TJ 93008, 18 sept. 2025, RG 25/04795

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04795 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3C3W

Minute : 25/00293

S.D.C. RESIDENCE [Etablissement 1] SIS [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4]
Représentant : Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Madame [Q] [A]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4],
représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS
[Adresse 5]

ayant pour avocat Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Q] [A],
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Madame [Q] [A] est propriétaire de lots n°3082 et n°3138 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARNE-LA-VALLEE, a par l'intermédiaire de son conseil mis en demeure Madame [Q] [A] de régler la somme de 4180,23 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] a fait assigner Madame [Q] [A] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
la voir condamner au paiement de la somme de 5532,55 euros correspondant à : 5013,19 euros à titre principal, charges arrêtées au 22 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ; 519,36 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;1500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;dire que les intérêts dus pour année entière porteront également intérêts ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que Madame [Q] [A], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il estime que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées sans effet. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur de 5013,19 euros au titre des charges et 519,36 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [A] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500,00 euros.
Madame [Q] [A] citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 27 mars 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30/10/2023, ajustant le budget prévisionnel du 01/10/2023 au 30/09/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [Q] [A].
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 5013,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 4180,23 euros, de l'assignation sur le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 519,36 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 6 mai 2024, d'une relance le 28 mai 2024, facturées respectivement à 45 et 30 euros.
En revanche, il convient de déduire la somme de 19,36 euros au titre des « intérêts de retard au 28/05/2024 » qui ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient également de déduire les sommes de 75,00 et 350,00 euros au titre des frais de « constitution et transmission du dossier à avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner Madame [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 75,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que sans justifie de motif valable, Madame [Q] [A] ne satisfait pas à son obligation essentielle de paiement des charges de copropriété, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Q] [A] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [Q] [A] à lui payer la somme de 600,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 5013,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 4180,23 euros, de l'assignation sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE Madame [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 75,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Madame [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [Q] [A] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT