TJ 67482, 13 juin 2025, RG 25/00257

N° RG 25/00257 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NLVN

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/00257 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-NLVN

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 13 juin 2025

Le Greffier
Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT Société d’économie mixte,
venant aux droits de la SNI
immatriculée au RCS de PARIS
sous le n° 470 801 168
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Jean WEYL
substituant Maître Florence APPRILL-THOMPSON,
avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

ORDONNANCE:
Réputée contradictoire en Premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 31 janvier 2021 ayant pris effet le 3 février 2021, la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à M. [P] [V] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation, type 2, 1er étage porte 7 sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 533,95 € outre les provisions mensuelles de 79,63 € et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à M. [P] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024 pour la somme en principal de 1 692,96 €.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 24 octobre 2024.

Elle a fait assigner à l’audience du 16 mai 2025, M. [P] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux ;En conséquence,
condamner le défendeur, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation révisable à la somme mensuelle de 700 €, charges en sus à compter du 1er janvier 2023, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation et la remise des clés ;le condamner à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 22 décembre 2024, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 556,30 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;le condamner au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
M. [P] [V] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7 des conditions particulières et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024 pour le montant en principal de 1.692,96 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2024 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...»

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La S.A. CDC HABITAT produit un décompte établissant que M. [P] [V] reste lui devoir la somme de 6.107,79 € au quittancement du mois de mai 2025 exigible à la date de l’audience, le montant demandé par assignation est donc justifié après qu’en aient été déduit les frais de contentieux (trois actes) soit un montant dû de 2.079,87 €.

M. [P] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.079,87€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments et de l’absence de paiement du loyer courant caractérisée par un dernier versement au 17 juillet 2024 et les seuls paiements des allocations logement depuis le commandement de payer il n’y a pas lieu d’accorder à M. [P] [V] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches réitérées qu’a dû accomplir le demandeur, M. [P] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,