TJ 68224, 19 sept. 2025, RG 23/00413

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°
N° RG 23/00413
N° Portalis DB2G-W-B7H-ILPB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT
DU
19 septembre 2025
Dans la procédure introduite par :

Madame [C] [Y] [K] veuve [B]
demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [V] [B] épouse [D]
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [A] [B]
demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [O] [B]
demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Marc STAEDELIN de l’ASSOCIATION STAEDELIN MULLER, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

- partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en partage, ou contestations relatives au partage

Le Tribunal composé de :

Président : Jean-Louis Dragon, Juge
Assesseur : Blandine Ditsch, Juge
Assesseur : Françoise Harivelle, Magistrat honoraire
Greffier : Thomas Sint lors des débats et Marie Naegelen lors du prononcé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 juin 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [B] est décédé à [Localité 1] le [Date décès 1] 2016, laissant pour lui succéder Mme [C] [K], veuve [B], Mme [G] [B], M.[M] [B] et M.[S] [B], ses trois enfants d’un premier lit.

Sur saisine de trois des cohéritiers et par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a ordonné l’ouverture des opérations de partage judiciaire et désigné Me [Q], notaire, pour y procéder.

Selon procès-verbal de difficultés du 16 mai 2023, le notaire a constaté le désaccord des parties sur l’évaluation de l’immeuble de [Localité 2]-[Localité 3] appartenant à la [1] et sur l’évaluation de l’immeuble de [Localité 1] appartenant à la [2].

Par assignation du 22 août 2023, Mme [C] [K], veuve [B], Mme [G] [B] et M.[M] [B] (ci-après, les consorts [B]), ont fait citer M.[S] [B] devant ce tribunal en fixation des valeurs de ces immeubles et octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la requête de M.[S] [B] en désignation d’un expert aux fins de valorisation des deux biens immobiliers, motifs pris de ce que ceux-ci avaient fait l’objet d’évaluations par deux agences immobilières respectivement choisies par les parties de sorte que le juge du fond se voyait suffisamment éclairé et informé au sens des articles 227 dela loi du 1er juin 1924, 10 et 144 du code de procédure civile.

Dans le dernier état de leurs écritures signifiées le 9 janvier 2025 au visa de l’article 829 du code civil, les consorts [B] ont sollicité:

- le rejet de la demande de contre-expertise de M.[S] [B];

- la fixation de la valeur de la maison d’habitation et de son terrain attenant situés à [Localité 2]-[Localité 3] et appartenant à la [1] à la somme de 740 000 euros;

- la fixation de la valeur du local commercial dénommé “[3]” situé à [Localité 1] à la somme de 775 000 euros;

- la condamnation de M.[S] [B] au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive;

- sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

- le rappel de l’exécution provisoire du jugement,

- le rejet des demandes de M.[S] [B].

Les consorts [B] expliquent que le 5 juillet 2022, les parties avaient convenu devant notaire de procéder à une nouvelle évaluation des biens ce par l’intermédiaire de deux experts respectivement choisis par les demandeurs et le défendeur, que les demandeurs ont mandaté Mme [H] [N] pour l’évaluation de l’immeuble de [Localité 2]-[Localité 3] et M.[Z] [T] pour l’évaluation de l’immeuble de [Localité 1], que le défendeur a mandaté M. [L] [J], agent immobilier, pour l’évaluation des deux biens immobiliers.

Ils soulignent avoir accepté les avis de valeur de M. [L] [J], pourtant désigné par le défendeur, à savoir une valeur comprise entre 750 000 et 800 000 euros pour le local commercial de [Localité 1] et une valeur comprise entre 730 000 et 770 000 euros pour la maison d’habitation de [Localité 2]-[Localité 3].

Ils exposent que le notaire a été contraint de dresser le 16 mai 2023 un procès-verbal de difficultés compte tenu du refus par M.[S] [B] des valorisations proposées par son propre expert, ce dans un but dilatoire, le défendeur ayant tardivement déposé une requête en incident et conclut au fond en réclamant à nouveau une contre-expertise afin de retarder le règlement de la succession.

Ils contestent les nouveaux chiffrages invoqués par le défendeur.

Par dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2024, M.[S] [B] poursuit :
avant-dire droit,

-l’organisation d’une contre-expertise;

sur la demande principale,

- le rejet des demandes des consorts [B];

sur la demande reconventionnelle,

-la fixation au montant de 100 000 euros de la valeur du bien de [Localité 2]-[Localité 3];
- la fixation au montant de 500 000 euros de la valeur du bien de [Localité 1];

- la condamnation des consorts [B] au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M.[S] [B] objecte que les parties avaient convenu devant le notaire que devaient être établies deux expertises au sens strict, devant permettre de fixer contradictoirement la valeur des biens immobiliers dans leur état d’origine et selon leur état actuel, au jour du partage.

Il déplore que, de manière non contradictoire, les agents immobiliers aient communiqué de simples avis de valeurs, incomplets en ce qu’ils ne tiennent pas compte des travaux d’amélioration entrepris ou du manque d’entretien.

Il soutient que le local commercial de [Localité 1] s’est vu fortement valorisé par de gros travaux financés par lui de sorte que sa valeur ne saurait excéder 500 000 euros, tandis que la maison d’habitation a perdu de sa valeur depuis l’ouverture de la succession faute d’entretien, que sa situation privilégiée et la surface du terrain constructible permet une valorisation à 1 000 000 euros.

La clôture est intervenue le 24 avril 2025 et l’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 20 juin 2025, a été placée en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025.

MOTIFS

Conformément au procès-verbal de difficultés du 16 mai 2023 établi par Me [Q], notaire, ce tribunal est appelé à statuer sur “la valorisation des biens immobiliers et l’absence d’expertise de valeurs selon M.[S] [B].”

Sur la demande d’expertise

Suivant procès-verbal de débats du 5 juillet 2022, il convient de relever que les parties ont été régulièrement convoquées en l’étude de Me [Q], que n’étant pas parvenues à un accord sur la valeur des biens immobiliers de [Localité 2]-[Localité 3] et de [Localité 1], appartenant respectivement à la [1] et à la [2], il a été décidé que les parties et leurs conseils feraient choix, chacune et au plus tard le 20 juillet 2022, de deux experts chargés de proposer une évaluation pour chacun des deux biens.

Par courriel du 27 juillet 2022, le conseil de Mme [C] [K], veuve [B], Mme [G] [B] et M.[M] [B] a indiqué au notaire les noms de Mme [H] [N], Mme [P] [T] ou M. [Z] [T], tous trois agents immobiliers, en qualité d’experts.

Par courriel du 23 septembre 2022, le conseil de M. [S] [B] a indiqué au notaire le nom de M. [L] [J], agent immobilier, en qualité d’expert.

Mme [H] [N] de l’agence [4] et M. [L] [J] de l’agence [5] ont établi des avis de valeur en novembre 2022.

Le 16 mai 2023, M. [S] [B] a fait part au notaire de son désaccord sur les valeurs indiquées par ces professionnels, motifs pris de ce qu’elles résultaient d’avis sommaires et non pas d’expertises.

Il convient d’observer que M. [S] [B] ainsi que les consorts [B] se sont engagés à désigner des experts en la personne d’agents immobiliers, chargés, moyennant des honoraires limités à 200 euros, de proposer une évaluation des deux biens sur la base de laquelle les copartageants étaient supposés se mettre d’accord, que les deux professionnels ont donné des avis de valeur circonstanciés.

Dans ce contexte, M. [S] [B] ne saurait donc faire grief à ces agents immobiliers de ne pas avoir réalisé une expertise.

Il sera rappelé que, saisi par M. [S] [B] d’une demande d’expertise, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 26 septembre 2024, rejeté cette demande en considérant que les évaluations des biens par deux sociétés choisies par les parties étaient de nature à éclairer et informer suffisamment le juge appelé à connaître de l’affaire au fond.

M. [S] [B] déplore des valorisations incomplètes ne tenant compte ni des améliorations apportées au local commercial par un indivisaire qui devaient être valorisées et déduites de la valeur du bien à partager, ni du manque d’entretien de la maison d’habitation imposant de définir une valeur vénale du bien tel qu’il aurait pu être vendu s’il avait été normalement entretenu “en bon père de famille”.

Toutefois, s’agissant du local commercial de [Localité 1] à l’enseigne de la “[6]” qu’il exploite, M. [S] [B] ne justifie pas des améliorations apportées en 2015 qu’il invoque, ni des travaux qui auraient été réalisées depuis novembre 2022, époque de l’avis circonstancié de M. [J], professionnel de l’immobilier choisi par lui, qui a dûment pris en compte le bon état du bien.

S’agissant de la maison d’habitation de [Localité 2]-[Localité 3] , l’état du bien au [Date décès 1] 2016, date de l’ouverture de la succession, n’est pas justifié par M.[S] [B] qui invoque un manque d’entretien imputable à Mme [C] [K], veuve [B], usufruitière, étant observé que cette maison, construite dans les années 1900, rénovée en 1978/1979, n’a pas connu de travaux d’ampleur depuis lors ainsi qu’il ressort de l’avis circonstancié de Mme [N] et qu’elle est “entretenue mais nécessitant quelques travaux” ainsi qu’il ressort de l’avis circonstancié de M. [J].

En conséquence et faute de nouveaux éléments depuis l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 septembre 2024 qui permettraient de remettre en cause la pertinence des avis de valeur motivés, il s’impose de rejeter la demande d’expertise présentée par M.[S] [B].

Sur la valorisation des biens immobiliers

Mme [N], expert choisi par les consorts [B], a proposé:
une valeur de 720 000 à 740 000 euros pour la maison d’habitation de [Localité 2]-[Localité 3].

M. [J] , expert choisi par M.[S] [B], a proposé :
une valeur de 730 000 à 770 000 euros pour la maison d’habitation de [Localité 2]-[Localité 3],
une valeur de 750 000 à 800 000 euros pour le local commercial sous l’enseigne “[6]” de [Localité 1].

Les consorts [B] se sont rangés aux avis de valeur donnés par M.[J], expert choisi par M.[S] [B].

M. [J] a pris en considération les caractéristiques de la maison (édifiée dans les hauteurs de [Localité 2], surface habitable de 230 m² , piscine nécessitant des travaux d’entretien, terrasse couverte, terrain de tennis hors d’usage, charpente, couverture et façade en bon état, absence d’isolation des murs, chaudière de 30 ans, mises aux normes nécessaires de l’installation électrique et del’assainissement), du terrain de 121,85 ares soit 12 185 m², situé en zone naturelle non constructible ainsi qu’il ressort du courrier du maire de la commune du 5 novembre 2019, et des prix observés dans le secteur.

Il a noté les caractéristiques du local commercial (au rez-de-chaussée et premier étage d’un immeuble bourgeois, d’une surface de 220 m² environ, en parfait état d’entretien, doté d’un agencement de grande qualité, bénéficiant d’un emplacement attractif , d’une bonne visibilité et accessibilité) et des prix observés dans le secteur.

Le tribunal dispose ainsi d’éléments d’appréciation suffisants pour fixer la valeur des biens des [1] et [X] :

- à la valeur de 730 000 euros pour la maison d’habitation de [Localité 2]-[Localité 3],

- à la valeur de 750 000 euros pour le local commercial sous l’enseigne “[6]” de [Localité 1].

Toute autre demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Les consorts [B] invoquent une résistance abusive préjudiciable de M.[S] [B] qui, dans un but dilatoire, aurait déposé une requête en incident aux fins d’expertise judiciaire, conclu tardivement au fond en sollicitant à nouveau une expertise.

Ils ne rapportent toutefois pas la preuve d’une mauvaise foi ou d’une intention de nuire du défendeur dont il sera souligné qu’il est contraint de verser jusqu’au partage un loyer mensuel qu’il juge sur-évalué.

En conséquence, il convient de débouter les consorts [B] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Cette décision sera assortie de droit de l’exécution provisoire, non incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Tenu aux dépens, M.[S] [B] sera condamné à payer aux consorts [B] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS