TJ 30007, 29 juill. 2025, RG 25/00173

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:
JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00173 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVMO

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [U]
né le 08 Avril 1990 à [Localité 1]
de nationalité FRANCAISE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES plaidant

Madame [O] [B] épouse [U]
née le 16 Mars 1971 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [E] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé, par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de Nîmes en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt neuf Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

La SCI CMM a donné à bail à Madame [E] [J] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat du 1er novembre 2017, pour un loyer mensuel de 450 € et 15 € de provision sur charges.

La SCI CMM a vendu à Monsieur [Z] [I] et de Madame [F] [N] l'immeuble dont est locataire Madame [E] [J]. De fait, par avenant au contrat de bail en date du 19 mai 2020, Monsieur [Z] [I] et de Madame [F] [N] sont venus aux droits de la SCI CMM en qualité de bailleurs.

Puis, selon acte authentique de vente en date du 23 avril 2024 établi par Maître [A] [D], Monsieur [L] [U] et Madame [O] [B] ont acquis le bien immobilier, objet de la location auprès de Monsieur [Z] [I] et de Madame [F] [N], devant ainsi bailleurs de Madame [E] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [U] et Madame [O] [B] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 07 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2025, Monsieur [L] [U] et Madame [O] [B] ont ensuite fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'Alès statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 23 juin 2025, Monsieur [L] [U] et Madame [O] [B] reprennent les termes de leur assignation et demandent de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [E] [J] ;
- Ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;
- Condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3644 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- Condamner cette dernière au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 415 € et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à l'entière libération des lieux en subissant les augmentations légales ;
- outre une somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de l'instance ainsi que ses suites.

Madame [E] [J] présente, mais non représentée a expliqué avoir eu un AVC ce qui a engendré par voie de conséquences des difficultés financières. Un dossier a été constitué auprès de la banque de France tel que justifié par l'attestation de dépôt en date du 27 mai 2027 et remis sur l'audience.

Elle fait savoir qu'elle souhaite partir mais qu'elle ne peut pas pour le moment, et sollicite un délai pour libérer le logement.

Elle perçoit 700 euros par mois au titre du RSA.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA RÉSILIATION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 03 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [L] [U] et Madame [O] [B], justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 08 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 02 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

L'action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En dehors de cette hypothèse, selon l'article 7g de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le bail conclu le 1er novembre 2017 contient une clause résolutoire (page 3) dans l'hypothèse d'un défaut d'assurance et en cas de non-paiement des loyers.

L'assignation délivrée le 02 avril 2025 à Madame [E] [J] vise le défaut de paiement et le défaut d'assurance. Or, en l'état des éléments produits, il est constaté que les bailleresses n'ont pas fait délivrer de commandement pour défaut d'assurance. Dès lors, la clause résolutoire ne pourra être acquise sur ce grief.
Néanmoins, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 janvier 2025, pour la somme en principal de 1154 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

L'expulsion de Madame [E] [J] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LA DEMANDE DE DELAI POUR QUITTER LE LOGEMENT

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, lors de l'audience Madame [E] [J] a expliqué avoir des problèmes de santé depuis 2024 en raison d'un accident vasculaire cérébral ce qui lui a diminué ses capacités physiques et par voie de conséquences, a entraîné des difficultés financières.

Reconnaissant le montant de sa dette et son impossibilité de payer un loyer, devenu trop élevé pour l'assumer, elle a émis son souhait de quitter le logement, mais a sollicité un délai pour partir.

En raison de l'état de santé de Madame [E] [J], il semble opportun de lui accorder un délai supplémentaire afin qu'elle puisse avoir le temps de trouver un logement et de lui permettre de libérer les lieux avec l'intégralité de ses biens meubles.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [E] [J] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [U] et Madame [O] [B] produisent un décompte démontrant que Madame [E] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3644 € à la date du 23 juin 2025.
Madame [E] [J], comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3644 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1154 € à compter du commandement de payer (07 janvier 2025), sur la somme de 2399 € à compter de l'assignation (02 avril 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [E] [J] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit à la somme de 415 €.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

La condamnation aux suites de l'instance telle que sollicitée par les bailleresses, ne pourra être prononcée, les termes utilisés étant généraux et imprécis.

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,