TJ 56260, 25 sept. 2025, RG 24/00496

R.G. N° 24/00496. Jugement du 25 septembre 2025
N° RG 24/00496 - N° Portalis DBZI-W-B7I-ESBT

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 5] du 17/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])
représentée par Me Chloé NICOL, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

COMMUNE DE [Localité 8], représentée par le Maire de la Commune en exercice, Monsieur [T] [F], domicilié en cette qualité à ladite Mairie [Adresse 3]
représentée par Maître Morgane LE FELLIC-ONNO de la SELARL MORGANE LE FELLIC-ONNO, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 19 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me NICOL

Copie à : Me LE FELLIC-ONNO

R.G. N° 24/00496. Jugement du 25 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 16 octobre 2020, la Commune de [Localité 8] a donné à bail à Mme [N] [C] un local d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Mme [N] [C] a fait assigner la Commune de [Localité 8] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] auquel il demande de :
constater la non-décence du logement mis à bail,annuler l’augmentation du loyer conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989,condamner la Commune de [Adresse 7] à effectuer les travaux réparatoires destinés à faire cesser les désordres affectant l’immeuble dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard (isolation des murs par l’extérieur et l’intérieur ; isolation des plafonds par l’extérieur ; isolation du sol du salon par une dalle en béton ; remplacer les fenêtres existantes par des fenêtres double vitrage à isolation renforcée ; remplacer le système de chauffage par une pompe à chaleur air/air non réversible ; remplacer le système d’eau actuel par un appareil de type pompe à chaleur ; permettre un libre accès au compteur d’eau et au robinet de coupure d’eau général dans le logement)condamner la Commune de [Adresse 7] à lui payer 7310 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,condamner la Commune de [Adresse 7] à lui payer 2000 euros en réparation de son préjudice de moral,condamner la Commune de [Adresse 7] à lui payer 1603,67 euros au titre de son préjudice de matériel,condamner solidairement la Commune de [Adresse 7] à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil et à supporter les entiers dépens de l’instance.
A l'audience du 19 septembre 2024, les parties ont comparu. L’affaire a été renvoyée au 21 novembre 2024, puis successivement au 23 janvier 2025, 20 mars, 15 mai et 19 juin 2025.

À l’audience du 19 juin 2025, les parties ont indiqué que Mme [N] [C] avait quitté les lieux le 24 avril 2025 et ont demandé au jugement de valider l’accord auquel elles étaient intervenues, prévoyant la condamnation de la Commune à régler, en derniers ou quittance, à Mme [C] les sommes de 5000 euros à titre de dommages-intérêts, pour solde de compte
toutes causes de préjudices confondues, outre 208,92 euros au titre de la régularisation des charges.

Les parties ont expressément renoncé à l’ensemble de leurs autres demandes.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires et en régularisation de charges

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ces dispositions sont reprises de manière plus précise par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 6] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction issue du Décret n°2021-872 du 30 juin 2021, prévoit que
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de
fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Suivant acte sous seing privé à effet au 16 octobre 2020, la Commune de [Localité 8] a donné à bail à Mme [N] [C] un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros, outre les charges.
Mme [C] a réglé un dépôt de garantie de 430 euros.

Mme [C] verse notamment aux débats :
- les courriers transmis au bailleur, datés des 20 janvier et 7 août 2023, aux termes desquels elle déplorait de nombreux désordres et notamment l’envahissement du logement par la moisissure, le manque d’isolation thermique et sonore des lieux, un défaut d’étanchéité de la baie vitrée, la fragilité de certains murs, et sollicitait l’annulation de l’augmentation du loyer de l’habitation au regard de sa classification énergétique,
- le diagnostic de performance énergétique réalisé le 15 février 2024 retenant le logement comme compris dans la classe G,
- un diagnostic de l’installation électrique réalisé le 15 février 2024 relevant diverses anomalies...

Mme [C] a quitté le logement le 24 avril 2025, date à laquelle a été réalisé un état des lieux de sortie.
R.G. N° 24/00496. Jugement du 25 septembre 2025

Selon les écritures versées au dossier et les débats à l’audience, les parties se sont accordées sur la base d’une indemnisation, par la Commune de [Adresse 7], de l’ensemble des préjudices subis par Mme [C] à hauteur de 5000 euros, outre le remboursement d’une somme de 208,92 euros au titre de la régularisation des charges.

S’agissant de la restitution du montant du dépôt de garantie (430 euros), la Commune de [Adresse 7] a justifié avoir émis un mandat de remboursement pour le montant susdit le 13 juin 2025. Le règlement n’ayant pas encore été effectué au jour de l’audience, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Par conséquent, et conformément à l’accord intervenu au cours de l’instance, la Commune de [Adresse 7] sera, en tant que de besoin, condamnée à payer à Mme [C], en deniers ou quittance, les sommes suivantes :
- 5000 euros en réparation de ses préjudices,
- 208,92 euros au titre de la régularisation des charges.

Sur les autres demandes

Il convient de constater que les parties ont renoncé au surplus de leurs demandes.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens dans la limite de la moitié des dépens de l'instance pour Madame [N] [C] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, en application des dispositions de l'article 123 du décret du 28 décembre 2020.

PAR CES MOTIFS