TJ 10387, 15 sept. 2025, RG 25/00638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Jugement du :
15 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N°:

N° RG 25/00638 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FE77
NAC :72A

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

c/

[S] [V]

Grosse le
à

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]
sis à [Localité 1] [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la Société CENTURY 21 MARTINOT LAIRE IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [V]
né le 06 Octobre 1997 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 1]

non comparant et non représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l'audience d’orientation du 03 Juin 2025 tenue par :

Madame Abigail LAFOUCRIERE, juge, assistée de Mme Laura BISSON greffier présent lors des débats et de Mme Aurélie SUPRIN, greffier lors de la mise à disposition au greffe de la décision.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.
Il a été indiqué que la décision serait rendue le 15 septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [S] [V] est copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 1].

La société CENTURY 21 est le Syndic de cet immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble reproche à Monsieur [S] [V] de ne pas payer les charges de copropriété.

Par exploit d’huissier en date du 3 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]), représenté par son Syndic, a fait assigner Monsieur [S] [V] devant le tribunal judiciaire de TROYES aux fins de condamnation à payer les sommes dues au titre des charges de copropriété.

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Aux termes de cette assignation, à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande au tribunal de :

- CONDAMNER Monsieur [S] [V] à payer au Syndicat de Copropriété de la résidence [Adresse 1] la somme de 8.165,46 euros somme arrêtée au 1er janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compte de la sommation régularisée le 2 aout 2024 par application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- CONDAMNER Monsieur [S] [V] à payer au Syndicat de Copropriété de la résidence [Adresse 1] les sommes de 96 euros au titre de la constitution et transmission du dossier et de 156 euros au titre des frais des hypothèques conformément au règlement de copropriété,
- DIRE que l’intégralité des frais de recouvrement sera pris en charge par Monsieur [S] [V] et l’en CONDAMNER en vertu de l’article 10-1 du 10 juillet 1965,
- DIRE que Monsieur [S] [V] supportera seul la charge des dépenses que ce dernier pourrait occasionner dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l`assemb1ée générale,
- CONDAMNER Monsieur [S] [V] à payer au Syndicat de Copropriété de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts
- CONDAMNER Monsieur [S] [V] a payer au Syndicat de Copropriété de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER Monsieur [S] [V] aux entiers dépens dont notamment le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
- DIRE DE DROIT l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

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Monsieur [S] [V] n'a pas constitué avocat.

Le dossier a été retenu à l'audience d’orientation du 3 juin 2025 et mis en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 474 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties.

I – Sur les demandes en condamnation relatives à la copropriété :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, sont imputables au seul propriétaire les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance à son encontre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des pièces suivantes :
- Le règlement de copropriété avec les clauses de réparations des charges entre les copropriétaires et le tableau des tantièmes (2097 tantièmes pour Monsieur [V]),
- La sommation de payer les charges de copropriété délivrée par acte de commissaire de justice le 2 août 2024 pour un montant en principal de 6.030,31 euros et 402,98 euros de frais annexes, accompagné du relevé de compte de Monsieur [S] [V] établi par la société CENTURY 21 au 1er juillet 2024,
- Le relevé de compte de Monsieur [S] [V] en date du 1er janvier 2025, faisant état d’un solde débiteur de 8.165,46 euros,
- Les appels de provision correspondant aux charges et frais dont le paiement est demandé,
- Ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales du 28 avril 2022, 28 septembre 2022, 14 novembre 2022, 22 mai 2023 et 25 juin 2024, faisant état de l’approbation des comptes, du vote du budget et des dépenses particulières (travaux, frais de procédure judiciaire).

Cette somme comprend les frais de recouvrement dont il est également demandé le remboursement (96,00 euros pour la constitution du dossier et 156,00 euros pour les frais de constitution d’hypothèques), tel que cela résulte du décompte établi par la société CENTURY 21 au 1er juillet 2024. Les frais relatifs à la sommation de payer figurent également dans ce décompte.

Il en résulte que Monsieur [S] [V] est bien redevable de la somme de 8.165,46 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, selon relevé établi au 1er janvier 2025.

Une partie de cette somme étant postérieure à la sommation de payer, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Monsieur [S] [V] sera en conséquence condamné à payer la somme de 8.165,46 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025.

Il n’est pas justifié d’autres frais de recouvrement en vertu de l’article 10-1 du 10 juillet 1965, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le condamner à payer d’autres frais.

Le Syndicat des copropriétaires fait par ailleurs état d’une clause d’aggravation qui aurait été votée lors d’une assemblée générale, sans en mentionner la date. et sans motiver sa demande, qui sera par conséquent rejetée.

II – Sur la demande d’indemnisation :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que Monsieur [S] [V] aurait agit de mauvaise foi, la simple absence de paiement étant insuffisante à le déterminer.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

III – Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [V], qui succombe au sens de l’article précité, devra supporter les dépens de la présente instance, dont font partie les frais d’assignation.

En revanche, le coût de la sommation de payer ne sera pas compris dans les dépens pour les motifs déjà exposés ci-dessus, de même que les frais d’exécution de la présente décision qui relèvent du juge de l’exécution en cas de contestation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Monsieur [S] [V], qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

PAR CES MOTIFS :