TJ 51454, 12 sept. 2025, RG 25/00715

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00715 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FBAH

Minute 25-

Jugement du :
12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDERESSE :

SCI CACHALET agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Monsieur [O] [Q] son gérant

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [P] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant ni représenté

Madame [G] [F]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant ni représenté

Madame [I] [J] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 septembre 2022, la SCI CACHALET a consenti à Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable fixé à la somme de 900 euros outre une provision pour charges d'un montant mensuel de 300,00 euros.

Madame [I] [J] [M] s'est portée caution solidaire par acte séparé en date du 05 septembre 2022.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 24 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.462,94 euros en principal.
Ce commandement a été dénoncé à Madame [I] [J] [M] en sa qualité de caution le 26 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la SCI CACHALET a fait assigner Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] ainsi que Madame [I] [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

- constater que Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer signifié dans le délai de six semaines imparti par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989,
- constater à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] à leur obligation de locataire et notamment à leur obligation de payer les loyers,
- en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] et de tout autre occupant de leur chef,si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner solidairement Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] et Madame [I] [J] [M] au paiement de :
*la somme de 7.565,46 euros au titre des loyers impayés arrêtés à janvier 2025,
*l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l'audience,
*une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil,
*la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] et Madame [I] [J] [M] en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement, la dénonce à la CCAPEX, la présente assignation, la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 21 mars 2025 et retenue à l’audience du 20 juin 2025, au cours de laquelle la SCI CACHALET, représentée par son gérant, Monsieur [O] [Q], maintient ses prétentions, actualise l'arriéré locatif à la somme de 13.900 euros et s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [H] [P] [S], Madame [G] [F] et Madame [I] [J] [M] assignés tous trois à étude de commissaire de justice, ne sont ni comparants, ni représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l'audience lors de laquelle il en a été donné lecture, indiquant cependant que la famille malgré la mise à disposition ne s'était pas manifestée auprès du chargé de mission de sorte qu'aucune information ne pouvait être transmise concernant la situation familiale et budgétaire des défendeurs.

À l'issue des débats, lors desquels il a été demandé au gérant de la SCI [Q] de produire un décompte précis de l'arriéré locatif dont le paiement est demandé, l'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI CACHALET a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assigntion le 30 janvier 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 06 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au préqent litige, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l'espèce, le bail conclu le 05 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 24 septembre 2024, dénoncé régulièrement à la caution solidaire le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.262,94 euros.
Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

2. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI CACHALET produit uniquement un décompte arrêté au mois de janvier 2025 (terme de janvier 2025 compris) selon lequel Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] sont redevables de la somme en principal de 7.565,46 euros.

Aucun décompte n'est cependant produit par la demanderesse afin d'actualiser l'arriéré locatif.

Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] ainsi que Madame [I] [J] [M], qui ne comparaissent pas, n'opposent aucune contestation concernant le montant de cette somme. Ils seront en conséquence condamnés solidairement entre eux conformément aux stipulations du bail et à l'engagement de caution solidaire, au paiement de cette somme laquelle portera intérêts au taux légal à compter du rpésent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L'article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de l'examen du relevé de compte et des déclarations à l'audience du gérant de la SCI CACHALKET que les locataires n'ont procédé à aucun règlement depuis le mois de juillet 2024.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Les défendeurs, qui ne comparaissent pas, ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, de sorte qu'il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] seront par ailleurs condamnés solidairement avec Madame [I] [J] [M] en sa qualité de caution solidaire, et dans la limite de ses engagements, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.275,63 euros, pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir.

4- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] et Madame [I] [J] [M], qui succombent, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement, la dénonce à la CCAPEX, la présente assignation et la notification à la Préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI CACHALET les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [H] [P] [S] et Madame [G] [F] et Madame [I] [J] [M] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS