TJ 51454, 26 août 2025, RG 25/01134

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/01134 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FB5B

Minute 25-

Jugement du :
26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE :

LA SA LE FOYER REMOISagissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Mme [T] [U], salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Madame [W] [I], munie d'un pouvoir

Madame [W] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 6 décembre 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré le FOYER REMOIS1 (ci-après dénommée LE FOYER REMOIS), a donné à bail à M. [G] [L] et Mme [I] [W] un appartement à usage d'habitation de type 5 sis [Adresse 2] à [Localité 1] et d’un box intérieur n° 56, moyennant un loyer mensuel révisable de 732,79 euros, outre 84,02 euros de provisions pour charges et 44,98 euros pour le box intérieur.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 1 897,53 euros.
Ce commandement signifié le 9 décembre 2024 étant resté infructueux, la société LE FOYER REMOIS a ensuite fait assigner M. [G] [L] et Mme [I] [W] le 11 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de Reims aux fins de, sous bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation du bail en date du 6 décembre 2019 par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du box intérieur, d’ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef du logement principal et du box intérieur, d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative avec intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du Code civil, au paiement solidaire d’une indemnité d’occupation des lieux avec intérêts au taux légal, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée le 26 mai 2025 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation
A l’audience la société LE FOYER REMOIS, représentée par Mme [T] [U], dûment habilitée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement qui, au regard d’un décompte en date du 25 mai 2025 s’élève désormais à la somme de 697,89 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société LE FOYER REMOIS expose que M. [G] [L] et Mme [I] [W] ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Mme [I] [W] est présente à l’audience, elle est porteuse d’un pouvoir spécial afin de représenter M. [G] [L] à l’audience. Elle fait valoir qu’elle ne souhaite pas rester dans le logement.

Elle sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et propose de régler la dette locative à hauteur de 50,00 euros en plus du montant mensuel du loyer.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Celui-ci met en évidence que les revenus du couple sont de 3 141,00 euros. L’enquête précise que depuis le mois de février 2025, des versements ont été effectués et ont permis de ramener la dette locative à 963,33 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction et prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l'article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l'existence d'une dette locative avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l'article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 6 décembre 2019 contient une clause résolutoire et il est constant qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 897,53 euros.
Il est tout aussi constant qu’au regard des éléments produits, les causes du commandement ont été acquittés dans le délai conventionnel de deux mois.
En effet, il ressort du décompte versé aux débats que M. [G] [L] et Mme [I] [W] ont effectué deux versements le 29 décembre 2024 pour un montant de 1 906,03 euros.
Dans le prolongement de l’article 1342-10 du Code civil, il convient, à défaut d’indication par les débiteurs, d’imputer ces versements sur les causes du commandement prenant en compte les dettes échues et sur les dettes que les débiteurs ont le plus intérêt à acquitter.
Dès lors, les causes du commandement étant de 1 897,53 euros hors les frais d’huissier de justice, il y a lieu de considérer que le versement de 1 906,03 euros effectué dans le délai de deux mois a purgé le commandement de payer, même si les frais d’huissier de justice n’ont pas été réglés, les frais de commandement ne constituant pas un accessoire du loyer.
Il est de jurisprudence constante que le loyer payé dans le délai conventionnel éteint la clause résolutoire, même si les frais d’huissier de justice ne sont pas immédiatement acquittés.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2019, entre la société LE FOYER REMOIS et M. [G] [L] et Mme [I] [W]

3- Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En outre, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve d’une inexécution suffisamment grave justifiant et entrainant la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [G] [L] et Mme [I] [W] n'ont pas réglé régulièrement leurs loyers ce qui a provoqué la signification d’un commandement de payer.

Il est cependant établi que M. [G] [L] et Mme [I] [W] ont fait preuve d’une réactivité et ont acquitté les causes de ce commandement dans le délai imparti en effectuant des versements importants afin de régulariser leur situation.

Dans le prolongement de l’enquête sociale, il ressort que depuis février 2025, plusieurs versements pour un total de de 3 000,00 euros ont été effectués. A ce jour, la dette locative est ramenée à un montant de 697,89 euros. Par ailleurs, en accord avec le bailleur, un plan d’échelonnement a été mis en place à raison de 50,00 euros par mois en supplément du loyer.

Compte tenu des efforts que M. [G] [L] et Mme [I] [W] ont ainsi effectués et à considérer que la violation des obligations contractuelles est avérée, elle n’est cependant pas suffisamment grave et répétée pour justifier la résiliation du bail.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 décembre 2019, ni d’ordonner l’expulsion de M. [G] [L] et Mme [I] [W] et de tous occupants de leur chef.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

La société LE FOYER REMOIS sollicite la condamnation solidaire de M. [G] [L] et Mme [I] [W] au paiement de la somme de 697,89 euros selon décompte en date du 25 mai 2025.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l'espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 697,89 euros.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LE FOYER REMOIS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.
M. [G] [L] et Mme [I] [W] ne contestent pas devoir l’arriéré locatif qu’ils expliquent, entre-autre, par une période financière difficile.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société LE FOYER REMOIS et M. [G] [L] et Mme [I] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 697,89 euros, conformément à la clause de solidarité conventionnelle, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025 ;

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il ressort des éléments de la procédure que M. [G] [L] et Mme [I] [W] occupent un emploi en CDI et perçoivent à ce titre, un revenu mensuel de 3 100,00 euros.
En outre, la société LE FOYER REMOIS ne s'est pas formellement opposée à l'octroi de délais de paiement au débiteur et il ressort de l’enquête sociale que depuis le mois de février 2025, un accord d’échelonnement est déjà en place.
Compte tenu de la somme due par M. [G] [L] et Mme [I] [W] à la société LE FOYER REMOIS, de la situation économique des débiteurs, il convient d'octroyer à ces derniers des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.
Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.
Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par M. [G] [L] et Mme [I] [W] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Sur la demande d’une indemnité d’occupation

Compte tenu du débouté de la société LE FOYER REMOIS de son action en résolution judiciaire du bail, cette demande devient sans fondement.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [L] et Mme [I] [W] supporteront solidairement la charge des entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens
L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera donc rejetée.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS