TJ 30007, 4 sept. 2025, RG 25/00200

MINUTE N°:
DÉBATS : 03 Juillet 2025
ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00200 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVPD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES,

GREFFIERS : Madame Christine TREBIER, lors des débats
Madame Sarah AUFFRAY, lors du délibéré

DEMANDEUR

Monsieur [T] [R], [Z] [L]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nordine TRIA, avocat au barreau d’Alès

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [J]
né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Julie GRAS, avocat au barreau d’Alès

Madame [W] [S] épouse [J]
née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 3] demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Julie GRAS, avocat au barreau d’Alès

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente établi le 10 juin 1972 par Maître [P] [X], notaire à [Localité 4], Madame [D] [U] veuve [V] a vendu à Monsieur [Y] [K], époux de Madame [E] [N] [G] :

-Les parties divises et indivises d'un immeuble sis sur la Commune de [Localité 5], parcelle cadastrée E n°[Cadastre 1], [Adresse 1] ;
-Diverses parcelles de terre sises sur la même commune parcelles cadastrées Section E, n° [Cadastre 2] [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] [Cadastre 8] [Adresse 1].

Puis selon acte authentique de vente reçu le 14 décembre 1974, par Maître [X] en double minutes avec Maître [I] [H], notaire à [Localité 6], Monsieur [Y] [K] et Madame [E] [G] ont vendu à Monsieur [M] [A] :

-Une maison à usage d'habitation en mauvais état avec dépendances et divers terrains le tout sur la commune de [Localité 5] (GARD) figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les relations suivantes : Section E, lieudit "[Localité 7] ", n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 2] ;
-Les parties divises et indivises d'un immeuble sis sur la Commune de [Localité 5], parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 1].

Par échange de convention établie entre Monsieur [M] [C] [A] et Madame [B] [U], le 12 juillet 1975 auprès de Maître [P] [X], notaire à [Localité 4], acte dans lequel il a été prévu que :

" CONVENTIONS ENTRE M.[A] et Mad. .[U] [V]

Monsieur [A] et Madame [U]-[V] co-échangistes, à la suite de l'échange qu'ils viennent de se consentir de part et d'autre, ont décidé d'établir entre eux, les conventions suivantes résultant dudit acte.

Madame [U] [V] ayant reçu en change du LOT N°1 cédé à M. [A], la cour cadastrée section B N [Cadastre 9],

Et par le fait de cet échange Monsieur [A] devenant propriétaire des Lots N°1et N°2 de l'immeuble sis sur la parcelle N°[Cadastre 1], s'oblige à fermer toutes les fenêtres et ouvertures donnant sur la cour cédée à Mad. [U] [V] au moyen de verres dormants et fixes, ne pouvant en aucune façon être mobiles, les ouvertures devenant par ce fait des jours de souffrance, exclusivement.

D'autre part M. [A] s'engage à murer à chaux et à sable les ouvertures ayant accès a la citerne de Mad. [U] [V], afin de protéger l'eau recueillie dans la citerne de Madame [U],

A l'exception d'une porte fenêtre située au Nord, qui sera fermée au moyen de verres dormants et fixes. ".

Pour autant le 12 juillet 1975, selon acte authentique de vente reçu par Maître [X], Monsieur [M] [A] a vendu à Monsieur et Madame [F] :

-Une maison à usage d'habitation en mauvais état avec dépendances et divers terrains le tout sur la commune de [Localité 5] (GARD) figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les relations suivantes : Section E, lieudit "[Localité 7] ", n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] ;
-Les parties divises et indivises d'un immeuble sis sur la Commune de [Localité 5], parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 1].

Selon acte authentique de vente établi le 27 octobre 1999 par Maître [O] [LR], notaire à [Localité 8], Monsieur [T] [L] a acquis auprès de Madame [B] [U], des biens sur la commune [Localité 5], [Adresse 1] :

-Les biens et droits immobiliers dépendants d'un immeuble à usage d'habitation figurant au cadastre de ladite commune sous les références section E[Cadastre 11], à savoir les lots n°1, 5, 9 à 10, 14 à 15 et 18 ;
-Les biens et droits immobiliers dépendants d'un immeuble à usage d'habitation figurant au cadastre de ladite commune sous les références section E[Cadastre 12], à savoir les lots n°2, 3 et 4 ;
-Diverses parcelles situées sur la même commune sections E[Cadastre 13] à E[Cadastre 14], E[Cadastre 15], E[Cadastre 9] et E[Cadastre 16].

L'acte notarié a prévu dans la clause intitulée " SERVITUDES " que " "Le VENDEUR" déclare que l'immeuble n'est grevé d'aucune servitude particulière, hormis celles pouvant résulter :

-Du Plan d'occupation des Sols de la commune des [Localité 5],
-De la nature et de la situation des lieux,
-De la Loi et de tous titres antérieurs,
-Ou encore du règlement de copropriété sus-énoncé. ".

Cependant, à l'occasion de l'examen de la matrice cadastrale, Madame Veuve [HL] [U] s'est aperçue que le lot N°1 de la copropriété cadastrée Section E, n°[Cadastre 12] était porté à un compte indivis avec Madame [B] [U] ouvert sous le N° [Cadastre 17].

Or, Madame [U] a affirmé que ce lot avait été vendu à Monsieur [K], le 10 Juin 1972 et qu'actuellement il appartenait à Monsieur et Madame [F], propriétaire du surplus de la propriété.

En conséquence un acte rectificatif et complémentaire a été établi par Maitre [CI] [KA]-[X] Notaire à [Localité 4], les 18 et 22 janvier 2000. Aux termes de cet acte il a donc été complété la désignation des biens dans les actes suivants :

-" Acte de vente du 10 juin 1972 publié au bureau des hypothèques d'[Localité 1] le 27 juin 1972 volume 2490 numéro 38.
-Acte de vente du 14 décembre 1974 publié au bureau des hypothèques d'[Localité 1] le 21 janvier 1975 volume 2729 numéro 29.
-Acte de vente du 12 juillet 1975 publié au bureau des hypothèques d'[Localité 1] le 2 septembre 1975 volume 2798 numéro 37 .

En y ajoutant " dans une petite construction à usage de magnagerie sise sur le territoire de la commune de [Localité 5] cadastrée : Section E n°[Cadastre 12], Lieudit [Localité 7], le lot numéro UN (1) comprenant : Au rez-de-chaussée, côté Nord, une cave et les 26/1.000ièmes de la propriété du sol ".

Puis, le 16 février 2011, Maître [US] [OE], notaire à [Localité 3], a procédé à l'acte rectificatif de propriété entre Monsieur [T] [L] et Monsieur [Y] [F] et de Madame [IN] [FB], propriétaires d'une maison d'habitation, parcelle section n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] sise [Localité 5], dans lequel apparaît en page 9, une clause intitulée " CONVENTION " contenant les modalités suivantes :
-" Monsieur et Madame [F] en qualité de propriétaire du lot 1 de la copropriété cadastrée section E [Cadastre 18] et [Cadastre 19] s'engagent à assumer seuls toutes charges ou travaux nécessaire à la solidité ou l'étanchéité du lot sans recours contre le propriétaire du lot 2 qui ne pourra être tenu responsable de tous dégâts dégradations, infiltrations, éboulements ou autres, et sera exonéré de toutes charges dans les travaux que pourraient nécessiter la solidité ou l'étanchéité de ce couloir sauf bien entendu si ces travaux résultaient de son fait ou de sa faute.
-Monsieur et Madame [F] s'engagent également à faire procéder au déplacement des canalisations des eaux usées courant sur le mur de leur maison limitrophe à la cour formant le lot 2 de la copropriété cadastrée section E [Cadastre 18] et [Cadastre 19].
-Monsieur et Madame [F] s'engagent à faire à modifier les fenêtres donnant sur la cour lot 2 de la copropriété cadastrée section E [Cadastre 18] et [Cadastre 19] afin que ces dernières soient conformes à la convention résultant d'un acte reçu par Maitre [P] [X] Notaire à [Localité 4] le 12 juillet 1975, aux termes duquel il avait été stipulé que toutes les fenêtres donnant sur cette cour devraient être équipées de verres dormants et fixes. ".

Enfin, 16 février 2011, Maître [US] [OE], notaire à [Localité 3], a procédé à l'acte de vente entre Monsieur [Y] [F] et Madame [IN] [FB], venderesses et Monsieur [Q] [J] et Madame [W] [S], acquéreurs, des biens suivants :

-" D'une maison à usage d'habitation section E, n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10], [Adresse 1] à [Localité 5] ;
-D'un ensemble immobilier section E, n°[Cadastre 18] et [Cadastre 19], [Adresse 1] à [Localité 5], lot numéro un (1) : une partie de couloir en sous-sol et les cinq cents millièmes (500/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales (…) l'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [US] [OE], notaire à [Localité 3], le 16 février 2011 (…) ;
-Un ensemble immobilier section E, n°[Cadastre 12], [Adresse 1] à [Localité 5], lot numéro un (1) : une cave au rez-de-chaussée côté Nord et les trente six millièmes (36/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales (…) l'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [P] [X], notaire à [Localité 4], le 10 juin 1972 (…) ;
-Un ensemble immobilier section E, n°[Cadastre 1], [Adresse 1] à [Localité 5] :
*Lot numéro un (1) : l'entier rez-de-chaussée à usage de cave et les cent cinquante-six millièmes (156/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales;
*Lot numéro deux (2) : l'entier étage à usage de cuisine et les huit centre quarante-quatre millièmes (844/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales (…)
*L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [P] [X], notaire à [Localité 4], le 10 juin 1972. ".

Toutefois, Monsieur [L] dénonce le non-respect par Monsieur [J] et Madame [S] des conventions susvisées.

Par actes de commissaire de justice en date 12 mai 2025, Monsieur [T] [L] a attrait Monsieur [Q] [J] et Madame [W] [S] épouse [J] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d'ALES afin de :

-Condamner Mr [Q] [J] et Mme [S] à rétablir les fenêtres, sous astreinte de 100 € par jour de retard, conformément à l'acte du 12/07/1975 repris dans l'acte du 16/02/2011, c'est-à-dire: "Mr et Mme [F] s'engagent à modifier les fenêtres donnant sur la cour du lot 2 de la copropriété cadastrée E[Cadastre 18] et E[Cadastre 19] afin que ces dernières soient conformes à la convention résultant d'un acte établi par Me [X], Notaire à [Localité 4], le 12/07/1975 aux termes duquel il avait été stipulé que toutes les fenêtres donnant sur cette cour devaient être équipées de verres dormant et fixes" ;
-Ordonner la suppression des tuyaux descendants sur la cour propriété de Mr [T] [L], sous astreinte de 100 € par jour de retard, conformément à l'acte du 12/07/1975 repris dans l'acte du 16/02/2011 ;
-Condamner Mr [Q] [J] et Mme [S] au paiement de la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du CPC ;
-Les condamner aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, Monsieur [T] [L] reprend les termes de son assignation et demande en sus au juge des référés de Débouter Mr et Mme [J] de leurs demandes.

Par conclusions responsives signifiées par voie électronique le 02 juillet 2025, les consorts [J] demandent au juge des référés de :

-A titre principal,
*Déclarer les demandes de Monsieur [L] dirigées à l'encontre de Monsieur [Q] [J] irrecevables, n'étant plus propriétaire des parcelles en cause ;
*Déclarer prescrite l'action engagée par Monsieur [L] sur le fondement des actes des 12 juillet 1975 et 16 février 2011 à l'encontre des anciens époux [J] portant sur la modification des fenêtres donnant sur leur propriété et au déplacement des canalisations des eaux usées situées sur leur mur.
-A Titre subsidiaire,
*Dire et juger que Monsieur [T] [L] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
*Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [T] [L] En tout état de cause, et reconventionnellement ;
*Dire et juger abusive la procédure engagée par Monsieur [T] [L] à l'encontre de Madame [W] [J] et de Monsieur [Q] [J] ;
*Condamner Monsieur [T] [L] à payer à Madame [W] [J] et à Monsieur [Q] [J], à chacun la somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
-Condamner Monsieur [T] [L] aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat de Me [XJ] établi du 11 juin 2025 et à payer à Madame [W] [J] et à Monsieur [Q] [J] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 03 juillet 2025, Monsieur [L] fait savoir qu'il s'agit d'un litige entre voisins. Une convention a été prise le 12 juillet 1975 devant Notaire dans laquelle il a été prévue que les fenêtres donnant sur la cour seraient supprimées. Cette même convention ayant été reprise dans un acte publié au service de la publicité foncière en 2011. Il est revendiqué une organisation des jours et vues, or aucune contestation n'est possible, la convention doit s'appliquer et ce d'autant plus que leur ouverture entraîne des nuisances sonores. La fermeture des fenêtres est sollicitée.

En réponse, Monsieur [J] et Madame [S] font savoir que l'acte notarié de 2011 indiquait qu'ils devaient modifier les ouvertures. Puis, expliquent que s'ils ferment les ouvertures, les pièces ne pourront plus être ventilées. Ainsi, en 2013, ils ont pris attache avec un artisan afin qu'il puisse installer des fenêtres avec un battant permettant une ouverture par le haut.
Il est précisé que la convention initiale a été prise en 1975, soit il y a 50 ans.

Par ailleurs, il est soulevé la prescription, la convention signée étant un acte personnel.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

À l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025.

MOTIFS

I/ Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [Q] [J] :

L'article 331 du code de procédure civile énonce que " Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense".

En l'espèce, Monsieur [Q] [J] et Madame [S] font savoir qu'ils ont divorcé par convention de divorce par consentement mutuel en date du 18 avril 2025. Le même jour, la notaire a également établi un acte d'état liquidatif dans lequel il a été attribué à Madame [W] [S], un ensemble de bien immobilier y compris la résidence principale sise [Adresse 3], à [Localité 5], objet de la présente procédure. La publication a été réalisée le 29 avril 2025 auprès des services de publicité foncière.

Ainsi, Monsieur [Q] [J] n'étant plus propriétaire du bien immobilier depuis le 18 avril 2025 demande à être mis hors de cause dans la présente procédure.

En réponse, Monsieur [L] maintient la mise en cause de Monsieur [J] aux motifs qu'il a été propriétaire du bien litigieux jusqu'au 18 avril 2024 et qu'en tout état de cause, le maintien des fenêtres depuis la signature de l'acte authentique de vente du 16 février 2011, le concerne tout autant.

En l'état des éléments versés au débat, force est de constater qu'au jour de la présente ordonnance, seule Madame [S] est propriétaire du bien litigieux selon l'acte liquidatif reçu le 18 avril 2025 par Maître [PA] [DQ], Notaire à [Localité 1], et qu'elle seule pourra, en cas de trouble manifestement illicite, le faire cesser, Monsieur [J] n'ayant plus de droit de propriété sur ledit bien. Il n'y a donc pas lieu de maintenir Monsieur [J] dans la cause.

II/ Sur la demande de prescription :

Aux termes de l'article 2224 du code civil " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. ".

En l'espèce, l'acte de vente de Monsieur et Madame [J] du 16 février 2011 reprend les engagements de leurs auteurs et notamment la clause contenue dans l'acte rectificatif de propriété signée le même jour entre Monsieur et Madame [F] et Monsieur [L].

Ainsi, Monsieur [Q] [J] et Madame [S] estiment que l'action de Monsieur [L] visant à demander l'application stricte de la clause contenue dans l'acte du 16 février 2011, à savoir :
- " Monsieur et Madame [F] s'engagent également à faire procéder au déplacement des canalisations des eaux usées courant sur le mur de leur maison limitrophe à la cour formant le lot 2 de la copropriété cadastrée section E [Cadastre 18] et [Cadastre 19].
-Monsieur et Madame [F] s'engagent à faire à modifier les fenêtres donnant sur la cour lot 2 de la copropriété cadastrée section E [Cadastre 18] et [Cadastre 19] afin que ces dernières soient conformes à la convention résultant d'un acte reçu par Maitre [P] [X] Notaire à [Localité 4] le 12 juillet 1975, aux termes duquel il avait été stipulé que toutes les fenêtres donnant sur cette cour devraient être équipées de verres dormants et fixes. ".

L'acte de vente a été publié aux Services de la Publicité Foncière en date du 29 mars 2011, date à laquelle l'acte notarié établi le 16 février 2011 est devenu opposable aux tiers. Or, Monsieur [L] a délivré une assignation en date du 12 mai 2025 soit plus de 14 ans après l'engagement contractuel des anciens époux [J].

Dès lors, par le mécanisme de la prescription quinquennale, l'action des époux [L] se heurterait à la prescription extinctive constituant une véritable contestation sérieuse.

En réponse, Monsieur [L] explique que l'action engagée vise à faire constater une servitude de vue consentie dans un titre de propriété et que les défenderesses ne peuvent en ignorer l'existence. Ainsi, la prescription quinquennale ne peut être applicable en l'espèce.

En réplique, Monsieur [Q] [J] et Madame [S] soulèvent d'une part que le litige porte sur la qualification de vues qui ne relève pas de la compétence du juge des référés et d'autre part, que la convention insérée dans l'acte notarié ne peut s'analyser en une " constitution de servitude de vue " puisque les vues existent depuis la construction de l'ensemble de l'immeuble, scindé en plusieurs parties.

Par ailleurs, à ce stade de la procédure et tenant à l'existence de contestation sérieuses, le juge des référés, juge de l'évidence ne peut établir l'existence d'une prescription.

Le juge des référés renvoie les parties devant le juge du fond concernant l'existence ou non, d'une prescription.

Par voie de conséquence, la prescription pouvant avoir des effets sur les conventions à l'origine des troubles manifestement illicites, il n'y a lieu à statuer sur les demandes ainsi que sur la réparation du préjudice moral sollicitée par Madame [S].

III/ Sur les autres demandes :

En l'état des éléments, il convient que chaque partie puisse garder la charge de ses propres dépens.

Il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les parties seront déboutée de leur demande.

PAR CES MOTIFS