de 4 845,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 mai 2025, après déduction des frais de procédure, augmentée des intérêts au taux légal.

M. [K] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou par l’établissement du procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [K] [Y] supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens
L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera donc rejetée.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS