TJ 92050, 16 sept. 2025, RG 25/00161

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00161 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2F3R

N° de minute :

[D] [B]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE,
Madame [P] [L]

IF

S.A. ALBINGIA DEMANDERESSE

Madame [D] [B]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Me Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

Madame [P] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0613

INTERVENTION FORCEE

S.A. ALBINGIA
[Adresse 4]
[Localité 4]

Représentée par Maître William FUMEY de la SELARL ROINÉ ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0002

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 juin 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [B] est propriétaire non occupante d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

De son côté, Madame [P] [L] est propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [B].

Depuis l’année 2023, Madame [B] fait état de l’existence de deux fuites dont l’origine se situerait dans le circuit de chauffage séparant les deux étages.

Arguant qu’il n’aurait pas été remédié à ce désordre, Madame [D] [B], a, sur autorisation du président du tribunal judiciaire de Nanterre, assigné en référé à heure indiquée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Madame [P] [L], suivant actes de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, aux fins notamment d’injonction de procéder à la réparation du désordre et au paiement d’une indemnité provisionnelle de 10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Par acte en date du 07 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a assigné en intervention forcée la société ALBINGIA, en sa qualité d’assureur de l’immeuble, aux fins de la voir relever et garantir l’ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 11 février 2025, elle a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

Elle a finalement été retenue pour plaidoirie à l’audience du 30 juin 2025.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, Madame [D] [B] a demandé à la juridiction de :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic actuel, la Société FONCIA, à procéder aux travaux de réparations et démarches nécessaires avec l’aide de tout professionnel/expert compétent, afin de faire cesser définitivement les infiltrations affectant l’appartement de Mme [B],

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, laquelle vaudra sommation.

ENJOINDRE à Mme [P] [L] de laisser accès à son appartement et de ne pas faire obstacle aux investigations et travaux nécessaires, pendant toute la durée nécessaire à toute recherche de fuite et aux travaux de réparations, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, laquelle vaudra sommation,

AUTORISER d’ores et déjà le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic actuel, la Société FONCIA pénétrer dans l’appartement appartenant à Mme [P] [L] situé au 3ème étage dudit immeuble afin de faire réaliser les travaux de réparations nécessaires à ses frais avancés, lequel sera pour cela assisté du commissaire de justice de son choix territorialement compétent, d’un serrurier et de la force publique pour assurer l’accès à l’appartement, et sera accompagné de toute société compétente afin de procéder à la recherche de fuite et à tous travaux et réparations nécessaires, ce pendant toute la durée des travaux nécessaires,

JUGER que le commissaire de justice dressera constat de son intervention et de celle de l’entreprise et attestera de la suppression de la cause du désordre,

JUGER que les présentes autorisations et injonctions cesseront à l’achèvement des travaux,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic actuel, la Société FONCIA, et Mme [P] [L], à payer à Mme [D] [B] la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic actuel, la Société FONCIA et Mme [P] [L], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic actuel, la Société FONCIA et Mme [P] [L], aux dépens comprenant les frais de constat de 432 euros,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic actuel, la Société FONCIA, Mme [P] [L], et ALBINGIA de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

DISPENSER Madame [D] [B] de toute participation aux frais de la présente procédure par application des dispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire en cas de décisions favorable à Mme [B].

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a demandé de :

ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance pendante devant le Président du Tribunal judiciaire de NANTERRE opposant le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE CENTRALE et la société ALBINGIA

DIRE N’Y AVOIR LIEU A REFERE

REJETER l’ensemble des demandes formulées par Madame [B] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE CENTRALE

CONDAMNER Madame [L] à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE CENTRALE de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge

CONDAMNER la société ALBINGIA à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE CENTRALE de l’ensemble des condamnation susceptibles d’être mises à sa charge

CONDAMNER la société ALBINGIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE CENTRALE la somme de 8.555 euros, à parfaire, à titre provisionnel au titre de la police d’assurance souscrite 10/11

CONDAMNER Madame [B], ou tout succombant, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE CENTRALE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, Madame [P] [L] a demandé de :

- Juger que contrairement aux allégations formulées par Madame [B], Madame [L] n’a jamais fait obstacle à la mise en œuvre des investigations ou travaux dans son appartement, donnant l’accès à son bien et confiant les clés de celui-ci à la présidente du conseil syndical

- Juger que l’origine des désordres invoqués par Madame [B] n’est pas encore établie

- Juger que Madame [B] ne justifie pas de ce que la responsabilité de ces désordres incombe à Madame [L]

- Juger que la demande de condamnation de procéder aux travaux réparatoires formulée à l’encontre du SDC ne concerne pas Madame [L] [P]

- Juger que la demande de Madame [B] de condamnation de Madame [L] à donner accès à son appartement n’est pas fondée

- Juger que la demande de provision n’est fondée ni en son principe, ni en son quantum, et se heurte à des contestations sérieuses

En conséquence,

- Débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes ;

- Débouter Madame [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Madame [B] à verser à Madame [L] la somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

- Condamner Madame [B] aux entiers dépens.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, la société ALBINGIA a demandé de :

JUGER que les demandes de Madame [B] et du SDC dirigées contre la Compagnie ALBINGIA se heurtent à des contestations sérieuses,

JUGER que la Compagnie ALBINGIA ne saurait garantir une demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte,

DEBOUTER Madame [B] et le SDC, et en tant que de besoin Madame [L] et toute partie, de l’ensemble de leurs réclamations dirigées contre la Compagnie ALBINGIA,

CONDAMNER Madame [B], Madame [L] et le SDC, ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la Compagnie ALBINGIA la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été entendues en leurs explications orales, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur les demandes d’injonction sous astreinte formulées par Madame [B]

Madame [B] a entendu saisir le juge des référés de manière indistincte sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

A ce titre, l’article 834 dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

Suivant l’article 835, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas particulier, il ressort des pièces versées aux débats que les infiltrations d’eau dénoncées pour la première fois par le fils de la demanderesse le 09 mars 2023 avaient pour cause une défectuosité du circuit de chauffage circulant entre les appartements de Madame [B] et de Madame [L]. Cela découle notamment des échanges de mails avec le syndic de l’immeuble, desquels il s’évince que ce dernier était manifestement disposé à faire procéder à la réparation de la fuite située en dessous de la baignoire de l’appartement de Madame [L].

Au demeurant, un constat amiable de dégât des eaux établi le 29 mars 2023 entre le locataire de l’appartement de la requérante et le syndicat des copropriétaires mentionne que le sinistre avait pour origine une fuite sur une canalisation commune.

Cependant, il est également constant que le syndicat des copropriétaires a fait effectuer dans le courant du mois de février 2025 des travaux de réparation sur ces canalisations par un plombier chauffagiste à partir de l’appartement de Madame [L], ainsi que cela résulte de l’ordre de travail en date du 10 février 2025 et de la facture émise par cette société le 28 février 2025.

Ce faisant, Madame [B] prétendant que les infiltrations persisteraient toujours, maintient ses demandes de référé injonction tant vis-à-vis du syndicat des copropriétaires que de Madame [L].

Or, au soutien de cette allégation, elle se contente de produire des mails en date des 25 mars et 19 mai 2025 d’une société dénommée DUSOLPLAFOND (DSP) mentionnant un taux d’humidité de 40 % dans le couloir et de 30 % dans la salle de bains, ce qui ne saurait constituer une preuve suffisante sur la réalité du désordre en question, et ce alors qu’une fiche d’intervention établie le 03 juin 2025 par la société SCEM mentionne l’absence de traces d’eau dans l’appartement de Madame [B].

En outre, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait observer qu’il n’est pas démontré que ce nouveau sinistre aurait pour origine la même cause liée aux canalisations de chauffage.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes d’injonction de Madame [B] tendant d’une part à enjoindre le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de réparation et d’autre part à enjoindre Madame [L] à laisser l’accès à son appartement et à ne pas faire obstacle aux investigations et travaux nécessaires.

Sur la demande de provision de Madame [B]

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l'obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [B] sollicite le paiement d’une provision au titre d’un préjudice de jouissance résultant du fait qu’en raison des infiltrations, elle aurait été dans l’impossibilité de louer son appartement.

En l’occurrence, au moment de la constatation de ce sinistre dans le courant du mois de mars 2023, il n’est pas contesté que le bien de Madame [B] faisait l’objet d’une location, ainsi que cela résulte du contrat de bail d’habitation consenti aux époux [N] à partir du 18 mai 2019, moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé au départ à la somme de 1453 €.

Ceux-ci ont quitté les lieux le 30 juin 2024, suite à un congé donné le 09 mai 2024. Au moment de leur départ, le loyer s’élevait à la somme de 1609 € au vu de la quittance du mois de juin 2024 également versée aux débats.

Aux termes d’un échange de mail en date du 06 mai 2024 avec le fils de la bailleresse, ils écrivaient : « La situation que nous vivons depuis plus d’un an a duré au-delà du supportable et a porté préjudice à notre santé et celle de nos enfants ».

Cependant, il apparaît clairement que cette situation qu’ils jugeaient invivable était liée à la nécessité de procéder à une réfection intégrale des terrasses, de sorte qu’il n’est pas démontré que leur départ soit la conséquence des infiltrations d’eau.

Dans ces conditions, la demande de provision en réparation d’un tel préjudice se heurte à une contestation sérieuse faute d’établir avec l’évidence requise devant le juge des référés un lien de causalité avec la fuite provenant de la canalisation commune, sachant qu’en tout état de cause, l’indemnisation de ce préjudice aurait été limité sur une période de sept mois environ, soit entre le 1er juillet 2024 et le 11 février 2025, date de la réparation de la canalisation en question.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur celle-ci.

Compte tenu de la solution adoptée, il n’y a pas lieu d’examiner les différents appels en garantie sollicités par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement de la provision sollicitée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ALBINGIA

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une provision de 8555 € correspondant au coût des travaux réparatoires sur la canalisation défaillante.

En l’espèce, au vu du bulletin de souscription en date du 25 février 2022 qu’il verse aux débats, il justifie avoir adhéré à un contrat d’assurance « Multirisque immeuble Habitation » auprès de la société ALBINGIA. A ce sujet, il est spécifié que ce contrat est constitué des Conditions Générales n°855 également produites.

Ce dernier document définit les différentes garanties de l’assureur dont celle relative aux dégâts des eaux énoncés à l’article 3.2.2. Il y est notamment mentionné que l’assureur est amené à indemniser les sinistres résultant de fuites d’eau accidentelles et les dégâts causés par le gel pouvant provenir de conduites non enterrées et enterrées ou encastrées intérieures au bâtiment.

Cependant, le juge des référés tranche une contestation sérieuse lorsqu’il est amené à interpréter le contrat d’assurance quant aux conditions de mise en jeu de la garantie de l’assureur.

Dès lors, il ne lui appartient pas de rechercher si le sinistre résultant de la fuite d’une canalisation relative au circuit du chauffage, à l’origine du dommage de la requérante, présente ou non un caractère accidentel, sachant que l’hypothèse d’un dégât causé par le gel est à écarter manifestement.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ALBINGIA.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [B], ayant échoué sur l’ensemble de ses prétentions, doit être considérée comme partie succombante. Elle sera condamnée aux entiers dépens à l’exception de ceux résultant de la mise en cause de la compagnie ALBINGIA qui resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l’ensemble des parties les frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de toutes les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS