TJ 13055, 4 sept. 2025, RG 24/04107

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 septembre 2025 prorogée au 25 Septembre 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Juillet 2025

GROSSE :
Le 25 septembre 2025
à Me DE GOLBERY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 septembre 2025
à Me BECKER
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04107 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FDM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [C]
né le 09 Novembre 1945 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [E]
née le 31 Janvier 1985 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jane BECKER, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-017566 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 11 octobre 2021, M. [Q] [C] a consenti à Mme [O] [E] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 590 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [O] [E] le 15 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.804 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, M. [Q] [C] a fait assigner en référé Mme [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires,ordonner l’expulsion de Mme [O] [E] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, condamner Mme [O] [E] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.208 euros due au titre de la dette locative, comptes arrêtés au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative du propriétaire en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,condamner Mme [O] [E] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée, condamner la requise au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, notamment le coût du commandement signifié le 15 avril 2024.
Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 12 septembre 2024.

Elle a été plaidée à l’audience du 5 février 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs, le conseil de M. [Q] [C] sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et Mme [O] [E] faisant état d’un virement du mois de février 2025 non pris en compte par le bailleur.

Par ordonnance d’avant dire droit du 3 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 juillet 2025, pour que la partie défenderesse justifie le paiement daté, pour vérifier le paiement du dernier loyer.

A l’audience du 3 juillet 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, demandent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 prorogée au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions n°4, M. [Q] [C] demande de :

- débouter Mme [O] [E] de ses fins et conclusions,
- constater la résiliation du bail consenti par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires,
- ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Mme [O] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
- condamner Mme [O] [E] à payer M. [Q] [C] :
la somme provisionnelle de 6.734 euros représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative du propriétaire en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles,une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré des charges, éventuellement révisée,la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre des dommages et intérêts, la somme de 1.350 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Sur la contestation de la dette et la déduction de 1.784,50 euros correspondant à trois prétendus paiements en espèces intervenus en juin, juillet et août 2024, M. [Q] [C] allègue que la partie défenderesse n’apporte pas la preuve de ces règlements, les attestations manuscrites rédigées de la main de Mme [O] [E] n’ayant pas valeur probante pour la présente procédure. Il déclare que le décompte antérieurement communiqué indiquant le paiement de la somme de 620 euros en juin 2024 en espèce contient une erreur de retranscription dans le libellé, car tel paiement a été fait par virement.
Il fait valoir l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail. Il soutient que Mme [O] [E] ne remplit pas les conditions pour l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire, car il estime qu’elle ne dispose pas des conditions financières pour d’acquitter de la dette en sus du loyer courant et il indique que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Il soutient que la carence persistante et la mauvaise foi de Mme [O] [E] ont occasionné divers dommages et préjudices justifiant la réparation par la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs conclusions actualisées pour l’audience du 3 juillet 2025 en réplique, Mme [O] [E] demande de :

- débouter M. [Q] [C] de sa demande de résiliation du bail ;
- dire et juger que la somme de 2.384,50 euros devra être déduite du montant de la dette locative ;
- accorder des délais de paiement à Mme [O] [E] sur 36 mois avec suspension de la clause résolutaire ;
- à titre subsidiaire, accorder à Mme [O] [E] un délai d’un an pour quitter le logement, compte tenu des conséquences d’une exceptionnelle dureté qu’entraînerait l’expulsion sollicité ;
- en tout état de cause, débouter M. [Q] [C] du surplus de ses demandes et condamner M. [Q] [C] aux entiers dépens.

Mme [O] [E] soutient que M. [Q] [C] n’a pas pris en compte dans son décompte versé aux débats quelques paiements que lui ont été effectués, notamment un virement de 600 euros au 5 février 2025, deux paiements au mois de juin 2024 au montant de 620 euros chacun, dont un effectué par virement et autre en espèce, trois versements en espèce de la somme de 388 euros chacun respectivement au mois de juin 2024, juillet 2024 et septembre 2024. Ainsi, Mme [O] [E] sollicite que la somme de 2.384,50 euros soit déduite du montant de la dette.
Elle estime que ses demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire sont bien fondés. Elle soutient sa bonne volonté à apurer la dette locative et fait valoir qu’une demande d’aide auprès du Fond de solidarité logement FSL) est en cours de traitement. De surcroît, Mme [O] [E] a formulée une demande de logement social, c’est pour quoi elle demande subsidiairement, des délais pour quitter les lieux, déclarant avoir besoin de trouver une solution de logement. Elle déclare vivre dans les lieux loués avec son conjoint et ses deux filles, âgées de 1 et 18 ans.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025 prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [Q] [C] justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure par le relevé de propriété 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 11 octobre 2021 contient une clause résolutoire (page 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2024 pour la somme en principal de 1.804 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
 
Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et le montant de la dette contesté ne suffit pas pour régler la dette avant l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 juin 2024.

Mme [O] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [O] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [O] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 702 euros actuellement, et de condamner Mme [O] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni par M. [Q] [C] dans ses conclusions n° 4 que le montant de la dette est établit à hauteur de 6.734 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse déduction faite du virement de la somme de 600 euros en date du 5 février 2024 justifié par Mme [O] [E].

Mme [O] [E] conteste le montant de la dette en alléguant avoir effectué des règlements en espèce non considérés par M. [Q] [C] dans le décompte. Elle indique deux paiements de 620 euros au mois de juin 2024, un en espèce et outre par virement bancaire, ainsi que trois paiements en espèce de 388 euros chacun correspondant au mois de juin 2024, juillet 2024 et septembre 2024. Elle fait valoir que le bailleur s’est refusé de lui donner des quittances de loyers et produit des attestations de paiement écrites à mon propre, non contresignées par le bailleur.

Aux termes de l’article 1.353 du Code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Mme [O] [E] ne fournit pas suffisamment des preuves desdits paiements en espèce.

Le montant de la dette est établi à la somme non sérieusement contestable de 6.734 euros au mois de juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Mme [O] [E] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.734 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.208 euros à compter du 13 juin 2024, date de délivrance de l’assignation, et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte que Mme [O] [E] ne justifie pas avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience, le dernier versement intervenant le 7 février 2025 pour une somme de 600 euros.

Compte tenu de cet élément, il ne peut faire droit d'accorder des délais de paiement à Mme [O] [E] et de suspendre la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [O] [E] justifie d’une situation financière et personnelle délicate ainsi que de sa bonne foi de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d'octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L'article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés »

En l'espèce, la situation familiale de Mme [O] [E] telle qu'exposée ci-dessus et les démarches pour accéder à un logement social en cours justifient de lui octroyer un délai supplémentaire de 10 mois pour quitter les lieux, délai qui apparaît nécessaire dans l'attente de l'obtention d'un logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [Q] [C] sollicite une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à M. [Q] [C], qui prétend que la défaillance du requis lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Ne justifiant pas d'un préjudice distinct qui n'est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, M. [Q] [C] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires

Mme [O] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de M. [Q] [C] les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS