TJ 74010, 1 oct. 2025, RG 25/00145

Expéditions le : Minute n° 25/00190

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00145 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3GW

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 22 août 2022, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 8] a donné en location à Mme [R] [E] et M. [D] [S] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], ainsi que par acte sous seing-privé en date du 8 août 2022, un garage numéroté 2452.6019, situé [Adresse 6].

Par acte d’huissier de justice en date du 14 mai 2024, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 8] a délivré à Mme [R] [E] et M. [D] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 5 février 2025, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Mme [R] [E] et M. [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :
- voir constater la résiliation des engagements de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 14 juillet 2024 ;
- constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;
- voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.528,83 € à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation non réglés au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 353,12 € ;
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux et les condamner solidairement à son paiement à titre provisionnel ;
- obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 3 septembre 2025, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 8], représenté par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 6 102,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 27 août 2025, échéance du mois d' août incluse. Il souligne des paiements irréguliers de la part du locataire. Il précise par ailleurs qu'un plan de la Banque de France avait été mis en place mais le bailleur l'avait dénoncé le 12 décembre 2024, les défendeurs ne l'ayant pas respecté. Il demande à ce que le montant de l'indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 712,85 € et maintient toutes ses demandes.

En défense, Mme [R] [E] et M. [D] [S] ont comparu en personne et n'ont pas contesté les sommes réclamées. Ils précisent avoir effectué un virement le 29 août 2025, en justifiant de ce paiement lors de l'audience. M. [S] déclare être en CDI depuis le mois d'avril 2025, percevoir un salaire de 1400 euros, avec des primes et un treizième mois. Mme [E] indique percevoir des allocations chômage d'un montant de 738 euros. Ils ajoutent être suivis par l'association GAIA et avoir déposé un dossier de surendettement en juillet 2025. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent des échéances mensuelles de 160 euros.

Il a été donné lecture à l'audience du diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

- Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l'urgence, au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

- Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, les contrats de location conclus les 8 et 22 août 2022 contiennent une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 2 353,12 €.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats et de l'historique des paiements, que la dette locative n'a pas été réglée dans le délai imparti conformément au commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à compter du 14 juillet 2024. Le bail d’habitation et le bail afférent au garage, conclus entre les parties se trouvent donc résiliés de plein droit depuis cette date et Mme [R] [E] et M. [D] [S] sont dès lors occupants sans droit ni titre à cette même date.

- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l'espèce, lors de l'audience, les défendeurs sollicitent des délais de paiement et proposent un échéancier de 160 euros par mois, en sus du loyer courant.

Le décompte produit par le bailleur permet de constater que si les paiements sont très irréguliers avec de nombreux prélèvements impayés, les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant au jour de l'audience, avec des versements effectués en juillet et en août 2025. Néanmoins, il ressort des débats que par décision du 22 août 2024, la commission de surendettement avait mis en place un plan de surendettement que Mr [S] et Mme [E] n'ont pas respecté ; que le bailleur a dénoncé cette carence et avisé les défendeurs de la caducité de ce plan par courrier en date du 12 décembre 2024 ; que par ailleurs le diagnostic social et financier fait état de difficultés dans la gestion du budget du couple, rendu fragile par les ressources fluctuantes de Madame [E] et des acomptes demandés tous les mois par Monsieur [S]. Il est souligné en outre l'accumulation de dettes et des difficultés pour le couple à prioriser et faire des choix. Il ajoute qu'un nouveau de dossier de surendettement a été déposé le 3 juillet 2025. En tout état de cause, le couple n'apparaît pas en capacité de faire face au remboursement de leur dette.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement et donc la suspension de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Mme [R] [E] et M. [D] [S] de libérer les lieux occupés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Mme [R] [E] et M. [D] [S], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

- Concernant l'indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [R] [E] et M. [D] [S] seront condamnés à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 712,85 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail.

Il convient de préciser que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification auprès du bailleur de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité.

- Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l'espèce, l'obligation au paiement du loyer par Mme [R] [E] et M. [D] [S] n'est pas sérieusement contestable au vu du bail et des décomptes produits, ni contestée. Selon le dernier décompte arrêté au 27 août 2025, ils sont redevables d’une somme totale de 6 102,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, impayés au 27 août 2025, échéance du mois d' août incluse et déduction faite des frais de contentieux.

Par conséquent, il y a lieu de les condamner solidairement, à titre provisionnel, à verser à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 8] la somme de 6 102,08 €. S'agissant d'une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 353,12 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Mme [R] [E] et M. [D] [S] partie succombante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il paraît inéquitable de laisser à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [R] [E] et M. [D] [S] seront condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS