TJ 28085, 30 sept. 2025, RG 25/00188

N° RG 25/00188 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GQQA

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée à :
Maître CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme
délivrée à :
[B] [M], [L] [D]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Hôtel de ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [M]
née le 18 Février 1987 à SAINT LAURENT DU MARONI (GUYANE),

Monsieur [L] [D],

demeurant tous deux 10 Allée de touraine - 28000 CHARTRES
non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN
en présence d’[C] [O], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 octobre 2020 prenant effet au 28 octobre 2020, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Mme [B] [M] et M. [L] [D] un logement situé 10 allée de Touraine à CHARTRES (28000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 492,35 euros, outre 54,12 euros de charges locatives. Par contrat en date du 13 octobre 2020 prenant effet au 28 octobre 2020, il leur a également consenti un parking carport n°17 sis allée de Touraine à 28000 CHARTRES.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 14 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2479,82 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 février 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Mme [B] [M] et M. [L] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail et du contrat de location par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire des contrats de location pour impayés locatifs, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
2.624,48 euros au titre des loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si les contrats s’étaient poursuivis, 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens qui comprendront le coût du commandement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 25 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l'audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique que les locataires ont quitté les lieux le 5 juin et qu’il se désiste de sa demande d’expulsion. Il actualise sa demande à la somme de 4 .760,14 euros indiquant que ce montant inclut les réparations locatives pour un montant de 1.600 euros.

Madame [B] [M] et M. [L] [D], respectivement cités à personne et à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025.

En outre, C’CHARTRES HABITAT justifie également avoir avisé la CCAPEX le 6 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 24 février 2025.

Son action est donc recevable.

Sur le fond
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 14 août 2024 pour un montant de 2.479,82 euros en principal. Il ressort de l’extrait de compte fourni par C’CHARTRES HABITAT que la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’elle a par ailleurs augmenté.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire du bail et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 14 octobre 2024.

Le bail est résilié depuis le 14 octobre 2024.
Il est relevé que le parking est un simple accessoire au bail d’habitation, le contrat de location du parking ayant été conclu entre les mêmes parties, 4 jours après la signature du bail et concernant un emplacement situé dans la même rue que le logement loué au titre du bail.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location et le parking n’étant qu’un simple accessoire au contrat de bail, la résiliation du contrat de location du parking sera prononcée aux torts des locataires à la même date, à savoir le 14 octobre 2024.

Il est constaté le désistement de C’CHARTRES HABITAT de sa demande d’expulsion compte tenu du départ des locataires au 5 juin 2025.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Selon l’article 16 de ce même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail et contrat de location signés, commandement de payer et extrait de compte – que Madame [B] [M] et M. [L] [D] restent devoir une somme de 4.760,14 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 5 juin 2025, échéances du mois de mai 2025 et de juin incluses.

Or, il apparait que la somme de 2.624,48 euros a été sollicitée dans l’acte introductif d’instance et que C’CHARTRES HABITAT ne justifie pas avoir communiqué aux locataires avant l’audience le montant actualisé au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors, seule la somme de 2.624,48 euros sera mise à la charge de Madame [B] [M] et de M. [L] [D].

Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail, il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [B] [M] et M. [L] [D] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de 2.624,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT réclame à l’audience la somme de 1.600 euros au titre des réparations locatives versant aux débats un état des lieux de sortie et une reconnaissance de dette de Madame [B] [M] et M. [L] [D] en date du 5 juin 2025.
Toutefois, C’CHARTRES HABITAT ne justifie pas avoir communiqué à ses locataires, dans le cadre de la présente procédure et dans la perspective de l’audience, cette demande additionnelle laquelle repose sur un moyen distinct de celle relative aux impayés locatifs. Madame [B] [M] et M. [L] [D] étant absents à l’audience, ils n’ont pu avoir connaissance de cette nouvelle demande.
Afin de respecter le principe du contradictoire, la demande de C’CHARTRES HABITAT relative au montant des réparations locatives et à la conservation du dépôt de garantie ne pourra prospérer et sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Madame [B] [M] et M. [L] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,