TJ 73011, 29 août 2025, RG 24/00388
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Texte de la décision
COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29/08/2025
N° RG 24/00388 - N° Portalis DB2O-W-B7I-CYPE N° MINUTE : 25/178
DEMANDEUR :
S.A.R.L. SABLA LC-LJ
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY, substituant Me Stéphane MILLIAND, avocat au barreau d’ALBERTVILLE, membres de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA
DÉFENDEUR :
S.C.I. LA CLE DU BACH
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats de [...] et de la mise à disposition au greffe de [...], greffiers
Débats : en audience publique le : 24 Juin 2025
Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 29 Août 2025
Exécutoire délivré le : 29/08/2025 à Mes MILLIAND et MURAT
Par acte sous-seing-privé du 19 octobre 2016 la SCI La Clé du Bach a donné à bail à la SARL Sabla LC-LJ, qui exerce une activité de sablage et peinture industrielle et thermolaquage, un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans.
Par acte du 4 septembre 2024 la SARL Sabla LC-LJ a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville la SCI La Clé du Bach aux fins de voir, au dernier état de ses écritures du 11 juin 2025 :
- ordonner une expertise judiciaire visant à déterminer les désordres décrits dans l’assignation et affectant notamment la toiture, les canalisations, l’électricité, le désenfumage et les dalles du local loué, ainsi qu’à déterminer leur cause et leur imputation entre le preneur et le propriétaire bailleur,
- débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.
A l’appui de ses demandes, elle indique avoir constaté plusieurs désordres dans le local justifiant sa demande d’expertise, tels des fuites en toiture et sur canalisations, des problèmes électriques suite à la pose d’un sous-compteur par le bailleur, des défauts de fonctionnement de la porte sectionnelle et du portail d’entrée, des défauts de fonctionnement des installations électriques et l’absence de capteur d’eau.
Elle se plaint également des conséquences des fuites sur les murs par l’apparition de coulures et moisissures.
Au vu de l’ampleur de ces désordres, qui relèvent selon elle du propriétaire du bâtiment, s’agissant de grosses réparations, le bail spécifiant également que le bailleur est tenu de la mise en conformité des équipements communs que sont l’électricité, les canalisations, les dalles...
Elle soutient que les diverses interventions et travaux réalisés par le bailleur n’ont pas permis de remédier à ces désordres et particulièrement aux infiltrations d’eau par la toiture comme constatées dans le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 17/04/2025, lesquelles nuisent à son exploitation commerciale.
Par ailleurs elle s’oppose à la demande reconventionnelle formulée par le défendeur. Elle indique que la citerne de gaz est indispensable à son activité commerciale et précise qu’elle est installée depuis fin août 2020 avec un accord oral du bailleur. Elle soutient également que l’installation n’est pas scellée au sol, de sorte qu’elle s’apparente à des travaux d’amélioration pouvant être conservée ou enlevée en fin de bail.
* * *
Suivant dernières conclusions du 19 mai 2025 la SCI La Clé du Bach s’oppose à la demande d’expertise judiciaire et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la SARL SABLA LC-LJ à enlever et faire disparaître la citerne de gaz et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après signification de l’ordonnance à intervenir, outre celle à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Pour rejeter la demande d’expertise, elle indique que les désordres allégués ont disparu après plusieurs interventions et travaux réparatoires qu’elle a effectués, pour certains postérieurs à l’assignation, dont les justificatifs sont produits. En revanche, elle souligne l’absence de preuves produites à l’appui des prétentions adverses concernant les désordres du bâtiment et non-conformités de l’installation électrique. S’agissant de l’étanchéité de la toiture, elle ne conteste pas l’existence d’infiltrations au cours de l’année 2024 mais précise qu’elles étaient mineures et ont bien été reprises par plusieurs entreprises.
A l’appui de sa demande reconventionnelle, elle indique que la citerne de gaz lui cause un trouble manifestement illicite, que le preneur n’a pas un usage privatif de la cour et qu’aucune autorisation ne lui a été délivrée pour une telle installation, outre la dangerosité de la cuve (explosion, inflammable). Elle soutient avoir mis en demeure le preneur d’enlever cette installation, en vain, justifiant ainsi sa demande d’astreinte.
Suite à cinq renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 24juin 2025 et mise en délibéré au 18 juillet 2025 puis prorogée au 29 août 2025.
SUR CE :
Sur la demande d’expertise judiciaire
L’article 145 du code de procédure civile dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.”
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.
En l’espèce il ressort du contrat de bail signé entre les parties qu’est donné à bail:
“un local situé au rez-de-chaussée de la partie Sud Est dudit bâtiment, d’une superficie d’environ 600 m², comprenant un atelier, un vestiaire, mezzanine et 600 m² de terrain extérieur”.
Il est stipulé en page 6 - Etat des Lieux- que “le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance” et que les travaux de mises en conformité qui pourraient être nécessaires pour mise en conformité avec la réglementation existante “sera exclusivement supportée par le locataire”.
En page 6 au paragraphe -Entretien des lieux loués- est mentionné à la charge du preneur “l’entretien complet des fermetures des locaux loués”.
Enfin en page 8 - Réparations- il est prévu que les grosses réparations de l’article 606 du code civil soient supportées par le bailleur (réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs) “toutes autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendus nécessaires par la vétusté ou par vices cachés, ou encore par cas fortuit ou de force majeure”.
“Ne sont pas considérés comme “réparations” au sens de la présente clause, la remise en état intégrale ou la réfection complète des installations ou équipements communs, dont la charge incombera en toute hypothèse au bailleur”.
L’article R 145-35 du code de commerce dispose quant à lui que “ne peuvent être imputés au locataire:
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil...
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dés lors qu’il relève des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent”.
Il ressort de ces éléments qu’un débat doit avoir lieu au fond sur certains des points soulevés par le preneur qui apparaissent se heurter à des contestations , non quant à la matérialité des constatations, mais quant à la qualification des désordres et réparations, et à leur prise en charge au titre des grosses réparations par le bailleur, ou au titre des clauses du bail, le bail laissant un certain nombre de points à la charge du preneur.
Il n’appartient en effet pas au juge des référés, juge de l’évidence, de qualifier ces désordres ou réparations au vu des termes sujets à interprétation du bail et à la qualification des travaux au regard de leur importance.
Le preneur a cependant un motif légitime à faire établir l’expertise qui permettra de donner des éléments objectifs quant aux désordres évoqués et de permettre utilement leur qualification juridique au regard des clauses du bail, du code civil, et du code de commerce, et de donner des éléments précis de discussions aux parties, au besoin dans le cadre d’une médiation future sur ce thème.
En tout état de cause les éléments versés aux débats que sont les 6 constats d’huissier ainsi que les attestations de salariés permettent de retenir la réalité des désordres et le caractère légitime de la demande, les réparations manifestement effectuées par le défendeur, à l’exception du portail, n’ayant pas permis de solutionner les difficultés, notamment en matière d’isolation en toiture, de canalisations ou d’électricité.
Il sera donc fait droit à la demande d’expertise avant dire droit sur les points évoqués à l’assignation, et les conséquences éventuelles au titre de dégradations sur les murs ou équipements du preneur, tels que repris au dispositif, aux frais avancés du demandeur.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI La Clé du Bach
L’article 835 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
La SCI La Clé du Bach a formé une demande reconventionnelle aux fins d’enlèvement de la citerne de gaz installée dan la cour.
Le fait matériel de la présence de la citerne et de sa nécessité pour le fonctionnement de l’activité du preneur ne sont pas contestés.
La SARL Sabla LC-LJ évoque cependant un accord oral de son bailleur et il résulte également des éléments transmis que l’installation de cette citerne date de 2020, ce qui n’est pas contesté.
Or au vu de sa taille et de sa présence dans la cour, et ce alors même que le bailleur indique lui-même être intervenu à plusieurs reprises pour vérification des désordres ainsi que leur reprise, elle ne pouvait passer inaperçue.
Il sera donc conclu au stade des référés qu’il existe des contestations sérieuses sur ce point. Par ailleurs il n’est rapporté aucun élément permettant de considérer qu’il y a un trouble manifestement illicite, un accord oral étant rapporté suivant attestation de M.[V] (pièce n°15 du demandeur), ou un dommage imminent, la cuve étant en place sans problème avéré depuis cinq ans.
La demande d’enlèvement sous astreinte sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Aucune raison d’équité ne conduit à allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront liquidés avec ceux de l’instance au fond, à défaut d’une telle instance, ils resteront à la charge des demandeurs, les époux [F].
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de la SARL Sabla LC-LJ et de la SCI La Clé du Bach ;
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [R] [P]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Mèl : [Courriel 1]
Avec mission pour lui de :
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 2], et visiter les lieux,
- convoquer, entendre les parties ainsi que tous sachants,
- prendre connaissance des documents de la cause,
- vérifier l’existence des griefs figurant en pièces n°4, 5 et 7 du demandeur et dont il est fait référence dans l’assignation,
- les décrire et en déterminer la cause et l’origine,
- caractériser l’ampleur des désordres dénoncés et donner son avis sur la qualification de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et du bail commercial ;
- déterminer les travaux propres à y remédier ;
- en évaluer le coût et la durée;
- donner tous éléments permettant à la juridiction de liquider les différents préjudices allégués et subis ;
- donner tous les éléments techniques ou de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues,
- faire toutes les observations utiles au règlement du litige.
Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toute personne, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
Désignons le Président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,
Disons que l’expert adressera un pré-rapport et après avoir répondu aux dires des parties, déposera le rapport de ses opérations au Greffe avant le 31 août 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
Fixons l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 4.800 € qui sera consignée par virement émis à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par la SARL SABLA LC-LJ avant le 03 octobre 2025,
Disons que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement;
Disons que la présente mesure d’instruction sera frappée de caducité en cas de défaut de consignation dans le délai précité,
Disons qu’elles devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert.
Disons qu’en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l’expertise pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,
Disons que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations, fixera un calendrier précis de ses opérations et évaluera d’une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,
Invitons les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert ou, si la nécessité s’en révèle ultérieurement, dès que l’expert aura donné son avis, faute de quoi elles s’exposeront à un rejet de leur demande visant à faire déclarer les opérations d’expertise communes et opposables aux appelés en cause,
Disons que l’expert tiendra le Juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,
Disons qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,
Disons qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur,
Disons que les parties disposeront, à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,
Disons qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,
REJETONS le surplus des demandes,
RÉSERVONS les dépens qui seront liquidés avec ceux de l’instance au fond et disons qu’à défaut d’une telle instance, ils seront supportés par la SARL SABLA LC-LJ.
Le GREFFIER, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,
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