TJ 10387, 17 sept. 2025, RG 23/01934

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

Jugement du :
17 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N°:

N° RG 23/01934 - N° Portalis DBWV-W-B7H-EVJP
NAC :50D

[E] [B]
[F] [A]

c/

[X] [Z] [U] épouse [S]
[H] [I] [S]

Grosse le
à

DEMANDEURS

Monsieur [E] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [F] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

D’une part, ET

DEFENDEURS

Madame [X] [Z] [U] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Monsieur [H] [I] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentés par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

D’autre part

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 27 Juin 2025 tenue par Madame LAFOUCRIERE Abigail, Juge, statuant à juge unique, assistée de Madame BISSON Laura greffière lors des débats et Madame DOMITILE Julie, greffière lors de la mise à dispositiion au greffe de la décision.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que la décision serait rendue le 17 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [E] [B] et Madame [F] [A] ont acquis auprès de Monsieur [H] [S] et Madame [X] [U] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 1], pour un prix de 218.850,00 euros par acte authentique du 23 février 2018.

Peu de temps après leur acquisition, Monsieur [E] [B] et Madame [F] [A] indiquent avoir subi des inondations au rez-de-chaussée de la maison lors d’orages.

Par ordonnance du 26 mars 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire confiée à Monsieur [T] [C]. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 mars 2023.

Par exploit d’huissier en date du 1er août 2023, Monsieur [E] [B] et Madame [F] [A] ont fait assigner Madame [X] [U] épouse [S] et Monsieur [H] [S] devant le tribunal judiciaire de TROYES aux fins d’obtenir le remboursement d’une partie du prix de vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état a :
- Débouté Monsieur [H] [S] et Madame [X] [U] épouse [S] de leur demande tendant à déclarer Monsieur [E] [B] et Madame [F] [A] irrecevables car forclos en leurs demandes,
- Débouté Monsieur [H] [S] et Madame [X] [U]
épouse [S] de leur demande subsidiaire tendant à les déclarer recevables à opposer la clause de non-garantie, et, en conséquence, à débouter Monsieur [E] [B] et Madame [F] [A] de l’ensemble de leurs demandes, s’agissant d’une question de fond,
- Condamné Monsieur [H] [S] et Madame [X] [U] épouse [S] à payer à Monsieur [E] [B] et Madame [F] [A] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Monsieur [H] [S] et Madame [X] [U] épouse [S] aux entiers dépens de l’incident.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mars 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [E] [B] et Madame [F] [A] demandent au tribunal de :
- DECLARER recevable et bien fondée l’action de Monsieur [B] et Madame [A],
- CONDAMNER Monsieur et Madame [S], au titre de la garantie des vices cachés, à restituer à Monsieur [B] et Madame [S] une partie du prix de vente de leur maison évaluée à la somme de 16.467,33 euros,

- CONDAMNER Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur [B] et Madame [A] la somme de 5.000 euros en indemnisation de leur préjudice matériel,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur [B] et Madame [A] la somme de 17.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2025 et à hauteur de 200 euros par mois jusqu’à règlement effectif de la somme de 16.467,33 euros,
- REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur et Madame [S],
- CONDAMNER Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur [B] et Madame [A] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens afférents à la procédure de référé.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [X] [U] épouse [S] et Monsieur [H] [S] demandent au tribunal de :

- À titre principal :
- Déclarer les époux [S] fondés et recevables à opposer aux vendeurs l’exception de non garantie,
- Débouter Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B] en l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre des époux [S],
- Débouter Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B] de leur demande en réduction du prix de vente formulée au titre de la garantie des vices,
- Débouter Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B] de leur demande en réparation du préjudice matériel pour 5000 €,
- Débouter Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B] de leur demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance,
- Les débouter en l’intégralité de leurs demandes au titre de l’article 699 et 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal faisait droit à la demande de garantie de Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B],
- Débouter Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
- Très subsidiairement, sur le trouble de jouissance, réduire la réclamation à 7 mois, soit 1400 €,
- Réduire substantiellement les autres demandes de Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B],

En tout état de cause,
- CONDAMNER Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B] aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du Code de procédure civile,
- DIRE que les dépens seront recouvrés directement par la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [F] [A] et Monsieur [E] [B] à la somme de 2500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

Le dossier a été retenu à l'audience du 27 juin 2025 et mis en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIFS :

I – Sur la demande de réduction du prix de vente :

A – Sur l’existence d’un vice caché :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, Monsieur [B] et Madame [A] se sont plaints d’inondation à l’intérieur de leur maison, dans la buanderie et la salle de séjour, en mai 2018 et juin 2018, tel que cela résulte du constat d’huissier réalisé le 31 mai 2018 et d’un mail de Madame [A] du 18 juin 2018 faisant état d’une nouvelle inondation suite à sa déclaration de sinistre du 31 mai 2018.

Leurs déclarations sont corroborées par les vidéos prises lors de ces orages et dont le contenu est rapporté par l’expert judiciaire dans son rapport, lesquelles font état de :
- « L’impossibilité pour le puisard créé d’absorber les eaux de ruissellement (toiture et cour intérieur) »,
- La présente d’une étendue d’eau sur la voirie au droit de l’accès à la propriété,
- Le suintement au niveau des joints de carrelage et des plinthes au droit du mur situé en limite de propriété ».

Elles sont également corroborées par le message vocal laissé par Monsieur [S] sur le téléphone de Madame [A] le 29 mai 2018, et dont le contenu a été constaté par un huissier de justice, aux termes duquel ce dernier vient aux nouvelles des nouveaux habitants, ayant appris qu’ils avaient été victimes de remontée d’eau dans la maison, tout en précisant que cela était déjà arrivé avant la vente.

Aux termes de son rapport d’expertise, au cours duquel un test d’étanchéité du sol a été réalisé, l’expert judiciaire a conclu que la cause de ces inondations provenait du sous-dimensionnement du puisard de la terrasse, qui doit évacuer l’ensemble des eaux de la toiture et de la cour intérieure réalisée en 2015.

Il relève toutefois que les traces d’humidité en pied des murs périphériques de l’habitation ne sont pas la conséquence de ces inondations, mais sont inhérentes au type de construction ancien de la maison.

Les inondations du rez-de-chaussée de la maison lors d’orages empêchent son usage normal et constituent un désordre suffisamment important pour être qualifié de vice au sens de l’article 1641 du code civil. Ces dernières sont ainsi déjà intervenues à plusieurs reprises et sont donc susceptibles de se répéter à l’avenir, les orages violents étant réguliers dans la région comme le relève l’expert judiciaire dans son rapport.

Ce vice était par ailleurs inconnu des acquéreurs, puisque ces derniers n’ont pu en découvrir l’existence que lors des premiers orages qui ont suivi leur installation.

Elles sont donc constitutives d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

B – Sur l’opposabilité de la clause de non garantie :

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

La clause de non garantie n’est donc opposable que si les vices cachés étaient inconnus du vendeur.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit bien une clause de non garantie des vices cachés, tout en précisant qu’elle ne s’applique pas, s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Dans un message vocal laissé par Monsieur [S] sur le téléphone de Madame [A] le 29 mai 2018, ce dernier fait état de remontées d’eau antérieures dans la maison.

Si ce dernier réfute depuis lors avoir déjà rencontré ces difficultés, il n’apporte aucune explication sur les raisons pour lesquelles il aurait indiqué le contraire en 2018.

Les attestations versées aux débats ne permettent pas non plus de l’expliquer. Les déclarations qui y figurent sont par ailleurs contredites par d’autres pièces versées aux débats, puisque certaines d’entre elles font état de l’absence d’infiltrations dans la maison, alors que des traces d’humidité anciennes ont été constatées tant par l’huissier de justice lors de la réalisation de son constat en 2018, que par l’expert lui-même.

L’expert judiciaire relève par ailleurs qu’il est « curieux que M. [S] et Madame [U] n’aient pas observé ce phénomène lorsqu’ils étaient propriétaires » car « les violents orages sont réguliers comme l’atteste le relevé des précipitations datant du mois de juillet 2017 où on peut remarquer 34,5mm le 23 juillet 2017 et 21 mm le 31 juillet 2017 ».

Il convient d’en déduire que Monsieur [S] et [U] avaient connaissance du risque d’inondation de la maison lors de violents orages.

La clause de non garantie présente à l’acte de vente leur est donc inopposable.

C – Sur l’évaluation de la réduction du prix de vente :

Aux termes de l’article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, en présence d’un vice caché.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé que le devis de reprise du puisard réalisé par l’entreprise PARIS pour la somme de 16.467,33 euros TTC permettait de mettre fin aux inondations.

Il convient donc de faire droit à la demande de réduction du prix de vente à hauteur de cette somme.

Monsieur [S] et Madame [U] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [B] et Madame [A] la somme de 16.467,33 euros en restitution d’une partie du prix de vente.

II – Sur les demandes d’indemnisation :

A – Sur les travaux de reprise de peinture et doublage :

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l’espèce, l’expert a évalué à 5.000,00 euros les travaux de reprise de peinture et doublage dans la maison suite aux inondations.

Ce préjudice n’est pas contesté par Monsieur [S] et Madame [U], qui demandent simplement que son évaluation soit réduite, sans motiver leur demande.

Monsieur [S] et Madame [U] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [B] et Madame [A] la somme de 5.000,00 euros au titre des travaux de reprise de peinture et de doublage.

B – Sur le préjudice de jouissance :

En l’espèce, Monsieur [B] et Madame [A] estiment avoir subi un préjudice de jouissance de façon continue depuis la survenance des inondations, compte tenu des traces d’humidité et des moisissures en résultant.

Pour autant, l’action en réduction du prix de vente pour vice caché ne porte que sur les inondations ponctuelles et non sur les traces d’humidités présentes sur les murs périphériques de la maison, lesquelles ne résultent pas des inondations mais de la technique ancienne de construction selon l’expert.

Or, l’huissier de justice dans son constat du 31 mai 2018 n’avait relevé aucune trace d’humidité dans la salle de séjour après l’inondation. Monsieur [B] et Madame [A] ne font par ailleurs pas état de la survenance de nouvelles inondations depuis le mois de juin 2018, de sorte qu’il n’est pas établi que les traces d’humidité qui auraient persistées dans le temps seraient en lien avec les inondations.

Ils justifient par contre d’un préjudice de jouissance ponctuelle, résultant de l’impossibilité d’utiliser totalement les salles touchées par les inondations pendant les orages, puis partiellement les mois qui suivent ces inondations, le temps qu’elles sèchent complètement.

En conséquence, il convient de retenir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance consécutif aux inondations pendant sept mois, qu’il convient d’évaluer à hauteur de 200,00 euros par mois conformément à leur demande, ce qui donne la somme totale de 1.400,00 euros.

Monsieur [S] et Madame [U] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [B] et Madame [A] la somme de 1.400,00 euros au titre du préjudice de jouissance.

III – Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] et Madame [U], qui succombent au sens de l’article précité, verront leur demande relative aux dépens rejetée et devront supporter les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et ceux de l’instance de référé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Monsieur [S] et Madame [U], qui succombent, verront leur demande relative aux frais irrépétibles rejetée et seront condamnés à payer à Monsieur [B] et Madame [A] la somme de 2.000,00 euros.

PAR CES MOTIFS :