TJ 51454, 12 sept. 2025, RG 24/00737

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 24/00737 - N° Portalis DBZA-W-B7I-EYLL

Minute 25-

Jugement du :
12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Camille ROMDANE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Arnaud GERVAIS avocat au barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 06 octobre 2016, Monsieur [C] [S] a donné à bail à Madame [D] [W] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2] et moyennant un loyer mensuel révisable initial de 650 euros, outre la somme de 75 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte en date du 14 février 2024, Monsieur [C] [S] a fait assigner Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:
constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, dire la défenderesse occupante sans droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,la condamner à la somme de 1.098 euros en principal au titre des loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil,la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil,la condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [S] a fait valoir que Madame [D] [W] ne s'était pas acquittée de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 09 août 2023.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 07 février 2025, Monsieur [C] [S], représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions intégralement reprises dans ses conclusions déposées le 06 décembre 2024 demandant la condamnation de Madame [D] [W] à lui payer la somme de 3.790 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 mars 2024, sauf à parfaire ou diminuer et sous réserves de tous autres dus et intérêts postérieurs qui seraient calculés par le créancier au jour du règlement et notamment les intérêts de droit à compter du commandement de payer.
Il demandait en outre la condamnation de Madame [D] [W] à lui payer la somme de 154,55 euros correspondant aux frais de signification du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX et élevait sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.200 euros.

Il s'opposait en outre à l'octroi de délais de paiement.

Madame [D] [W], représentée par son conseil, a maintenu les prétentions exposées dans ses conclusions déposées au greffe le 06 septembre 2024 aux termes desquelles elle demandait à voir :
juger Monsieur [C] [S] tant irrecevable que mal fondé en ses demandes dirigées à l'encontrre de Madame [D] [W],en conséquence, l'en débouter,juger Madame [D] [W] recevable et fondée en ses demandes reconventionnelles et incidentes,ce faisant,débouter Monsieur [C] [S] de sa demande aux fins de constat de la résiliation judiciaire du bail compte tenu de la régularisation des impayés locatifs figurant au terme du commandement de payer du 09 août 2023 dans le délai de deux mois imparti pour ce faire,débouter en conséquence Monsieur [C] [S] de toutes demandes à titre de résiliation de bail et d'expulsion de Madame [D] [W] sur ces bases,à tout le moins,juger que Madame [D] [W] est de bonne foi,suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail dans l'attente du règlement échelonné de la dette locative conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil,autoriser Madame [D] [W] à s'acquitter de la somme de 1.098 euros en 21 mensualités de 50 euros chacune, le 22ème devant correspondre au solde de la dette,juger que les paiements à intervenir s'imputeront en priorité sur le capital restant dû,juger qu'à l'issue de la période de règlement échelonnée, le constat de l'effet de la clause résolutoire du bail au profit du bailleur sera caduc,débouter Monsieur [C] [S] de toute demande éventuelle en résiliation judiciaire de bail sur le fondement de l'article 1244 du code civil à défaut d'inexécution suffisamment grave aux obligations du bail,autoriser en tout état de cause Madame [D] [W] à s'acquitter de la somme de 1.098 euros en 21 mensualités de 50 euros chacune, la 22ème devant correspondre au solde de la dette,juger que les paiements à intervenir s'imputeront en priorité sur le capital restant dû,à défaut de remise volontaire, condamner Monsieur [C] [S] à délivrer à Madame [D] [W] les quittances de loyers afférents aux paiements qu'elle a réalisés et ce, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir,à défaut de remise volontaire également, condamner Monsieur [C] [S] à délivrer à Madame [D] [W] les justificatifs des charges afférentes au logement concerné pour la période ayant couru du 06 octobre 2016 à ce jour et sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir,débouter Monsieur [C] [S] de toutes demandes financières complémentaires dirigées à l'encontre de Madame [D] [W] et notamment celles formées au titre des frais irrépétibles et des dépens de la procédure,juger que les dépens de l'instance seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,débouter Monsieur [C] [S] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Le rapport des services sociaux n'a pas été reçu au greffe avant l'audience indiquant que Madame [D] [W] ne s'était pas présentée ni excusée au rendez-vous fixé et n'avait pas repris contact avec les services de sorte qu'aucun élément ne pouvait être fourni sur sa situation sociale et financière.

À l'issue de cette audience, l'affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2025.

Les débats ont cependant été rouverts et l'affaire renvoyée à l'audience du 16 mai 2025 afin de permettre au bailleur de produire un historique de compte depuis l'origine faisant apparaître chronologiquement le montant et la date des loyers appelés et le montant et la date des règlements effectués.

À cette audience, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à celle du 20 juin 2025 à la demande du défendeur.

À l'audience de renvoi, Monsieur [C] [S], de nouveau représenté par son conseil, maintient ses prétentions reprises dans ses conclusions n°2 déposées le 07 février 2025 et actualise l'arriéré locatif à la somme de 2.540 euros arrêtée à mai 2025 (terme de mai 2025 inclus).
Madame [D] [W] également représentée par son conseil, maintient également ses demandes reprises das ses conclusions n°2 déposées le 24 janvier 2025, ses demandes étant identiques à celles exposées dans se premières écritures.
Elle précise toutefois ne pas avoir d'observation à formuler quant au décompte produit de l'arriéré locatif porté à la somme de 2.540 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [C] [S] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 11 août 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l'espèce, le bail du 06 octobre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 09 août 2023, pour la somme en principal de 1.883 euros.
Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Madame [D] [W] oppose que, pour règlement de cette somme, elle a procédé aux versements suivants :
le 31 juillet 2023 de 809 eurosle 06 septembre 2023 de 809 eurosle 09 octobre 2023 de 809 euros,soit un total de 2.427 euros, de sorte qu'au 09 octobre 2023, date à laquelle, selon elle, expirait le délai de deux mois qui lui était imparti pour régulariser sa situation aux termes du commandement, les sommes objet dudit commandement avaient été réglées et qu'en conséquence il convenait de débouter Monsieur [C] [S] de sa demande en résiliation de bail.

Il n'est cependant pas contesté par Madame [D] [W] qu'à la date du commandement de payer du 09 août 2023 elle était redevable de la somme en principal de 1.883 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 juillet 2023.

Le décompte produit par Monsieur [C] [S] (sa pièce n°4) n'est pas davantage contesté par Madame [D] [W] ;

Il résulte de ce décompte que postérieurement au 24 juillet 2023 et dans le délai de deux mois du commandement de payer du 09 août 2023, Madame [D] [W] a procédé à trois règlements de 809 euros chacun.

Cependant, si le premier règlement du 31 juillet 3023 vient en déduction de la dette visée dans le commandement, le loyer du mois d'août 2023 n'est pas réglé et les loyers devant être réglés le 10 de chaque mois par application des stipulations du bail, les deux autres règlements de 809 euros des 06 septembre 2023 et 09 octobre 2023 sont venus en règlement des loyers de septembre et octobre 2023, ce sorte qu'à l'expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer, Madame [D] [W] restait devoir la somme de (1.883 – 809) 1074 euros.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2023 par application de la règle de computation des délais de l'article 642 du code de procédure civile.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

Monsieur [C] [S] produit un décompte arrêté au mois de mai 2025 (terme de mai 2025 compris) selon lequel Madame [D] [W] est redevable de la somme de 2.540 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [D] [W], qui n'oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamnée au montant de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 février 2024 à concurrence de la somme de 1.098 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L'article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'examen du relevé de compte montre que la locataire a repris le paiement du loyer dans son intégralité depuis le mois de septembre 2023, à l'exception des mois de mars et avril 2025 où elle n'a réglé que 500 euros pour chacun de ces mois.

Elle a cependant repris le paiement intégral du loyer du mois de mai 2025, dernier loyer avant l'audience.

Madame [D] [W] ne justifie toutefois pas de sa situation de ressources actuelles.
Elle produit sa déclaration de revenus pour l'année 2023 mentionnant un total de 18.043 euros, soit 1.505 euros en moyenne par mois, ainsi qu'une attestation de paiement de la CAF mentionnant pour le mois de juin 2024 un total d'allocations de 1.457,10 euros, dont une allocation logement de 471 euros.

La défenderesse apparaît ainsi en capacité de régler sa dette locative.

Il convient dès lors de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets du prononcé de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés.

4. Sur la demande de remise des quittances de loyers et des justificatifs de charges à la locataire
L'article 21 de la loi du 06 jui 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. 
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

À défaut de remise volontaire, Monsieur [C] [S] sera en conséquence tenu de délivrer les quittances qui seront demandées par Madame [D] [W] pour les loyers ou toute somme réglées par elle.

L'article 23 3° alinéa 4 de la loi du 06 juillet 1989 dispose par ailleurs que n mois avant la régularisation des charges locatiuves, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Monsieur [C] [S] sera en conséquence tenu, à défaut de remise volontaire, d'adresser à Madame [D] [W] le justificatif des charges afférents au logement concerné pour la période ayant couru à compter du 06 octobre 2016.
Par application des dispositions de l'article L1341-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.
Si le bailleur est tenu de délivrer gratuitement des quittances à son locataire pour tout versement effectué, et de justifier des charges locatives, la défenderesse ne rapporte pas ni même n'évoque qu'elle se serait opposée au refus de son bailleur de lui délivrer les quittances des loyers réglés ou les justificatifs des charges locatives.
Madame [D] [W] sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir assortir sa demande d'une astreinte
5- Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [W], qui succombe s'agissant de la demande en résiliation du bail, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 129,73 euros ainsi que mentionnée sur l'acte.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [S] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits.

Madame [D] [W] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS