TJ 51454, 26 août 2025, RG 25/00187

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00187 - N° Portalis DBZA-W-B7J-E77P

Minute 25-

Jugement du :
26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante ni représentée

Monsieur [P] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Comparant en personne

Rappel des faits
Par contrat du 20 novembre 2020, la société anonyme PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à M. [N] [P] et Mme [N] [Z] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant le paiement de loyer et de charges locatives.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 26 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 821,02 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître M. [N] [P] et Mme [N] [Z] devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;
- subsidiairement, la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 2] ;
- l’expulsion de M. [N] [P] et Mme [N] [Z] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier ;
- la condamnation solidaire de M. [N] [P] et Mme [N] [Z] au paiement :
* de la somme de 2 928,74 euros due au titre des loyers et charges arriérés augmentés des intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;
* d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;
- la condamnation de M. [N] [P] et Mme [N] [Z] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de M. [N] [P] et Mme [N] [Z] aux dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile ;

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son Avocate maintient oralement ses demandes faites par écrit, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 28 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 450,22 euros

En outre, elle ne s’oppose pas à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu du versement du loyer courant en date du 16 janvier 2025 et de la bonne foi des locataires.

M. [N] [P], comparaît en personne à l’audience.
Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [N] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier concernant les locataires n’a pas été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025 puis prorogée au 26 mai 2025 et 26 août 2025

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond à condition que la demande soit recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Mme [N] [Z] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à la société PLURIAL NOVILIA.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action
En application du II de l'article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l'existence d'une dette locative avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l'article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 20 novembre 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats, qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024, pour la somme en principal de 2821,02 euros. Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

M. [N] [P] et Mme [N] [Z] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement solidaire

Par application des articles 220 alinéa 1er et 514-4 alinéa 2 du Code civil, les époux et les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des accessoires.

Au cas d’espèces, les co-preneurs étant mariés, la solidarité passive est établie.
La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation solidaire de M. [N] [P] et Mme [N] [Z] au paiement de la somme de 1 450,22 euros.
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 1 450,22 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

Monsieur [N] [P], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et M. [N] [P] et Mme [N] [Z] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 450,22 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 janvier 2025, après déduction des frais de procédure avec intérêts au taux légal à compter 26 juillet 2024.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle

En l’espèce, M. [N] [P], présent lors de l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

1- Capacité de paiement :

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que les revenus du couple permettent un remboursement échelonné de la dette locative. En effet, M. [N], artisan à son compte, indique au tribunal que ses revenus lui permettent de faire face aux charges du couple.

A cet égard, il précise que les revenus du couple, malgré une baisse d’activité, sont d’environ 1 800,00 euros par mois.

D’ailleurs, il apparait que les époux [N] ont réglé, depuis l’assignation, une partie de leur dette locative
Il s'en déduit qu’ils sont en situation de régler leur dette locative.

2- Reprise du paiement intégral du loyer :

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que M. [N] [P] et Mme [N] [Z] ont procédé à un règlement de 2 000,00 euros en date du 16 janvier 2025, selon décompte produit par la société PLURIAL NOVILIA.

Autrement dit, il y a lieu de considérer que M. [N] [P] et Mme [N] [Z] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, conformément à l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, compte-tenu de ce qui précède, M. [N] [P] et Mme [N] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé ou en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et M. [N] [P] et Mme [N] [Z] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépensEn application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [N] [P] et Mme [N] [Z], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par ces motifs