TJ 25388, 30 sept. 2025, RG 24/00330

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD
[Adresse 8]

03.81.90.70.00

N° RG 24/00330 - N° Portalis DBXR-W-B7I-D2G6

N° de minute : 25/00416

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : Me DUVERNOY

Exécutoire délivrée

le

à : Me DUVERNOY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [B], [Y], [Z] [E]
née le 20 Février 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Charline DUVERNOY de la SCP SURDEY GUY - AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTBELIARD, Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [O] [M]
né le 01 Juillet 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [J] [S]
née le 08 Avril 1990 à [Localité 9] (RÉUNION) ([Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par M. [M], avec pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président
Emilie DELAHEGUE : Greffier

DEBATS :

à l'audience du 11 juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 30 Septembre 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 août 2022, Madame [B] [E] a donné en location à Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S], un logement sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 695 euros.

Le 24 mars 2023, les locataires ont délivré congé pour le 30 juin 2023, mais sont restés dans les lieux à l’issue du préavis, puis ont sollicité l’annulation du préavis qui leur a été accordée.

Par courrier du 1er mai 2024, ils ont annoncé avoir quitté les lieux au 31 janvier 2024 et autorisé la bailleresse à conserver le dépôt de garantie. Ils ont invoqué l’humidité et les moisissures affectant le logement et ont précisé ne pas pouvoir se présenter à un état des lieux de sortie.

Le 23 juillet 2024, Madame [B] [E] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer et une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois à compter de sa date, conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Un procès-verbal de constat d’abandon a été dressé le 6 septembre 2024, faisant ressortir que l’appartement est vide de tous meubles et affaires personnelles et que les lieux paraissent définitivement abandonnés.

Par ordonnance rendue le 7 octobre 2024 signifiée le 24 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD a statué comme suit :
« Constatons la résiliation du bail consenti le 18 août 2022 par Madame [B] [E] portant sur le local à usage d’habitation sis à [Adresse 4] , à la suite de l’abandon des lieux par Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] ;
Autorisons Madame [B] [E] à procéder à la reprise du logement précédemment occupé par Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] sis à l’adresse sus-citée ;
Condamnons Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] à payer à Madame [B] [E] la somme de 4969.55 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 septembre 2024 (terme de septembre 2024 inclus) ;
Condamnons Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] à payer à Madame [B] [E] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer courant et des charges, jusqu’à la reprise des lieux qui devra intervenir dans les deux mois de la présente ;
Condamnons Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] aux entiers dépens de l’instance en eux compris la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 23 juillet 2024 et le procès-verbal de constat d’abandon du 6 septembre 2024 ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire sur minute et qu’elle devra être signifiée à Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] et aux derniers occupants de leur chef, et qu’elle sera non avenue en toutes ses dispositions si elle ne l’a pas été dans les deux mois de sa date. »

Monsieur [O] [M] y a formé opposition par déclaration au greffe du 31 octobre 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 15 janvier 2025, puis l’affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 11 juin 2025.
Madame [B] [E], représentée par son Conseil, sollicite de voir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
dire que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;
condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
- 6408,15 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation à novembre 2024, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de cette date jusqu’à la reprise effective des lieux ;
- 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en eux compris le commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi que les frais engagés dans le cadre de la procédure « Béteille ».

Elle précise qu’aucun état des lieux n’a été organisé et avoir enclenché la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour abandon du logement. Elle estime pouvoir actualiser sa demande au titre des indemnités d’occupation dès lors que les lieux n’ont pu être repris du fait de l’opposition à l’ordonnance.

Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S], représentée par son concubin Monsieur [O] [M] muni d’un pouvoir, objectent qu’ils ne connaissent pas les procédures et sollicitent les plus larges délais de paiement, faisant valoir des difficultés financières. Ils allèguent avoir réglé les loyers jusqu’à leur départ au 31 janvier 2024 et reconnaissent n’avoir pas transmis leur nouvelle adresse et avoir conservé les clés du logement. Ils invoquent un congé délivré en mars 2023 et se plaignent de désordres affectant le logement, notamment des moisissures.

Les parties ont pu s’exprimer sur l’éventuelle requalification en validation du congé de la demande au titre de la résiliation de bail et sur les conséquences d’un congé sur l’application de la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance du 7 octobre 2024

L’article 6 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 permet au locataire ou tout occupant de son chef de « former opposition à l’ordonnance. L’opposition est formée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe. »

L’ordonnance du 7 octobre 2024 ayant été signifiée le 24 octobre 2024, l’opposition formée par déclaration au greffe du 31 octobre 2024 par Monsieur [O] [M] est intervenue dans le délai légal.

En conséquence, le présent jugement se substitue à l’ordonnance.

Sur la demande la résiliation du bail

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.
Sur la fin du contrat de location

Le courrier du 1er mai 2024, compte tenu de ses termes particulièrement explicites (information sur la libération du logement au 31 janvier 2024, sur la restitution des lieux en l’état, et sur l’impossibilité de se présenter à un état des lieux de sortie) s’analyse sans ambiguïté en un congé délivré par les locataires, qu’au surplus la bailleresse produit aux débats, ce qui implique qu’elle l’a bien réceptionné même si elle n’en précise pas la date.

Le contrat de location a dès lors pris fin, par l’effet du congé qu’il convient de valider, à l’expiration du délai de préavis de trois mois, le 1er août 2024.

Sur la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

L’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement. Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande. Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus. »

Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon précise les conditions d’application de cet article 14-1.

Cette procédure tend à faire constater la résiliation d’un bail suite à l’abandon supposé du logement par un locataire mis en demeure de justifier de l’occupation dudit logement. Elle est inapplicable lorsque le bail a déjà été résilié par l’effet d’un congé ou si le bailleur a pu se convaincre que son locataire avait quitté les lieux de manière certaine, comme en l’espèce.

La mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été notifiée le 23 juillet 2024 et le procès-verbal de constat d’abandon dressé le 6 septembre 2024, alors que le contrat de location du 18 août 2022 avait pris fin le 1er août 2024 par l’effet du congé délivré le 1er mai 2024.

Il convient donc de constater que la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 était devenue inapplicable en l’espèce.

Dans l’hypothèse où un locataire ne restitue pas les clés à l’issue du délai de préavis, il appartient au bailleur de saisir le juge en validation du congé pour solliciter notamment l’expulsion du locataire devenu sans droit ni titre en application de l’article 15 I in fine de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et sa condamnation aux impayés locatifs.

Sur la demande la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, qui serait intervenue le 23 septembre 2024, dès lors qu’elle était déjà intervenue le 1er août 2024 par l’effet du congé délivré le 1er mai 2024.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation

En application de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Si le bail du 18 août 2022 a pris fin le 1er août 2024 à minuit, il est toutefois reconnu par Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] qu’ils n’ont pas restitué les clés du logement, de sorte qu’ils sont redevables des loyers jusqu’au 1er août 2024 et doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre à compter du 2 août 2024.

Aucun justificatif n’est produit par la bailleresse quant à la nature des charges et leur quantum.

En indemnisation du préjudice subi par Madame [B] [E] du fait de l’occupation illégale du logement, caractérisée par la conservation des clés empêchant la reprise libre des lieux, Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail.

Il y a lieu toutefois de considérer que la bailleresse a concouru à son propre dommage pour ne pas avoir agi en validation du congé et avoir opté pour une procédure inadaptée ayant nécessairement allongé les délais de procédure et les indemnités d’occupation, dont le montant mensuel sera dès lors partagé à hauteur de moitié par chaque partie.

Les impayés s’élèvent donc à un total de 7075,18 euros à la date de la présente décision se décomposant comme suit :
loyers dus pendant le préavis (février à avril 2024) : 695 € x 3 mois = 2085 €
indemnités d’occupation mai à décembre 2024 : 347,50 € x 8 = 2780 €
indemnités d’occupation janvier à septembre 2025 : 347,50 € x 9 = 3127,50 €
Total sommes dues 7992,50 €
versements à déduire : 222,32 €
dépôt de garantie à déduire : 695 euros
Total déductions 727,00 €

Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] doivent donc être solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Il convient de prévoir que dans la mesure où les serrures du logement ont été changées le 6 septembre 2024, cette indemnité d’occupation de 347,50 euros sera due jusqu’à la reprise des lieux par la bailleresse, qui pourra être réalisée à bref délai dès l’expiration du délai d’appel, et pendant un délai maximum de trois mois à compter de la présente décision.

Les allégations des locataires afférentes à l’état du logement sont sans incidence sur leur dette, qui résulte uniquement de leur fait, à savoir l’absence de restitution des clés au moment de la libération du logement.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S], qui proposent une mensualité de 20 euros et déclarent rencontrer des difficultés financières, ne sont manifestement pas en capacité d’apurer leur dette dans le délai légal de 24 mois de l’article 1343-5 du code civil.
Leur demande de délais de paiement ne peut dès lors qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [M] et Madame [J] [S] supporteront in solidum les dépens, à l’exclusion de ceux engagés dans le cadre de la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 déclarée inapplicable en l’espèce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [E] l’intégralité des frais qu’elle a engagés et non compris dans les dépens ; il lui sera donc alloué une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS