TJ 51454, 21 août 2025, RG 24/03280
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
JUGEMENT DU 21 AOUT 2025
N° RG 24/03280 - N° Portalis DBZA-W-B7I-E5QU
Minute 25-
Jugement du :
21 août 2025
La présente décision est prononcée le 21 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Sous la présidence de M. Hubert BARRE , juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Date des débats : 06 juin 2025
DEMANDEURS :
Monsieur [Q] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [J] [L] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par la SELAS AGN AVOCATS REIMS CHALONS
ET
DÉFENDEURS :
Monsieur [A] [K]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [V] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentés par Me Olivier CHALOT avocat au barreau de REIMS
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2020, Monsieur [Z] [Q] et Madame [Z] [J] (ci-après désigné « les époux [Z]) ont consenti à Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] un bail à usage d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 3] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 590 euros, outre une provision pour charges à hauteur de 100 euros.
Les locataires ont délivré un congé le 22 décembre 2023 et ont quitté les lieux le 30 janvier 2024.
Se prévalant du non-paiement des anciens locataires à la suite d'une régularisation des charges, pour les périodes comprises entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022, puis entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023, les époux [Z] les ont, par l'intermédiaire de leur Conseil, mis en demeure de régler la somme de 3931,98 euros, par courrier en date du 12 avril 2024.
En l'absence d'accord, les époux [Z] ont, par voie d'huissier de justice en date du 1er octobre 2024, fait assigner Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour solliciter de :
condamner Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V], in solidum, au paiement de la somme de 1613,06 euros pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et la somme de 1492,06 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;condamner Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V], in solidum, au paiement de la somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral ;condamner Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V], in solidum, au paiement de la somme de 1800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 6 décembre 2024 et a fait l'objet de renvois successifs à la demande des parties.
Elle a été retenue à l'audience du 6 juin 2025, à l'occasion de laquelle les époux [Z], représentés par leur Conseil, s'en rapportent à leurs dernières conclusions, aux termes desquelles ils demandent de :
condamner les défendeurs, in solidum, au paiement de la somme de 3059,84 euros au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2021 au 30 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;condamner les défendeurs, in solidum, au paiement de la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral ;débouter les défendeurs de leurs demandes ;condamner Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V], in solidum, au paiement de la somme de 1800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V], représentés par leur Conseil, sollicitent de :
fixer le montant des sommes dues à la somme de 1305,03 euros pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 janvier 2024 ;dire que la somme portera intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2024 pour les seules sommes dues pour les périodes 2021 à 2022 et 2022 à 2023 ;condamner in solidum les époux [Z] à leur payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;ordonner la compensation des sommes dues ;leur accorder des délais de paiement pendant 24 mois ;débouter les époux [Z] de leurs demandes ;condamner in solidum les époux [Z] au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025 par jugement mis à disposition au Greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de condamnation en paiement au titre de la régularisation des charges
L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».
L'article 7-1 de la même loi énonce que les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Sur la prescription partielle
Si les défendeurs font valoir que les sommes réclamées pour la période antérieure au 1er octobre 2021 sont prescrites, les époux [Z] font valoir qu'ils ne pouvaient avoir connaissance du montant des charges de copropriété qu'à la clôture des comptes à la fin de l'année civile.
En effet, comme il résulte des courriers adressés par FONCIA aux bailleurs les 10 février 2023 pour le bilan annuel des charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, 13 novembre 2023 pour le bilan annuel des charges du 1er juin 2022 au 230 juin 2023et 4 novembre 2024 pour le bilan annuel des charges du 1er juillet 2023 eau 30 juin 2024, c'est seulement à la fin de l'année civile que les propriétaires ont été officiellement informés de l'insuffisance des charges provisionnelles payées pour ces différentes périodes. Ainsi, pour les demandes formées au titre de la période commençant au 1er juillet 2021, ce n'est qu'à compter du 10 février 2023 que le délai de prescription triennale à commencé à courir.
Or, l'assignation a été délivrée le 1er octobre 2024, soit avant l'expiration de ce délai.
Par conséquent, les demandes formées par les époux [Z] ne sauraient être considérées comme prescrites, même partiellement.
Sur les sommes dues
A titre liminaire, il convient d'indiquer que la lecture des bilans annuels des charges produits doit, comme l'indiquent à juste titre les demandeurs, à la lueur des éléments renseignées en pages 2/3 de chacun de ces bilans, lesquelles correspondent bien au montant des charges courantes concernant le lot n°61, qui est l'appartement auparavant loué aux défendeurs. En effet, il est évident que les sommes renseignées dans la colonne « dont locatif » correspondent à la part de charges incombant au locataire.
Il résulte de ces bilans annuels des charges ainsi que :
Pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le total des charges locatives annuelles pour la période s'élève à la somme de 2813,06 euros.
Pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le total des charges locatives annuelles s'élève à la somme de 2513,36 euros.
Pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, le total des charges locatives annuelles pour la période s'élève à la somme de 1828,90 euros, avec, du fait de leur départ des lieux au 30 janvier 2024, un restant dû à la charge des locataires qui pourrait être limité à la somme de 1066,86 euros. Toutefois, leur demande se limitant à la somme de 962,71 euros pour ce poste, il ne saurait être statué au-delà si bien qu'elle sera retenue dans la limite de leur demande
S'agissant des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, les avis de taxe foncière pour les années 2022 et 2023 montrent que celle-ci s'élève aux sommes de 179 euros en 2022 et 192 euros en 2023.
Soit la somme globale due par les locataires au titre des charges locatives régularisées à hauteur de 6665,14 euros, somme à laquelle il convient de déduire les montants déjà versés au titre des charges provisionnelles, soit la somme, entre le 1er juillet 2021 et le 30 janvier 2024, de 3600 euros.
Ainsi, le restant dû par les anciens locataires s'élève à la somme de 3065,14 euros.
Néanmoins, la demande des époux [Z] se limitant à la somme de 3059,83 euros, et la juridiction ne pouvant statuer ultra petita, la condamnation – in solidum – des défendeurs se limitera à cette somme, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 pour l'intégralité de la somme, le montant demandé dans le courrier de mise en demeure étant supérieur.
Sur la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil prévoit que, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal.
L'article poursuit en disposant que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »
L'article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
En l'espèce, si les époux [Z] invoquent un préjudice moral en lien avec la procédure judiciaire en cours, ils ne démontrent ni même n'allèguent une quelconque mauvaise foi de la part des défendeurs.
Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de condamnation à titre de dommages et intérêts
Se fondant sur l'article 23 de la loi n°89-462 susvisé, les défendeurs font valoir un préjudice moral découlant d'une provision pour charges sous-estimées, sans régularisation régulière par les bailleurs, ce qui ne leur a pas permis d'évaluer le montant des charges à acquitter, causant nécessairement un préjudice.
Toutefois, il est nécessaire de signaler qu'un bailleur peut solliciter la régularisation des charges dès lors qu'il se situe dans le délai de prescription triennale. Par ailleurs, les locataire n'ont jamais sollicité de régularisation des charges, alors même qu'ils ne pouvaient que constater que leur bailleur n'y procédait pas spontanément. En sus, ce même article 23 prévoit que la conséquence de l'absence de régularisation des charges avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité et la faculté, pour le locataire, de solliciter de procéder au règlement par douzième.
En tout état de cause, ils se limitent à invoquer l'existence d'un préjudice moral et d'un préjudice économique sans apporter aucun justificatif. Ils ne prouvent pas avoir dû rechercher en urgence un nouveau logement et rien ne démontre qu'ils auraient recherché un nouveau logement plus tôt s'ils avaient eu connaissance du montant réelle des charges locatives. La seule preuve de l'absence de régularisation annuel ne saurait suffire à caractériser l'existence d'un préjudice moral ou économique.
Ainsi, défaillants dans l'administration de la preuve de l'existence d'un quelconque préjudice, la demande de Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] sera rejetée.
La demande subséquente de compensation des sommes est sans objet.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il apparaît, à la lecture des pièces produites, que Madame [N] [V] perçoit une rémunération d'environ 1200 euros et que Monsieur [K] [A] perçoit un salaire d'environ 1400 euros. Le couple a perçu également la somme de 706,62 euros au titre de prestations familiales (pour trois enfants) au mois de mars 2025. Ils ont également contracté un emprunt à hauteur de 20000 euros en mars 2024 et s'acquittent d'une échéance initialement fixée à la somme de 259,95 euros.
De plus, les demandeurs ne se sont pas formellement opposés à l'octroi de délais de paiement.
Par conséquent, la situation des débiteurs et le montant dû justifient que soit accordés des délais de paiement, tels que prévus au dispositif.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V], partie succombante, sera condamné aux dépens.
Sur les frais non compris dans les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] sera condamné à verser à les époux [Z] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] à payer à Monsieur [Z] [Q] et Madame [Z] [J] la somme de 3059,83 euros au titre de la régularisation des charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 ;
AUTORISE Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 120 euros (cent vingt euros) chacune et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;
DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital de la dette ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception rendra la totalité du solde restant dû immédiatement exigible ;
RAPPELLE que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par les époux [Z] et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [Z] [Q] et Madame [Z] [J] ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] à payer à Monsieur [Z] [Q] et Madame [Z] [J] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [N] [V] aux entiers dépensd e l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 21 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.
Le greffier Le président
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