TJ 13055, 4 sept. 2025, RG 23/03838

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 2025/
du 04 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/03838 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3JMD

AFFAIRE : S.C.I. NOAM ( Me Alain CHETRIT)
C/ S.D.C. PRADO TERGESTE 13008 MARSEILLE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l'audience Publique du 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Septembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La SCI NOAM, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 487 581 688, dont le siège social est sis 411 avenue du Prado 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC PRADO PARC D TERGESTE situé 411 avenue du Prado 13008 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet STEIN, dont le siège social est sis 70 rue Montgrand 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NOAM est propriétaire du lot numéro 552, constitué d’un appartement avec jouissance exclusive et particulière d’un jardin, au sein de l’ensemble immobilier dénommé « PRADO PARC TERGESTE » sis Villa Tergeste - 411 Avenue du Prado – 13008 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En 2021, la SCI NOAM a entrepris des travaux dans le jardin attaché à son lot consistant notamment dans la reconstruction d’un bassin existant et l’installation de brise-vues.

Un litige est né entre la SCI NOAM et le syndicat des copropriétaires à propos de ces travaux, réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Une assemblée générale a été convoquée pour le 12 janvier 2023, à l’ordre du jour de laquelle figurait une résolution 57 aux fins d’autoriser le syndic à ester en justice à l’encontre de la SCI NOAM « pour la transformation sans autorisation d’un bassin actuel en piscine dans le jardin attenant à ce lot qui représente une partie commune à jouissance exclusive ».

Cette résolution a été adoptée, après application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, la SCI NOAM a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PRADO PARC TERGESTE, représenté par son syndic en exercice la société CABINET PAUL STEIN, devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir l’annulation de la résolution précitée et le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 23/03838.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 16 janvier 2025, la SCI NOAM demande au tribunal de :

- Ordonner le rabat de l’Ordonnance de clôture au visa des articles 783 et suivants du CPC,
- Prononcer la nullité de la résolution n°57 adoptée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Prado Parc Tergeste, situé 411, Avenue du Prado – 13008 Marseille, représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Paul Stein,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Prado Parc, situé 411, Avenue du Prado – 13008 Marseille, représenté par son syndicat des copropriétaires en exercice, la société Cabinet Paul Stein, au paiement de la somme de 10.000 euros au profit de la SCI NOAM en réparation du préjudice subi par son acharnement procédural,
- Le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
- Le débouter de ses écritures responsives et demandes reconventionnelles, comme infondées et injustifiées,
- Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 07 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- ECARTER DES DEBATS la pièce n°17 produite par la SCI NOAM, à savoir le procès-verbal en date du 4 septembre 2024 du Commissaire de Justice Me [S] [V]
- Sur la demande en nullité de la résolution n°57 de l’assemblée générale en date du 12 janvier 2023, DEBOUTER la SCI NOAM de toutes ses demandes, fins et conclusions
Reconventionnellement sur la restitution et la remise en état des parties communes,
- ORDONNER à la SCI NOAM :
* La dépose de ces aménagements extérieurs (à savoir les bâches et claustra fixés sur les garde-corps et grillages bordant son jardin)
* La restitution des parties communes indument appropriée (jardin et droit à construire)
* La remise en état des lieux tels qu’ils étaient avant les aménagements irrégulièrement entrepris et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir.
- CONDAMNER la SCI NOAM au paiement d’une somme de 10000 en réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé PRADO PARC TERGESTE.
En tout état de cause :
- CONDAMNER la SCI NOAM au paiement de la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du CPC.
- CONDAMNER la SCI NOAM aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.
- DIRE N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

*
L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

---

MOTIFS

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

La SCI NOAM sollicite dans ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2025 que l’ordonnance de clôture soit rabattue.

Il apparait toutefois que la procédure n’avait pas été clôturée à cette date puisque la clôture n’a été prononcée que postérieurement, par ordonnance du 27 février 2025.

Cette demande est donc sans objet.

Sur les demandes visant à écarter des débats la pièce n°17 produite par la SCI NOAM et la pièce n°4 produite par le syndicat des copropriétaires

Il est constant que dans un procès civil, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une preuve obtenue ou produite de manière illicite ou déloyale, porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce que soit écartée des débats le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024 produit par la SCI NOAM en pièce n°17.

Cette pièce est une retranscription par commissaire de justice d’une conversation téléphonique enregistrée sur son téléphone par Monsieur [R], gérant de la SCI NOAM, avec une personne présentée comme une autre copropriétaire et présidente du conseil syndical, Madame [U]. Elle vise à démontrer que le résultat du vote de la résolution d’assemblée générale attaquée dans le cadre du présent litige, tel que mentionné au sein du procès-verbal de cette assemblée, serait erroné et que cette décision qui est indiquée comme adoptée aurait en réalité été rejetée par les copropriétaires.

Il n’est pas contesté par la SCI NOAM que cette conversation a été enregistrée à l’insu de son interlocuteur, de sorte qu’elle constitue par nature une preuve obtenue a minima de manière déloyale.

Or, il n’est aucunement démontré que la production de cet élément serait indispensable à l’exercice du droit à la preuve de la requérante, qui produit par ailleurs des attestations d’autres copropriétaires présents lors de la réunion d’assemblée générale, ni que l'atteinte portée au droit à la vie privée et au secret des correspondances de la personne enregistrée serait strictement proportionnée au but poursuivi, qui tend uniquement à obtenir l’annulation d’une résolution d’assemblée générale de copropriété.

Cette pièce sera donc écartée des débats.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire de même s’agissant des procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date du 22 avril et du 7 septembre 2022, versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, dans la mesure d’une part où aucune demande en ce sens n’est formulée au dispositif des dernières conclusions de la SCI NOAM, sur lequel le tribunal statue exclusivement en application de l’article 768 du code de procédure civile, et d’autre part où il n’apparait pas que ces éléments, qui retranscrivent des constatations visuelles faites depuis l’extérieur sur un jardin partie commune de la copropriété, même à jouissance privative, auraient été obtenus de manière illicite ou déloyale.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°57 de l’assemblée générale du 13 janvier 2023

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

En l’espèce, il est établi que la SCI NOAM a voté contre la résolution attaquée. Il n’est par ailleurs pas contesté que le procès-verbal de l’assemblée générale lui a été notifié le 6 février 2023 et qu’elle a donc bien introduit son action dans le délai légal. Celle-ci est donc recevable.

- Sur le moyen tiré du décompte erroné des votes

Selon les dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Les mentions du procès-verbal de l’assemblée générale font foi jusqu’à preuve contraire, de sorte qu’il appartient à celui qui invoque leur irrégularité de la démontrer.

La SCI NOAM soutient que la résolution n°57 qui a autorisé le syndic à ester en justice à son encontre serait irrégulière en ce que le sens du vote indiqué sur le procès-verbal serait erroné, la résolution étant mentionné comme adoptée alors qu’elle aurait en réalité été rejetée.

Le procès-verbal de l’assemblée générale indique que la résolution attaquée a été soumise à un premier vote à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) qui n’a pas permis de recueillir de majorité pour avoir recueilli, sur un total de 100159 tantièmes, 42322 voix « pour », 7885 voix « contre », 16674 absentions et 381 votes « nul ». Il est précisé qu’en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle a ensuite été soumise à un second vote à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) et a ainsi été adoptée par 42703 voix « pour » sur un nombre de voix total de 67262 (outre 7885 voix « contre » et 16674 absentions).

Ces éléments sont corroborés par la feuille de présence qui est versée aux débats par le syndicat, contrairement à ce que soutient la SCI NOAM.

Pour remettre en cause ce procès-verbal, la requérante produit trois attestations émanant de :
- Monsieur [Z] [R], qui est le fils de son gérant, et indique avoir constaté que le nombre de voix « pour » lors du vote de la résolution n°57 était inférieur au nombre de voix « contre », le syndic ayant indiqué qu’il n’y avait « pas de majorité » et que la résolution était rejetée ;
- Monsieur [Y], qui indique que l’assemblée générale a été perturbée par un « bug » de l’outil de décompte des voix, qu’il lui « a semblé que le nombre de votants qui ont voté POUR une action en justice à l’encontre de la SCI NOAM était inférieur au vote contre la résolution », et qu’à l’issue du vote de cette résolution, le syndic a indiqué qu’il n’y avait pas de majorité et qu’une issue amiable serait recherchée ;
- Madame [O], qui atteste ne pas avoir assisté à l’intégralité de l’assemblée générale mais avoir « eu des échos » de la part d’autres copropriétaires selon lesquels la résolution concernant la SCI NOAM aurait été rejetée faute de majorité.

Ces attestations apparaissent tout à fait insuffisantes pour remettre en cause les mentions du procès-verbal, qui font foi jusqu’à preuve contraire, en ce qu’ils se contentent de faire état de l’impression empirique de deux copropriétaires quant au résultat du vote à main levée, tandis que la troisième n’a rien constaté personnellement et se contente de faire état de propos rapportés. Le fait que le représentant du syndic aurait indiqué oralement qu’il n’y avait pas de majorité pour le vote de cette résolution et qu’une solution amiable serait recherchée n’est étayé par aucune autre pièce et ne peut en tout état de cause être interprété comme un aveu du rejet définitif de la résolution, alors qu’il a été rappelé qu’aucune majorité n’a effectivement été réunie lors du premier vote effectué selon les modalités de l’article 25 et qu’il a dû être procédé à un second vote à la majorité de l’article 24.

En outre et contrairement à ce que soutient la SCI NOAM, aucun de ces trois copropriétaires n’indique que son vote aurait été comptabilisé dans un sens contraire à son vote réel, le procès-verbal de l’assemblée générale démontrant que les votes de la SCI VILLA DU PARC dont Monsieur [Z] [R] est le gérant, de Monsieur [Y] et de Monsieur [O] ont bien été comptabilisés « contre » la résolution, de même que celui de la SCI NOAM.

Le moyen tiré du décompte erroné des votes sera par conséquent rejeté.

- Sur le moyen tiré de l’imprécision du mandat donné au syndic

La SCI NOAM fait par ailleurs état du défaut de précision suffisante du mandat donné au syndic par l’assemblée générale.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Il est constant qu’en application de ce texte, le mandat donné au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires doit être délivré à l’encontre de personnes précisément désignées et en vue d’un objet déterminé. Il ne peut être vague et imprécis.

Le tribunal constate que la résolution attaquée désigne nommément la SCI NOAM, précise expressément la nature de l’autorisation donnée, relative à l’engagement d’une instance judiciaire, de même que l’objet de cette action qui concerne « la transformation sans autorisation d’un bassin actuel en piscine dans le jardin attenant à ce lot qui représente une partie commune à jouissance exclusive ». Elle a donc clairement pour objectif de contester des travaux prétendument non autorisés effectués en partie commune par la SCI NOAM, précisément désignés comme des travaux de transformation du bassin/piscine.

Le mandat est ainsi suffisamment précis et la résolution est régulière à ce titre.

- Sur le moyen tiré du défaut d’information suffisante de l’assemblée générale

La SCI NOAM soutient encore que la résolution n°57 devrait être annulée faute pour le syndic d’avoir communiqué à l’assemblée générale le courrier de son conseil en date du 6 janvier 2023, faisant état de sa position quant aux travaux reprochés.

Or, outre le fait qu’aucun texte n’impose au syndic une quelconque obligation de communiquer un tel courrier, qui n’est pas visé par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 au titre des documents devant obligatoirement être transmis pour la validité des décisions, la requérante n’explique pas en quoi cet élément aurait été indispensable à la bonne information de l’assemblée générale pour se prononcer sur la résolution litigieuse.

Il sera au surplus noté que la SCI NOAM était présente lors de l’assemblée générale et avait dès lors tout le loisir, lors de la réunion, de donner connaissance de ce courrier ou de tous autres éléments relatifs aux travaux qu’elle avait réalisés au cours des débats. Ce moyen sera donc également écarté.

- Sur le traitement discriminatoire et l’abus de majorité

La SCI NOAM se plaint par ailleurs d’un traitement discriminatoire de l’assemblée générale qui aurait adopté cette résolution à son encontre alors que d’autres copropriétaires auraient également construit des piscines sans autorisation dans la résidence sans être inquiétés. Ce moyen doit être analysé comme un grief tiré de l’existence d’un abus de majorité à l’égard de la requérante.

Il convient de rappeler à cet égard que l'abus de majorité lors d’une assemblée générale est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits sans profit pour elle-même dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété. La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l'invoque, et il ne peut en aucun cas résulter de l'absence de justification des motifs de la décision, ou de l'absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l'opportunité des décisions prises par l'assemblée.

Or, il n’est pas démontré en l’espèce que la décision d’autoriser le syndic à ester en justice à l’encontre de la SCI NOAM serait motivée par des raisons autres que l’intérêt commun, alors que l’action en justice autorisée vise des travaux qui auraient été réalisés sans autorisation sur des parties communes et que la préservation des parties communes est nécessairement conforme à l’intérêt de la copropriété.

L’argument selon lequel d’autres copropriétaires auraient réalisé des travaux similaires sans autorisation, ce qui n’est par ailleurs pas démontré, est inopérant dès lors qu’il n’est pas établi que le syndicat n’aurait pris aucune mesure à leur égard et qu’il n’aurait agi qu’à l’encontre de la SCI NOAM dans l’intention de lui nuire.

Ce moyen sera écarté.

- Sur le moyen tiré de l’irrégularité du vote par le syndicat des copropriétaires principal

La SCI NOAM expose encore que les travaux reprochés concernant l’édification d’un bassin, la résolution attaquée aurait dû être soumise non pas au syndicat des copropriétaires principal mais au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment D, dès lors que les fondations qui auraient été modifiées sans autorisation par ces travaux sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment selon le règlement de copropriété.

Il n’est toutefois aucunement démontré que les travaux dont il s’agit et qui font l’objet de l’action en justice autorisée par l’assemblée générale seraient d’une quelconque manière en lien avec les fondations du bâtiment, puisqu’il est précisé qu’il s’agit de travaux de transformation d’un bassin situé dans le jardin de la copropriété, et non à l’intérieur de l’immeuble, et que le syndicat des copropriétaires rappelle à juste titre que le sol de la copropriété est désigné par le règlement de copropriété comme une partie commune générale.

Ce moyen sera donc également rejeté.

- Sur le moyen tiré de la régularité des travaux réalisés

La SCI NOAM fait enfin état de la régularité des travaux qu’elle a réalisés, qui ne seraient que des travaux d’entretien courant et de réfection à l’identique du bassin, sans aucune transformation ni agrandissement, de sorte que la résolution ayant autorisé le syndic à ester en justice de ce chef serait irrégulière.

Il a toutefois été rappelé que le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale, qui est souveraine dans ses décisions, et statuer sur le bien-fondé des résolutions adoptées.

Le fait que l’action en justice autorisée par l’assemblée générale soit le cas échéant mal fondée ne peut dès lors constituer un motif d’annulation de la résolution ayant donné cette autorisation, en l’absence d’autre motif de forme ou de fond susceptible de l’entacher.

La résolution n°57 est donc régulière et il n’y a pas lieu de l’annuler.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, et que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins et les voies d'accès.

L’article 6-3 du même texte précise que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Enfin, en vertu de l’article 25 b), les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le jardin dans lequel les travaux litigieux ont été réalisés est une partie commune affectée à la jouissance privative de la SCI NOAM, ce qui résulte expressément du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et du titre de propriété de la SCI.

L’article 5 du règlement de copropriété de la résidence PRADO PARCE TERGESTE prévoit ainsi que les propriétaires de certains appartements du rez-de-chaussée et du premier étage (dont celui de la requérante) auront la jouissance exclusive, privative et perpétuelle d’un jardin.

Cet article ajoute : « Ces jardins ainsi que leurs clôtures devront être parfaitement entretenus par les propriétaires des appartements auxquels ils sont affectés.
Les clôtures ne pourront pas être modifiées dans leur forme ou leur hauteur.
Les charges nécessitées par ces jardins, entretien, arrosage, éclairage, jardinage, seront à la charge du bénéficiaire.
Il ne pourra être édifié aucune construction ou garage dans ces jardins.
Les copropriétaires souhaitant exécuter des travaux ayant une incidence sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue par l’Art. 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et le cas échéant celle de l’article 25-1 ».

Or, il n’est pas contesté en l’espèce qu’en 2021, la SCI NOAM a réalisé des travaux sur un bassin existant dans le jardin dont elle a la jouissance, qu’elle a posé du gazon synthétique au sol, a procédé à des travaux d’enlèvement de souches et d’élagage et a également installé des bâches sur les clôtures.

Il est également constant qu’elle n’a sollicité aucune autorisation préalable de l’assemblée générale concernant ces travaux.

Aucune demande n’est aujourd’hui formée par le syndicat des copropriétaires concernant l’installation du gazon synthétique et les travaux de jardinage que la requérante reconnait avoir réalisés (enlèvement des souches et élagage), qui s’apparentent en tout état de cause à de simples travaux d’entretien. Il n’est pas davantage sollicité la remise en état de la peinture des murets et bordures délimitant son jardin, qui est évoquée dans les motifs des conclusions du syndicat mais que la SCI NOAM ne reconnait pas expressément avoir réalisés et qui ne sont par ailleurs pas précisément démontrés.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en revanche reconventionnellement la condamnation de la SCI NOAM à :
- déposer les bâches et claustras fixés sur les garde-corps et grillages bordant son jardin,
- « restituer les parties communes indument appropriées (jardin et droit à construire) »
- remettre en état les lieux tels qu’ils étaient avant les aménagements irrégulièrement entrepris sous astreinte.

Ces deux dernières demandes s’analysent en une demande de remise en état du bassin dans son état antérieur, le syndicat admettant qu’il existait déjà un bassin (quand bien même il n’est pas mentionné au sein du règlement de copropriété) mais affirmant qu’il s’agissait auparavant d’un simple bassin à poissons qui a été agrandi et creusé pour être transformé en piscine.

Il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date du 12 juin 2020, 22 avril 2022, 7 septembre 2022 et 2 novembre 2022 que contrairement à ce que soutient la SCI NOAM, le bassin qui existait dans le jardin dont elle a la jouissance privative a manifestement été modifié, notamment au niveau de sa profondeur, et non simplement réparé. En effet, bien qu’aucun mesurage n’ait été effectué dans ces différents procès-verbaux de constat, il apparait incontestable en comparant les clichés produits que le terrain a été décaissé et que le bassin a été agrandi au moins en profondeur, tandis que les parois ont été intégralement refaites en blocs de béton.

Le devis du 2 février 2022 produit par la requérante, émanant de la société RCTM qui a réalisé ces travaux, se contente d’indiquer que la réfection totale du bassin a été faite en « gardant les formes, les dimensions et l’emplacement d’origine » sans plus de précisions, et est de toute évidence contredit par les photographies précitées. Il apparait ainsi clairement que le bassin a été transformé et agrandi, et que les travaux réalisés ne se sont pas limités à de simples travaux d’entretien ou de réparation du bassin existant, contrairement à ce qui est soutenu.

Il ne peut par ailleurs être contesté que ces travaux ont affecté une partie commune et ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble dès lors qu’ils ont touché à un bassin d’agrément qui a été intégralement refait, alors qu’il est situé dans le jardin partie commune.

L’autorisation préalable de l’assemblée générale aurait donc dû être sollicitée par la SCI NOAM pour effectuer ces travaux, ce qui n’a pas été fait, de sorte qu’ils sont irréguliers.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner à la SCI NOAM de remettre en l’état le bassin conformément à ses dimensions et profondeur d’origine, telles qu’elles ressortent de la photographie produite par la requérante et annexée au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 juin 2020 (pièce n°13), conformément à la demande du syndicat des copropriétaires. Cette condamnation sera assortie d’une astreinte pour assurer sa bonne exécution.

S’agissant par ailleurs des « bâches et claustras » fixés sur les garde-corps et les grillages bordant son jardin, la SCI NOAM admet avoir installé des bâches pendant la durée des travaux réalisés sur le bassin et indique les avoir déposées à l’issue. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce récente qui viendrait attester du fait que ces bâches seraient encore présentes sur les clôtures du jardin, alors que les clichés pris pendant les travaux permettent de penser qu’elles avaient bien été installées à titre provisoire. Ces éléments ne permettent pas au surplus d’établir que ces bâches auraient modifié la forme ou la hauteur des clôtures et qu’elles contreviendraient ainsi à l’article 5 du règlement de copropriété. Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat en date du 7 septembre 2022 établi à la demande du syndicat que les claustras ou brise-vues en bois dont la présence a été constatée au niveau des clôtures n’ont pas été installés par la SCI NOAM mais par sa voisine mitoyenne, Madame [K], du côté de sa propriété.

La demande relative à la dépose des bâches et brise-vues sera donc rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs débouté de sa demande visant à « restituer les parties communes indument appropriées », qui apparait particulièrement imprécise et indéterminée, alors que les parties communes en litige sont constituées d’un jardin à usage privatif de la SCI NOAM et que la remise en état du bassin a déjà été ordonnée.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires qui n’est étayée par aucune pièce et qui ne développe aucun moyen s’agissant du préjudice qu’il aurait subi en lien avec la réalisation des travaux par la SCI NOAM.

Sur la demande indemnitaire de la SCI NOAM au titre de l’abus de procédure

Compte tenu de ce qui précède, aucun abus de procédure n’est caractérisé de la part du syndicat des copropriétaires et la demande de dommages et intérêts de la SCI NOAM à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI NOAM, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner. Aucun élément ne justifie par ailleurs de l'écarter.

PAR CES MOTIFS