TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 25/02452

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02452 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YTH

Minute : 25/1074

S.A.S. ECLA [Localité 2] OPCO
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [S] [K]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A.S. ECLA [Localité 2] OPCO
siège social,[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A. SEYNA
siège social, [Adresse 3]
[Localité 4]

toutes deux représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [K]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2022, avec prise d’effet au 2 décembre 2022, la SAS ECLA [Localité 2] OPCO a donné à bail à Madame [S] [K] un logement situé [Adresse 4] ([Adresse 5]), pour un loyer mensuel de 560,00 euros, et 25,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement en date du 2 décembre 2022, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de Madame [S] [K] dans la limite de 36000 euros.

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2024, la SA SEYNA atteste avoir signé avec la société GARANTME deux conventions de délégation de gestion.

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2024 la SAS ECLA [Localité 2] OPCO a accordé à la société GARANTME un mandat de délégation de gestion de la procédure d’expulsion.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS ECLA [Localité 2] OPCO a fait signifier à Madame [S] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1159,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 juillet 2024 la SAS ECLA [Localité 2] OPCO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SAS ECLA [Localité 2] OPCO et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
condamner Madame [S] [K] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la SAS ECLA [Localité 2] OPCO les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,
ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,
condamner Madame [S] [K] au paiement des sommes suivantes :
4199,48 euros au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :
2397,80 euros à la SAS ECLA [Localité 2] OPCO,
1801,68 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS ECLA [Localité 2] OPCO à hauteur de ce montant,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,
1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 février 2025.

À l'audience du 12 mai 2025, la SAS ECLA [Localité 2] OPCO et la SA SEYNA, représentée, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6574,92 euros, dont 1801,68 pour la SA SEYNA, arrêtée au 1er mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

La SAS ECLA [Localité 2] OPCO et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [K] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 juillet 2024. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [K], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [S] [K] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS ECLA [Localité 2] OPCO et la SA SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS ECLA [Localité 2] OPCO et la SA SEYNA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail en date du 22 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 30 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er mai 2025 que la SAS ECLA [Localité 2] OPCO et la SA SEYNA rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution selon quittances des 21 octobre 2024, 28 novembre 2024 et du 3 janvier 2025, d’un montant total de 1801,68 euros, il reste dû à la SAS ECLA [Localité 2] OPCO une somme de 4773,24 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [K] à payer à la SAS ECLA [Localité 2] OPCO la somme de 4773,24 euros, au titre des sommes dues au 1er mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 1801,68 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [S] [K] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [K] à payer à la SAS SEYNA la somme de 1801,68 euros avec intérêts au taux légal du présent jugement

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 22 novembre 2022 et tacitement reconduit le 22 novembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 novembre 2022, à effet au 2 décembre 2022, à compter du 11 septembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [S] [K]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 septembre 2024, Madame [S] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [K] à son paiement à compter de 11 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [K] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [S] [K] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS