TJ 51454, 26 août 2025, RG 24/04177

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04177 - N° Portalis DBZA-W-B7I-E7UY

Minute 25-

Jugement du :
26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction et prorogée au 26 août 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. d'HLM LE FOYER REMOIS agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Madame [T] [K], salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [W]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 octobre 2023, la société FOYER REMOIS, a donné à bail à [X] [W] un logement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 456,86 euros.

Ce commandement signifié le 3 octobre 2024 étant resté infructueux, la société FOYER REMOIS a ensuite fait assigner Mme [W] [A] le 11 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection de Reims afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de location, l'expulsion de Mme [W], faute pour elle d’avoir quitté volontairement les lieux et la condamnation au paiement de la dette locative, une indemnité d’occupation des lieux, la condamnation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin aux entiers dépens de l’instance.

Lors de l’audience du 24 février 2025, un renvoi a été sollicité par la société FOYER REMOIS et l’affaire a fait l’objet d’un renoi à l’audience du 24 mars 2025.

A l’audience du 24 mars 2025, la société LE FOYER REMOIS, représentée par Mme [T] [K] dûment habilitée, précise sa demande de paiement de l’arriéré locatif au regard d’un décompte arrêté au 21 mars 2025 et maintient oralement l’ensemble de ses prétentions de :

- constat de la clause résolutoire, en raison du défaut de paiement ;
- d’expulsion de Mme [A] [W] du logement qu’elle occupe ;
- paiement de la somme de 427,00 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus au 21 mars 2025 ;
- paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;
- paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- des entiers dépens.

La société LE FOYER REMOIS n’est pas opposée à des délais de paiement dans la mesure où la locataire a procédé à des versements réguliers après la signification du commandement de payer.

Dans ces conditions, elle demande des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que Mme [W] ne s’est pas acquittée des causes du commandement qui lui a été signifié le 3 octobre 2024.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que la locataire a procédé au versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Le rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été faite à l’audience.

Mme [W] [A], bien que régulièrement assignée, ne comparaît pas, ni personne pour elle.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La procédure étant régulière, recevable et bien fondée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statué sur le fond en l’absence du défendeur et ce, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, aux termes du contrat de location conclu le 27 octobre 2023, il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire que le bail serait résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est constant qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié 3 octobre 2024, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 456,86 euros.
Il est tout aussi constant que les causes du commandement n’ont pas été acquittés dans le délai conventionnel de deux mois ; la locataire étant absente, aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LE FOYER REMOIS, au titre d’un contrat de location, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le décompte des loyers impayés joint à l’acte introductif d’instance est précis, il correspond au montant du loyer initial augmenté des charges, indemnités d’occupation et démontre que Mme [W] reste devoir la somme de 427,00 euros, selon décompte arrêté au 21mars 2025.

Mme [W] sera par conséquent condamnée au paiement d’une somme de 427,00 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges impayés à la date du 21 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, la société LE FOYER REMOIS, présente à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure, notamment du bilan social, que Mme [W] perçoit des prestations familiales et le RSA pour un montant total de 1025,00 euros. Le versement de L’APL et le RLS étant suspendu depuis le mois de février 2025.

De plus, il apparaît que Mme [W] a réglé, depuis l'assignation une partie de sa dette locative.
Il s'en déduit que Mme [W] est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

Il ressort des relevés de compte produits aux débats que Mme [W] a procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu'elle est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.
Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d'accorder à Mme [W] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.
Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [W] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de paye.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS