TJ 30007, 15 sept. 2025, RG 24/01751

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
République Française
Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:
JUGEMENT DU : 15 Septembre 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01751 - N° Portalis DBXZ-W-B7I-CTV5

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [M], [Q] [R] épouse [K]
née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES plaidant

Monsieur [A], [O], [D] [R]
né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES plaidant

Madame [W], [I] [R] épouse [B]
née le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES plaidant

Madame [U], [Z], [P] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Périne FLOUTIER, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [H]
né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 5] ALLEMAGNE
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Me Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 11 Juin 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le quinze Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat en date du 5 novembre 2012, Monsieur [X] [R] donnait à bail à Monsieur [J] [H] un ensemble immobilier situé [Adresse 5].

Suivant contrat en date du 8 février 2015, Monsieur [X] [R] donnait à bail le même bien à Monsieur [C] [S] [H], frère de [J], pour un loyer de 600,00 € par mois.

Le [Date décès 1] 2021, Monsieur [E], [X] [R] décédait laissant pour lui succéder ses enfants, [M], [A], [W] et [U].

Le 22 décembre 2023, Monsieur [C] [S] [H] donnait congé.

Des pourparlers sans suite intervenaient entre Monsieur [J] [H] et les consorts [R] pour l'achat du bien donné à bail.

Le 5 février 2024, lors de l'état des lieux de sortie, Monsieur [C] [S] [H] ne se présentait pas et ne restituait pas les clefs, Monsieur [J] [H] occupant par ailleurs les lieux. Un procès-verbal de constat était établi.

Une procédure initiée en référé devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire d'Alès aux fis d'expulsion des occupants des lieux étaient finalement abandonnée.

Le 5 décembre 2024, les consorts [R] assignaient Monsieur [J] [H] pour voir juger que celui-ci est occupant sans droit, ni titre ; lui voir ordonner de restituer les lieux sous huitaine, à défaut prononcer son expulsion, juger que les biens laissés seront acquis à la succession, fixer l'indemnité mensuelle et le voir condamner à leur payer une créance locative de 93.600,00 € ; à titre subsidiaire, la même somme au titre de l'arriéré locatif, la résiliation du contrat de bail de 2012, la libération des lieux, à défaut l'expulsion, la distribution des bien au profit du bailleur, la fixation d'une indemnité d'occupation ; en tout état de cause, sa condamnation à leur payer la somme de 2.400,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Dans le dernier état de leurs conclusions, les consorts [R] maintiennent leurs précédentes demandes, sauf à demander très subsidiairement, à ce que la dette locative soit portée à 8.400,00 € sur la base du second loyer, la résiliation du contrat de bail du 1er février 2015, l'expulsion de Monsieur [J] [H], la distribution des bien au profit du bailleur, la fixation d'une indemnité d'occupation de 600,00 € par mois.

Dans le dernier état de ses conclusions, Monsieur [H] demande au tribunal de débouter les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes, de juger que le loyer dû doit être fixé à 600,00 €, de juger que ce loyer a été réglé jusqu'en février 2024 et que l'indemnité d'occupation ne serait dépassée ce montant, de lui allouer les plus larges délais pour quitter les lieux compte tenu de sa bonne foi et de son état de santé, de juger que l'exécution provisoire n'a pas lieu à s'appliquer, ni l'article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

A l'audience du 11 juin 2025, les consorts [R], représentés, rappellent la genèse de cette procédure, soutiennent que le premier contrat de bail a été résilié et que les locaux étaient occupés par le frère. Ils rappellent encore que Monsieur [J] [H] ne réglait pas le loyer, payé par son frère, et n'avait pas d'assurance ; A titre subsidiaire, ils demandent la résolution du contrat de 2012 et très subsidiairement celui de 2015. Ils rappellent leurs demandes chiffrées et s'en rapportent pour le surplus à leurs écritures. Ils déposent leur dossier.

Monsieur [H], représenté, rappelle qu'il était titulaire d'un contrat de bail signé en 2012 et qu'il y a eu une tentative d'achat des lieux. Il demande le débouté des demandes principales et subsidiairement la fixation de l'indemnité d'occupation à 600,00 € à compter du mois de février 2024 et si expulsion de prévoir un délai en raison de son état de santé. Il précise qu'il ne revendique pas le contrat de bail de 2012. Il s'en rapporte pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier.

L'affaire est clôturée et mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Sur la situation juridique des parties :

Pour une raison que le juge ignore, le litige qui oppose les parties s'est enlisé dans des méandres juridiques et judiciaires alors que, somme toute, ils semblent tous d'accord sur la véritable situation actuelle de la relation contractuelle.

En premier lieu, plus personne ne conteste le fait que le contrat du 8 février 2015 a remplacé celui du 5 novembre 2012.

Il faut tirer de ce fait juridique que le seul titulaire d'un lien contractuel avec Monsieur [X] [R], puis ses successibles, était Monsieur [C] [S] [H]. Par ailleurs, les parties au contrat de bail du 8 février 2015 étaient contractuellement tenus par les termes de celui-ci et particulièrement par la clause de loyer qui fixait celui-ci à la somme mensuelle de 600,00 €. En conséquence, toute demande de paiement d'un arriéré locatif basée sur le premier contrat de bail est nécessairement vouée à l'échec, les parties s'accordant sur le fait que ce bail s'est trouvé résilié par la signature du second.

En second lieu, personne ne conteste le fait que Monsieur [C] [S] [H] a donné son congé le 22 décembre 2023 pour son contrat de bail qui s'est trouvé résilié à l'expiration du délai de préavis en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soit d'un commun accord entre les parties au 1er février 2024. De ce second fait juridique, il s'en déduit que le défendeur, qui ne peut revendiquer une reprise du contrat de bail de 2015 à son nom, les conditions d'attribution étant fixées exhaustivement par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, doit être déclaré occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail. Monsieur [J] [H] ne conclut pas d'ailleurs le contraire, ses demandes n'étant pas axées sur la poursuite de l'un ou l'autre des contrats de bail.

En conséquence de quoi, il sera ordonné son expulsion sans délai alors qu'il occupe les lieux sans droit ni titre depuis plus d'un an et demi sans avoir réglé le moindre loyer. En cela, il ne peut être considéré comme occupant de bonne foi et sa situation médicale, dépression, n'étant pas incompatible avec une expulsion dans les délais habituels.

Il sera par ailleurs fixé une indemnité d'occupation à compter du 1er février 2024 égale au montant du loyer tel que fixé par le contrat de bail de 2015, soit la somme mensuelle de 600.00 €.

Concernant le mobilier présent dans les lieux, que ce soit à l'intérieur ou à l'extérieur du bâtiment, il devra être retiré par Monsieur [J] [H] dans le mois de la signification de la présente décision, puis sous astreinte définitive de 100,00 € par jours de retard pendant un mois supplémentaire. A la fin de ce délai, il sera considéré comme étant la propriété des bailleurs qui pourront en user à leur guise.

II/ Sur la dette locative :

Il résulte de l'application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que la principale obligation du locataire est de payer le loyer dû à chaque échéance mensuelle.

Il a été déjà jugé que toute demande de règlement d'une dette de loyers ou d'indemnité basé sur la valeur du loyer de 2012 est vouée à l'échec, ce contrat de bail ayant été résilié tacitement concomitamment à la signature du contrat de bail de 2015.

Les consorts [R] demandent dans un premier temps de leurs écritures la condamnation de Monsieur [J] [H] à leur payer la somme de 93.600,00 € de dette locative, montant fixé sur la base du loyer contenu dans le bail de 2012. Ils seront donc déboutés de cette demande.

Dans un second temps, ils demandent la condamnation de Monsieur [H] à leur payer la somme de 8.400,00 €, soit quatorze mois d'indemnité d'occupation. C'est également la même dette dont se reconnaît débiteur Monsieur [J] [H]. Il conviendra donc de faire droit à cette demande.

III/ Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [J] [H] sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la précarité des défendeur, l'équité commande en l'espèce d'écarter les dispositions de l'article 700 pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, étant rappelé la mauvaise foi de l'occupant des lieux.

PAR CES MOTIFS :