TJ 59350, 30 sept. 2025, RG 25/00831

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises
N° RG 25/00831 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZONJ
SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [K] [E]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Maxime MOULIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.C.I. [T]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

S.A.S.U. [Adresse 9]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine [T] lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ORDONNANCE du 30 Septembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [B] [E] est propriétaire du lot n°2 au sein de la copropriété située au [Adresse 8] à [Localité 7] (Nord).

D’après le règlement de copropriété en son article 3, ce lot n°2 est constitué de :
« - Au rez-de-chaussée : d’une entrée dans laquelle sera installé un escalier d’accès aux étages,
- La totalité du premier étage, hormis le bureau affecté au local commercial,
- La totalité du deuxième étage,
- le comble sous toiture accessibles par une trappe sous plafond ».

La S.C.I. [T] est propriétaire du lot n°1 de la copropriété. Il s’agit d’un lot destiné à un usage commercial et constitué, selon ledit règlement en son article 3, de : « Un local commercial situé au rez de chaussée comprenant un magasin, une pièce à la suite, un dégagement, une chambre froide, une cuisine, un W-C, une cave au sous-sol accessible par un escalier intérieur privatif et un bureau au premier étage accessible par un deuxième escalier intérieur ».

S’agissant des parties privatives, l’article 7 du règlement de copropriété précise notamment :
« Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel en assurera l’entretien et la réparation à ses frais exclusifs. En particulier la toiture couvrant la partie non étagée du local commercial et la toiture couvrant le bureau au premier étage sont réputées parties privatives du lot 1. La verrière couvrant le premier étage de l’appartement est quant à elle réputée partie privative du lot 2 ».

Il n’y a pas d’autres copropriétaires que M. [E] et la société [T] au sein de cette copropriété.

Par actes délivrés à sa demande le 22 mai 2025, M. [E] a fait assigner la société [T] et la société [Adresse 9] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment qu’injonction leur soit faire de lui délivrer, sous astreinte:
- les factures de l’ensemble des travaux realisés sur la couverture par la SCI
[T]
- le devis de l’entreprise de couverture à la société [T], notamment pour déterminer les travaux conseillés par ce professionnel dont l’identité est totalement inconnue,
- la facture des travaux réalisés par ce professionnel,
- le procès-verbal de réception des travaux,
- les documents justifiant de la surveillance et du contrôle final des travaux par la société [Adresse 9],
- copie des échanges entre la société [T] et la société [Adresse 9], dont les mises en demeure, concernant cette infestation de rats.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de registre général 25/831.

La société [T] et la société [Adresse 9] ont constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été renvoyée trois fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

Représenté, M. [E] soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 7 juillet 2025, notamment de :
- enjoindre aux défenderesses de lui communiquer, sous astreinte, les documents suivants :
- l’intégralité des factures, devis, bons de commande et procès-verbaux de réception relatifs aux travaux exécutés, selon le règlement de copropriété de l’immeuble, sur « la toiture couvrant la partie non étagée du local commercial (…) réputée partie privative du lot 1 » de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 7] réalisés par la société [T] ou détenus par elle,
- le devis de l’entreprise de couverture « Rénove-Toit » de la société [T], notamment pour déterminer les travaux conseillés par ce professionnel « Rénove-Toit »,
- les documents justifiant de la surveillance et du contrôle final des travaux par la société [Adresse 9] en ce que ces travaux de couverture affectent les parties communes (murs de jonction avec la couvrant la partie non étagée du local commercial),
- de l’ensemble des échanges entre la société [T] et la société [Adresse 9], dont les mises en demeure, concernant cette infestation de rats,
- se réserver le contentieux de liquidation de l’astreinte,
- ordonner une expertise judiciaire concernant les travaux concernant « la toiture couvrant la partie non étagée du local commercial (…) réputée privative du lot 1 » selon mission suggérée,
- condamner solidairement les défendeurs à lui verser 1 200 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner solidairement les défendeurs aux dépens,
- débouter les défendeurs de leurs demandes.

Représentée, la société [T] soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 1er septembre 2025, notamment de :
- débouter M. [E] de sa demande de production sous astreinte,
- débouter M. [E] de sa demande d’expertise judiciaire,
- condamner M. [E] à lui verser 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner M. [E] aux dépens.

Représentée, la société [Adresse 9] soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 16 juillet 2025, notamment de :
à titre principal, de déclarer irrecevable M. [E],
à titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves d'usage,
en tout état de cause, condamner M. [E] à lui verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner M. [E] aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces et d’expertise judiciaire

Le demandeur fait valoir qu’une infestation de rongeurs affecte l’intérieur de la toiture du lot n°1 de la copropriété et affirme qu’elle affecte le lot n°2. Il évoque l’entrée d’un rat dans son appartement qu’il occupe.
A ce titre, il considère qu’il dispose d’un motif légitime à réclamer la communication de divers éléments en vue d’un contentieux à l’égard des deux défenderesses. M. [E] s’interroge sur la réalisation selon les règles de l’art de travaux sur la toiture privative du lot n°1. S’agissant du syndic, il considère qu’il a manqué à une obligation de surveiller les travaux portant sur la toiture dépendant du lot n°1 dès lors qu’ils sont susceptibles d’exposer les parties communes et estime que la jouissance de son lot en est affectée.

La société [T] fait valoir que les relations sont difficiles au sein de la copropriété. Elle rappelle notamment qu’elle a dû solliciter judiciairement la désignation d’un administrateur provisoire puis celle d’un syndic professionnel et qu’une expertise judiciaire est en cours suite à une instance diligentée à l’initiative de M. [E] pour des motifs de nuisances sonores.
Elle fait valoir que le demandeur évoque une « infestation » « sans avancer la moindre preuve (le commissaire de justice parlant lui de « souris et de l’unique présence de pièces en extérieur de l’habitation) ». La défenderesse conteste que les échanges qu’elle a entretenus avec M. [E] étayent la réalité de ladite infestation.
La société [T] indique avoir fait intervenir un couvreur en décembre 2023 afin de « sécuriser » certains endroits par l’apposition de bandes et que M. [E] est pleinement informé de ladite intervention qui est la seule a avoir été effectuée depuis décembre 2023.
La société [T] expose que les documents réclamés ne sont pas identifiés et dont le demandeur ignore s’ils existent. Elle indique n’avoir à produire que la facture relative à l’intervention de fin 2023 et que le surplus de la demande doit être rejeté.
La défenderesse affirme qu’une « mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve » et qu’il s’agit manifestement du but poursuivi par M. [E].

La société [Adresse 9] observe que le règlement de copropriété prévoit que les parties communes comprennent notamment « les couvertures, à l’exception de la toiture couvrant la partie non étagée du local commercial de la verrière couvrant le premier étage de l’appartement et celle couvrant le bureau du lot 1 au premier étage » et que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel assurera l’entretien et la réparation à ses frais exclusifs ».
La défenderesse souligne que, comme le demandeur le précise lui-même, les travaux en cause ont été entrepris sous la maîtrise d’ouvrage de la société [T] en qualité de propriétaire des parties privatives concernées et qu’il revient au demandeur de diriger ses demandes de pièces à l’égard de ladite société.
En sa qualité de syndic, elle fait valoir qu’elle n’a pas de pouvoir de gestion et de contrôle de travaux exécutés sur des parties privatives et commandés par les copropriétaires. Par conséquent, la société [Adresse 9] considère que la demande formulée contre elle par M. [E] en vue de lui enjoindre la communication de documents, notamment de « documents justifiant de la surveillance et du contrôle final des travaux » en cause, est infondée.
S’agissant de ses obligations, le syndic souligne que M. [E] ne rapporte la preuve d’aucun danger de nature à fonder une intervention de sa part concernant lesdits travaux.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame la mesure d’instruction.
Il peut être opposé à un motif légitime le fait que le litige futur soit voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.
L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 2025 fixe les attributions du syndic d’une copropriété.

En l’espèce, il est singulier de voir le syndic mis en cause alors qu’il est mandataire du syndicat de copropriétaires qui n’a pas été mis en cause par le demandeur.

La société [T] produit une facture du 18 mars 2024 éditée sous le timbre de l’entreprise « Aménage Toit » à son attention pour un montant de 108,00 hors taxes au titre d’une « intervention sur plateforme zinc ».

La teneur des courriels adressés par M. [E] à Mme [S] [T] illustre une relation dégradée. Aucun élément émanant des défendeurs n’étaye la reconnaissance d’une infestation par des rongeurs de l’intérieur de la toiture privative dépendant du lot dont la société [T] est propriétaire.

Un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice à la demande de M. [E] mentionne la présence d’un rongeur dans un piège à souris sur le toit visible depuis son appartement. Cette unique constatation est manifestement insuffisante pour caractériser l’existence d’une infestation de l’intérieur de la toiture privative du lot n°1. Et les attestations dressées pour les faits de la cause par le demandeur et son épouse ne peuvent y suppléer.

Aucun élément objectif fourni par le demandeur n’étaye la vraisemblance d’un défaut de salubrité affectant la copropriété. De ce fait, il est patent que M. [E] n’établit pas l’existence d’un motif légitime de nature à fonder à l’égard d’un copropriétaire ou du syndic la communication de documents ou une expertise judiciaire.

Ses demandes en ce sens seront donc rejetées.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de laisser à M. [E] la charge des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il y a lieu de condamner M. [E] à verser à chacune des défenderesses la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,