TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 24/11350

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/11350 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2KW6

Minute : 25/1070

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 409

C/

Monsieur [H] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2023, Monsieur [G] [K] a donné à bail à Monsieur [H] [Y] un logement situé [Adresse 4] (lot n°1, rez-de-chaussée, couloir gauche, première porte gauche n°A001), pour un loyer mensuel de 366,00 euros, et 34,00 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2023, Monsieur [G] [K] a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE un contrat de cautionnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a fait signifier à Monsieur [H] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 858,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 16 septembre 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a fait assigner Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
la déclarer recevable et bien fondée en son action,
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
fixer l’indemnité d'occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
condamner Monsieur [H] [Y] au paiement des sommes suivantes :
2145,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 septembre 2024 sur la somme de 858,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 21 novembre 2024,
lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
tous les dépens,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 1] le 29 novembre 2024.

À l'audience du 12 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3003,00 euros arrêtée au 7 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est s’en rapporte au Tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 septembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, le mois de mai n’ayant pas été payé.

Monsieur [H] [Y], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [H] [Y] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 3003,00 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [H] [Y] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 3003,00 euros, au titre des sommes dues au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2024 sur la somme de 858,00 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 avril 2023 à compter du 13 novembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [Y]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 novembre 2024, Monsieur [H] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [Y] à son paiement à compter de 13 novembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS