TJ 67482, 29 sept. 2025, RG 24/05235

N° RG 24/05235 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZZJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/05235 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZZJ

Minute n°2025/

☐ Copie exec. à :
Me Philippe DIETRICH
Me Karima MIMOUNI

Le

Le Greffier

Me Philippe-didier DIETRICH
Me Karima MIMOUNI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ERACLEAN
immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 790 904 999
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis, [Adresse 6]
représentée par Me Philippe DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 30

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1]
agissant par son Syndic la société ADMI IMMO
prise en la personne de son représental légal
dont le siège social est sis, [Adresse 3]
représentée par Me Karima MIMOUNI, avocat au barreau de COLMAR, avocat plaidant/postulant

OBJET : Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente
Stéphanie BAEUMLIN, Greffier lors des débats
Fanny JEZEK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025, prorogée au 29 Septembre 2025.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente
et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ci-après le syndicat), représenté par la société ADMI IMMO, et la SARL ERACLEAN ont conclu le 26 juillet 2018, avec effet au 1er octobre 2018 pour le service poubelles et au 1er décembre 2018 pour l’entretien des parties communes, un contrat de nettoyage au prix de 744 euros TTC par mois au total, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Selon l’article 6.2 des conditions générales, la reconduction s’opère pour une période de même durée sauf résiliation notifiée par une des parties par lettre recommandée avec accusé réception quatre mois avant l’échéance.

Par courrier recommandé du 17 avril 2020, la société ADMI IMMO, en qualité de syndic, a résilié le contrat.

Le 29 avril 2020, la SARL ERACLEAN a répondu que, compte tenu du préavis de 4 mois avant la date anniversaire du contrat, la résiliation serait effective au 30 septembre 2020 pour le service poubelles et au 31 octobre 2020 pour l’entretien des parties communes.

Par un autre courrier du 29 avril 2020, la SARL ERACLEAN a mis en demeure le syndic de régler la facture n° 5505 du 30/11/2019 de 744 euros, restée impayée malgré relances.

Par courrier de son conseil du 4 juin 2020, elle l’a de nouveau mis en demeure de payer cette facture, outre des frais de recouvrement.

Par courrier du 3 juillet 2020, concernant “résiliation de contrat et règlement des factures impayées”, ADMI IMMO a accusé réception de ces courriers et lui a répondu être en attente des “avoirs pour les prestations non effectuées au cours du mois d’octobre 2019". Elle lui a reproché l’absence d’exécution de ses prestations depuis le 26 juin 2020 et lui a indiqué considérer qu’elle avait abandonné le chantier, ce qui valait résiliation du contrat, lui demandant restitution des clés en sa possession.

Par courrier du 6 juillet 2020, la SARL ERACLEAN a accusé réception de ce courrier en contestant toute inexécution avant le 26 juin, date à laquelle elle a indiqué avoir “dû interrompre” ses prestations du fait du “manquement de paiement” de sa part, lui rappelant qu’elle devait le coût des prestations jusqu’aux dates de résiliation effective, soit le 30 septembre 2020 pour le service poubelles et le 31 octobre 2020 pour l’entretien des parties communes.

Par courrier du 17 juillet 2020 concernant “résiliation de contrat et règlement des factures impayées”, ADMI IMMO a contesté cette interruption de prestations, en indiquant avoir “comme tout un chacun en raison de la crise sanitaire rencontré des retards” qu’elle était “en train de rattraper” et lui a adressé un chèque de
1 516,80 euros pour le règlement de ses factures de mars et avril 2020 ; ce chèque, daté du 10 juillet 2020, n’était toutefois pas signé et n’a pu être encaissé.

Faisant valoir que le syndicat s’opposait de façon injustifiée au paiement de 8 factures de novembre 2019, mars et avril 2020 et juin à octobre 2020, la SARL ERACLEAN l’a assigné par acte du 6 juin 2024 devant ce tribunal, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 5 978,40 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2021 et capitalisation des intérêts,
- 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle invoquait l’article 6.4 des conditions générales du contrat pour justifier la cessation de ses prestations à compter du 26 juin 2020.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 novembre 2024, a été renvoyée au 6 janvier 2025 puis au 17 mars et 16 juin 2025, avec des calendriers de procédure, date à laquelle elle a été plaidée.

La SARL ERACLEAN, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions du 12 mars 2025, par lesquelles elle sollicite le débouté des demandes du syndicat ; elle maintient ses demandes initiales en paiement.

Elle fait valoir que le syndic n’a fait état d’aucun manquement, de façon contemporaine à la facture du 30 novembre 2019. Elle relève que ce n’est que par mail du 4 mars 2020 qu’il a, pour la première fois, soutenu qu’elle faisait mal son travail, alors qu’elle lui avait adressé plusieurs relances de paiement. Elle ajoute qu’il n’a pas répondu à sa proposition de rencontre sur site mais a réglé d’autres factures, alors en souffrance, de décembre 2019 à février 2020. Elle observe en outre que sa lettre de résiliation ne fait pas état d’une motivation liée à une inexécution de ses obligations contractuelles et qu’il a encore réglé la facture de mai 2020 et demandé le 9 février 2021 le retour de son chèque afin de le renvoyer signé, ce qui atteste de son accord pour payer les factures de mars et avril 2020.

Elle soutient que la charge de la preuve incombe au syndicat, puisqu’il se prévaut d’une exception d’inexécution.

Le syndicat s’est référé à ses conclusions du 22 avril 2025, par lesquelles il sollicite de voir déclarer la demande irrecevable et de voir débouter la demanderesse ; il forme une demande reconventionnelle aux fins de résolution du contrat à effet au mois de juin 2020, aux torts de la demanderesse, et de condamnation de la société ERACLEAN à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 1 000 euros pour procédure abusive et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Il se prévaut de l’exception d’inexécution sur le fondement de l’article 1219 du code civil pour retenir le paiement des factures dès novembre 2019 compte tenu des “inexécutions graves et nombreuses” de la demanderesse.

Il soutient que c’est à la société ERACLEAN de justifier de la réalisation de ses prestations, en qualité et quantité, conformément aux articles 1353 et 9 du code civil, ce qu’elle ne fait pas. Il ajoute que les correspondances versées aux débats établissent la mauvaise exécution.

Elle fait valoir que la société ERACLEAN était privée de la faculté de résilier le contrat, de sorte que l’article 6-4 des conditions générales est inapplicable, puis qu’elle n’a plus accompli aucune diligence à compter du 23 juin 2020 (abandon de chantier).

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, lequel a été prorogé à ce jour.

MOTIFS

Aucune fin de non-recevoir n’est soulevée par le syndicat de sorte que la demande sera déclarée recevable.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que la société de nettoyage a cessé d’exécuter ses prestations à compter du 26 juin 2020.

Cependant, elle se prévaut elle-même du manquement du syndicat à son obligation de paiement.

A cette date, il est constant que le syndic n’avait pas payé les factures du 30 novembre 2019, 31 mars 2020 et 30 avril 2020 pour un total de 2 260,80 euros (744 +758,40 +758,40 euros).

Il est également constant que le syndic a adressé un chèque pour le règlement de ses factures de mars et avril 2020 par courrier du 17 juillet 2020, en reconnaissant son retard et en l’expliquant par la crise sanitaire.

Ce chèque est versé aux débats en copie ; il est daté du 10 juillet 2020 et n’est pas signé.

Il n’est pas contesté qu’il n’a pu être encaissé.

Il en résulte que les prestations facturées en mars et avril sont restées impayées, sans que soit invoqué la mauvaise qualité des prestations de la société ERACLEAN.

Il convient de relever que le syndic a, de même, réglé la facture de mai 2020 entre le 16 et le 23 juin 2020 sans se plaindre de l’exécution défectueuse de la prestation, au vu des mails de la société ERACLEAN du 16 juin, lui rappelant l’impayé et du 23 juin 2020, le remerciant du paiement.

S’agissant de la facture de novembre 2019, le syndicat se prévaut d’un mail du 4 mars 2020 (à 15 h 55) par lequel le syndic a indiqué qu’il règlerait cette facture “lorsque M. [K] aura l’obligeance de prendre en compte nos demandes répétées d’avoir à vérifier correctement le travail effectué par vos techniciens et techniciennes”, ajoutant qu’il reçoit des plaintes du conseil syndical et qu’elle ne peut réclamer règlement de factures alors que le “travail est peu et mal fait”. Ce mail est une réponse à celui du même jour de la société ERACLEAN lui rappelant que la facture est impayée et qu’elle comptabilise la 5ème relance. La société ERACLEAN produit à cet égard un mail adressé au syndic le 6 février 2020, accusant réception du paiement de la facture de janvier, mais le relançant pour celle de novembre 2019.

La société ERACLEAN justifie qu’elle a répondu aussitôt (le 4 mars 2020 à 16 h 06) au syndic qu’elle prenait bonne note de ses remarques mais que M. [B] (remplaçant M. [K] en convalescence) était régulièrement sur place et effectuait des contrôles, ajoutant que les propriétaires ne lui faisaient aucune remarque. Le 6 mars 2020, elle a adressé un nouveau mail au syndic, en indiquant que M. [B] avait effectué un contrôle avec la salariée, laquelle s’était plaint du langage inapproprié de deux personnes à son égard, dont l’une avait préconisé un lavage des marches d’escalier à genoux, ce qui était interdit par la convention collective. Il indiquait lui joindre des photos du local poubelles.

Le courrier du 17 avril 2020 par lequel le syndic a résilié le contrat n’en mentionne pas les motifs.

Par son mail du 23 juin 2020, la société ERACLEAN l’a averti qu’elle serait dans l’obligation de suspendre les prestations jusqu’à paiement si les impayés persistaient.

Ce n’est que le 3 juillet 2020, après que son cocontractant lui ait indiqué interrompre ses prestations, que le syndic a répondu être en attente d’avoirs pour des prestations non effectuées au cours du mois d’octobre 2019, la mettant en demeure de les lui adresser.

La société ERACLEAN a contesté le 6 juillet cette demande d’avoirs, en lui rappelant qu’elle l’avait prévenu le 14 octobre 2019 du remplacement de sa salariée et du changement exceptionnel du jour d’intervention.

Force est de constater que le syndicat ne démontre pas les manquements qu’il invoque à l’encontre de la société ERACLEAN antérieurement au 26 juin 2020, y compris concernant les prestations facturées le 30 novembre 2019. En particulier, il n’est produit aucun témoignage de membres du conseil syndical qui se seraient plaints ni d’autres copropriétaires ou de locataires.

Pour justifier la cessation de ses prestations à compter du 26 juin 2020, la société ERACLEAN se prévaut de l’article 6.4 des conditions générales du contrat selon lequel :
“le manquement du client à l’une quelconque de ses obligations, y compris le retard ou le défaut de paiement, donne la faculté au prestataire de suspendre l’exécution de tout ou partie des contrats en cours, de plein droit et sans préavis, jusqu’à ce qu’il soit remédié au manquement, par l’envoi d’une simple lettre recommandée. Le client restera redevable du montant des prestations non réalisées du fait de son manquement ainsi que des dommages et intérêts éventuels.(...)”

Au regard des trois factures impayées à la date du 26 juin 2020, c’est donc à bon droit que la société ERACLEAN a suspendu l’exécution de ses prestations et adressé une lettre recommandée le 6 juillet 2020 à son client, après l’avoir averti par mail du 23 juin 2020.

Dès lors, aucun manquement justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat n’est démontré à l’encontre de la société ERACLEAN.

Cette demande sera rejetée, de même que la demande accessoire du syndicat en dommages et intérêts.

En revanche, la demande en paiement des factures est bien fondée malgré la suspension de l’exécution de ses prestations par la société ERACLEAN à compter du 26 juin 2020 au regard de la clause précitée, étant relevé que le syndicat ne conteste pas que, suite à son courrier du 17 avril 2020 et conformément aux conditions générales du contrat, la résiliation prenait effet le 30 septembre 2020 pour le service poubelles et le 31 octobre 2020 pour l’entretien des parties communes.

Le syndicat sera donc condamné à payer à la demanderesse la somme de 5 978,40 euros en principal.

Le courrier du 4 janvier 2021, adressé par la société ERACLEAN au syndic, indique que la copropriété est redevable de 8 factures pour 5 978,40 euros mais ne contient pas de mise en demeure. Dès lors les intérêts au taux légal sont dus à compter de l’assignation, soit du 6 juin 2024 seulement ; il sera ordonné la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Eu égard à l’issue du litige, le syndicat sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la société ERACLEAN la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, lui-même étant débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS