TJ 68224, 19 sept. 2025, RG 23/00430

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°
N° RG 23/00430 - N° Portalis DB2G-W-B7H-ILVT

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT
DU
19 septembre 2025
Dans la procédure introduite par :

Madame [V] [F] épouse [R]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z] [R]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Me Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE,
vestiaire : 75

- partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Le Tribunal composé de :

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président
Assesseur : Blandine DITSCH, Juge
Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire
Greffier : Thomas SINT, Greffier, lors des débats et de Marie NAEGELEN, Greffier, lors du prononcé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 juin 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [Z] et [V] [R] sont propriétaires d’un appartement dépendant de la résidence en copropriété, située [Adresse 3] à [Localité 2].

Sur la foi des résolutions 1, 2 et 3 les autorisant à cette fin, qui auraient été votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2021, M. et Mme [Z] et [V] [R] ont procédé aux travaux de division de leur lot n°2 en deux nouveaux lots n°7 et 8.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 février 2023 a, par une résolution n°3, annulé les résolutions de l’assemblée générale du 13 mai 2021, au motif que le procès-verbal aurait été rédigé par les époux [R] en l’absence de tenue d’une assemblée générale de copropriétaires.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2023, M. et Mme [R] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par M. [E] [G],syndic bénévole, devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse afin, dans le dernier état de leurs écritures signifiées le 13 novembre 2024, d’obtenir :

- le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires ;

- l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 février 2023 ;

- l’annulation des résolutions n°1 à 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2023 ;

- la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété aux fins de vérification des comptes et de désignation d’un syndic professionnel en remplacement du syndic bénévole en place ;

- la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- le rappel de l’exécution provisoire du jugement.

M. et Mme [R] exposent que l’assignation n’encourt pas la nullité pour être fondée sur la loi du 10 juillet 1965.

Ils affirment que la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire du 25 février 2023 doit être annulée en ce qu’elle prévoit l’abrogation des résolutions n°1, 2 et 3 de l’assemblée générale du 13 mai 2021 les autorisant à diviser leur lot 2 et à créer deux nouveaux lots n°7 et 8, travaux auxquels ils ont de longue date procédé.

Ils soutiennent que ces résolutions ne pouvaient se voir annulées que par la voie d’une contestation judiciaire dans les délais légaux, à ce jour expirés.

Ils ajoutent que la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire du 25 février 2023 porte atteinte aux droits de copropriétaires sur leurs parties privatives et aurait dû être adoptée à l’unanimité, et que ces derniers ne l’ont pas votée.

Ils jugent gravement diffamante l’allégation selon laquelle le procès-verbal d’assemblée générale du 13 mai 2021 serait un faux et signalent que les trois noms de copropriétaires sont écrits de la main de trois personnes différentes, qu’y figurent les signatures de M. [E] [G] et de la Sci St Jean - Michel Cossetttini, qu’une assemblée générale s’est régulièrement tenue, que les résolutions y ont été régulièrement adoptées, raison pour laquelle la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire du 25 février 2023 les a abrogées.

Ils soulignent que les travaux réalisés par eux ont été approuvés à l’unanimité par la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2021.

Ils signalent des dissensions au sein de la copropriété, des dysfonctionnements tels que l’absence d’un compte bancaire séparé du syndicat de copropriétaires, l’absence de visibilité de la comptabilité de la copropriété.

S’agissant de la demande reconventionnelle en paiement de charges de copropriété, ils objectent ne pas avoir reçu de mise en demeure de paiement, que le recouvrement des charges relève de la compétence exclusive du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi), qu’il n’est pas produit le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes annuels.

Par dernières conclusions signifiées le 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par Mme [B] [G],syndic bénévole, a poursuivi :

- la nullité de l’assignation et l’irrecevabilité de la demande ;

- le constat de l’absence de tenue d’une assemblée générale du 13 mai 2021 ;

- le rejet de la demande en annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire du 25 février 2023 ;

- le rejet de la demande de désignation d’un administrateur provisoire et un syndic professionnel ;

reconventionnellement,

- la condamnation solidaire de M. et Mme [R] à remettre en état le logement qu’ils ont divisé sans autorisation ainsi que les parties communes sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement ;

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 869,60 euros au titredes charges de copropriété impayées ;

-  la condamnation solidaire de M. et Mme [R] aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires explique que l’immeuble en copropriété est composé de trois appartements, propriétés respectivement de M. [G], à usage d’habitation principale, de la Sci Saint-Jean, loué en meublé, et de M. et Mme [R], inoccupé.

Il indique qu’un nouveau syndic en la personne de Mme [B] [G] a été désigné lors de l’assemblée générale extraordinaire du 4 janvier 2025 en raison du décès de M. [E] [G], syndic bénévole, le 27 novembre 2024.

Il affirme que les époux [R] ont effectué dans l’immeuble des travaux sans autorisation, y compris dans les parties communes, qu’ils tentent de régulariser la situation au moyen d’un faux procès-verbal d’assemblée générale du 13 mai 2021, alors qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue à cette date, qu’ils ne sont pas à jour du règlement des charges de copropriété qui leur incombent.

Il précise que les demandeurs ont rédigé eux-mêmes le faux procès-verbal d’assemblée générale, en l’absence de toute signature des deux autres copropriétaires, au mépris de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que “les décisions du syndicat sont prises en assemblées générales des copropriétaires”, de sorte que les décisions prises en dehors d’une assemblée sont invalides.

Il souligne que l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2023 a justement évoqué ce faux document rédigé -avec des erreurs de grammaire et sans mention des justificatifs usuels - par les demandeurs pour le mettre officiellement à néant, que les travaux réalisés avant même le 13 mai 2021 par M. et Mme [R] l’ont donc été sans autorisation du syndicat des copropriétaires au mépris du règlement de copropriété (article 4), et qu’ils sont par conséquent illégaux et les obligent à une remise en état.

Il ajoute qu’il n’est justifié d’aucune convocation à l’assemblée générale du 13 mai 2021.

Il fait observer qu’aucune décision portant sur la division du lot [R] n’ayant été prise, la résolution n°3 litigieuse est sans objet de même que l’action en contestation engagée par M. et Mme [R].

Il remarque que les conditions prescrites par le décret du 17 mars 1967 (article 47) pour la désignation d’un administrateur provisoire ne sont pas réunies, que les dysfonctionnements allégués ne sont pas établis puisque le syndicat dispose d’un compte bancaire voté par l’assemblée générale du 20 mai 2023, que les compte sont à jour, que le bilan de l’exercice 2023 a été communiqué début 2024 aux copropriétaires, que les deux autres copropriétaires sont fondés à réclamer aux époux [R] le remboursement des frais avancés pour leur compte.

Il objecte que la contestation des résolutions n°1 à 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2023 n’est pas recevable faute d’action dans les deux mois à compter du lendemain de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Il se prévaut enfin, reconventionnellement, d’une créance de charges de copropriété impayées de 3.869,60 euros, recouvrable dans le cadre d’une procédure au fond et étayée par l’ensemble des justificatifs utiles.

La clôture est intervenue le 24 avril 2025 et l’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 20 juin 2025, a été placée en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que les demandes aux fins de “donné acte”, constater, retenir, qualifier et autre dire et juger, dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 964 du code de procédure civile, ne feront pas l’objet d’un examen et ne donneront pas lieu à mentions au dispositif.

Sur la demande en nullité de l’assignation

Il est rappelé que selon l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Dans ces conditions, l’exception de nullité de l’assignation, tirée de l’absence d’exposé des moyens de droit au soutien de la demande, en contravention de l’article 56 2° du code de procédure civile, telle que soulevée par le syndicat des copropriétaires, ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Au surplus, force est de constater que M. et Mme [R] ont fondé leurs contestations de résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires sur la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande principale

1. Sur l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 février 2023

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale extraordinaire du 25 février 2023 a décidé d’ “abroger les résolutions 1, 2 et 3 adoptées au cours de l’assemblée générale du 13 mai 2021 donnant pouvoir à Monsieur et Madame [R] de procéder à la division du lot 2 (lot privatif) pour création de deux lots numéros 7 et 8 (lots privatifs)”.

Devant le présent tribunal, le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue le 13 mai 2021 et que les époux [R] ont établi un faux procès-verbal d’autorisation de travaux pour les besoins de leur cause.

En vain, M. et Mme [R] se prévalent de l’authenticité du procès-verbal d’une prétendue assemblée générale du 13 mai 2021, alors qu’ils ne justifient d’aucune convocation des copropriétaires et que ce document, complété manuscritement, d’une même main, du nom des trois copropriétaires, n’est revêtu d’aucune signature des intéressés.

Force est donc pour la présente juriction de se convaincre de l’irrégularité des autorisations de travaux ainsi obtenues par les demandeurs.

La résolution contestée, décidant de l’abrogation d’une autorisation invalide, est donc sans objet de même que la contestation soulevée par les époux [R].

Il convient par suite de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 février 2023.

2. Sur la demande en annulation des résolutions n°1 à 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2023

M. et Mme [R] allèguent que sont contraires à l’intérêt de la copropriété les résolutions suivantes, numérotées 1 à 5 :

1/ l’ouverture au Crédit mutuel d’un compte bancaire dédié au syndicat de copropriété,

2/ le versement trimestriel par chaque copropriétaire d’une avance sur charges de 400 euros dont 50 euros seront consacrés à la provision de travaux,

3/ la fixation de l’assemblée générale annuelle au troisième samedi de mai et la publication du décompte annuel de charges durant la première quinzaine de mars,

4/ la création d’une adresse de courrier gratuite dédiée au syndicat de copropriété,

5/ la généralisation de l’envoi par courriel des convocations aux assemblées générales, devis, rapports, etc, et la facturation à 10 euros de l’envoi par courrier sur la demande d’un copropriétaire.

Etant observé que la fin de non-recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, seront relevés les éléments de fond suivants :

- S’agissant de la résolution n°1, il sera rappelé que l’article 18 alinéa 7 de la loi du 10 fait obligation au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé et d’y verser toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat; cette résolution n’encourt donc pas la nullité.

- S’agissant du versement trimestriel d’une avance sur charges prévu par la résolution n°2, l’article 14-1 de la loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, provisions qui sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ; cette résolution n’encourt pas davantage la nullité.

- S’agissant de la résolution n°3 fixant la date de l’assemblée générale annuelle et, au préalable, la publication du décompte annuel de charges, l’article 7 du décret du 17 mars 1967 impose la tenue d’au moins une assemblée générale des copropriétaires par an et l’article 11 prescrit la notification préalable de l’état financier et du compte de gestion général préalablement à l’assemblée appelée à approuver les comptes de sorte que cette résolution, conforme à l’intérêt des copropriétaires, est valable.

- S’agissant de la résolution n°4, les demandeurs n’établissent pas en quoi la mise à disposition des copropriétaires d’une adresse de courrier gratuite dédiée au syndicat de copropriété serait contraire à l’intérêt de la copropriété ; en conséquence, il n’y a pas lieu à annulation.

- S’agissant de la résolution n°5, l’article 42-1 modifié par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 dispose que les convocations d’assemblée générale, les procès-verbaux d’assemblée générale et les mises en demeure sont valablement faites par la voie électronique, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sollicitéet obtenu dans le cadre de cette résolution ; il ne sera donc pas fait droit à la demande d’annulation.

Il s’impose de rejeter les contestations de M. et Mme [R].

3. Sur la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété

M. et Mme [R] ne rapportent pas la preuve d’un équilibre financier gravement compromis de la copropriété ou d’un syndicat dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils n’établissent pas une absence de syndic régulièrement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires au sens de l’article 46 du décret du 17 mars 1967, Mme [B] [G] ayant été régulièrement désignée en cette qualité par l’assemblée générale extraordiaire du 4 janvier 2025 en remplacement de son époux décédé le 27 novembre 2024.

En conséquence, la demande de désignation d’un administrateur judiciaire doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

1. Sur la demande de remise en état sous astreinte

En l’absence de toute autorisation de la copropriété, M. et Mme [R] ne contestent pas avoir réalisé les travaux de division de leur lot n°2 en deux nouveaux lots n°7 et 8.

M. et Mme [R] se verront donc solidairement condamnés à remettre en état leur lot n°2, situé au premier étage de l’immeuble, composé de “trois pièces, une cuisine, un bain, un wc” ainsi qu’il ressort du règlement de copropriété, et de remettre en état les parties communes modifiées par leurs soins (installation électrique, notamment) ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard durant ue période de 2 mois à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau statué.

2. Sur la demande en paiement de charges de copropriété
Il convient de rappeler d’abord que l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui fait bénéficier le syndicat des copropriétaires d’une procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété ne saurait faire obstacle à une demande reconventionnelle en paiement du syndicat dans le cadre d’une instance au fond.

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement de charges de copropriété d’un montant de 3.869,60 euros au titre de l’exercice 2024 et produit au soutien de cette demande le décompte général et individuel des charges de l’année ainsi que les factures Bertelé énergies, Assurances Crédit mutuel, Priméo énergie, Ramonage Ponzé, Véolia, faisant apparaître à la charge de chacun des trois copropriétaires une quote-part de 3.363,03 euros.

En l’absence de justification de l’approbation des comptes de l’exercice 2024, il ne peut être fait droit à la demande que dans la limite des provisions trimestrielles sur charges fixées successivement par la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2023, puis par la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2024 , appelées à hauteur de 1.800 euros (400 x 2 puis 500 x 2), provisions impayées par M. et Mme [R] qu’il s’impose de condamner solidairement au paiement de ce montant, en rejetant toute autre demande.

Sur les autres demandes
Tenus in solidum aux dépens, M. et Mme [R] seront condamnés sous la même solidarité à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,