TJ 67482, 25 juin 2025, RG 25/01754

N° RG 25/01754 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NMCU

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/01754 -
N° Portalis DB2E-W-B7J-NMCU

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Maître Rachel FINITZER

☐ Copie c.c à

Le 25 juin 2025

Le Greffier

Maître Rachel FINITZER
Maître Philippe GODEBERT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Rachel FINITZER,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 87
substituant Maître Philippe GODEBERT,
avocat au barreau de SAVERNE,

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2025.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 6 mai 2019, Monsieur [N] [Y] a donné à bail à Madame [B] [I] un appartement meublé situé [Adresse 4], pour un loyer de 450 € par mois, dont 45 € de charges, ce contrat prenant effet le 15 mai 2019 et consenti pour une durée de deux ans.

Le 5 novembre 2022, Monsieur [N] [Y] a donné congé à sa locataire pour le 15 mai 2023 en raison de l'échéance du bail mais également au regard de l'état de l'appartement nécessitant des travaux importants d'amélioration.

L'état des lieux de sortie contradictoire a été effectué par constat de commissaire de justice le 25 avril 2023.

N'obtenant pas de retour à son courrier de relance amiable du 10 juillet 2023 par lequel le bailleur sollicitait de son ancienne locataire paiement des travaux et achats réalisés suite aux dégradations et pertes de l'appartement, Monsieur [N] [Y] à fait assigner le 31 janvier 2025 Madame [B] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin s'obtenir la condamnation de cette dernière, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui verser :

- la somme de 14.791,63 € au titre des réparations consécutives aux dégradations et au défaut d'entretien de l'appartement ;
- la somme de 1.260 € au titre des pertes de loyers ;
- la somme de 249,20 € au titre du constat d'huissier ;
- la somme de 10,73 € au titre des frais de correspondance ;
- la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

* le congé a été donné à Madame [B] [I] compte tenu des dégradations constatée lors d'une visite de l'appartement ;

* Madame [B] [I] a refusé de signer un état des lieux de sortie, d'où son recours à un commissaire de justice ;

* le constat de commissaire de justice démontre le mauvais état de l'appartement ayant nécessité de nombreux travaux pour pouvoir le remettre en location, lesquels l'ont empêché de louer l'appartement pendant une période de trois mois ;

* malgré des courriers adressés à Madame [B] [I], auxquels étaient joints les justificatifs des travaux, aucune suite favorable n'a jamais été donnée par cette dernière.

A l'audience du 29 avril 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [N] [Y], représenté par son avocat, a repris les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l'article 459 du Code de Procédure Civile, Madame [B] [I] ne s'est pas présentée ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur les demandes en paiement

En l'espèce, le contrat de bail porte sur un appartement meublé à usage d'habitation. Au regard du contrat de bail du 6 mai 2019, les parties sont soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [Y] sollicite plusieurs sommes qu'il conviendra d'analyser poste par poste.

# Sur les réparations consécutives aux dégradations et au défaut d'entretien

Monsieur [N] [Y] sollicite à ce titre la somme de 14.496,73 € déduction faite du dépôt de garantie de 250 €.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d'user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans accord écrit du propriétaire.

Pour savoir s'il y a eu des dégradations ou pertes due au locataire pendant la durée de la location, il convient de procéder à une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Il sera relevé, en l'espèce, qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit aux débats. Les éléments du dossier ne permettant pas de savoir pour quels motifs un tel état des lieux n'a pas pu être réalisé, Monsieur [N] [Y] peut se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du Code de Procédure Civile selon laquelle le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparation locative et doit les rendre dans le même état.

Il convient donc de vérifier si les sommes mises en compte au titre des travaux de réfection, nettoyage de l'appartement doivent être mises à la charge de Madame [B] [I], et ce, en comparant les sommes sollicitées au titre des travaux réalisés avec l'état des lieux de sortie établi par constat de commissaire de justice (Maître [V] [G], commissaire de justice à [Localité 1]) contradictoire en date du 25 avril 2023.

Il sera relevé qu'une copie en noir et blanc de ce constat de commissaire de justice est produit et que la qualité des photographies (photocopies en noir et blanc) ne permettent pas toujours d'apprécier correctement les dommages.

Il y a lieu de préciser que la réparation du préjudice ne peut excéder sa valeur et qu'il ne saurait résulter de celle-ci un profit pour le bailleur.

* Sur la facture RCBC d'un montant de 9.408,08 € :

- sur les préparations d'un montant total de 2.955 € HT : le constat d'huissier relève, dans la salle de bain, des joints de faïence sales, des traces de moisissures sur toute la largeur du plafond, une paroi de douche qui n'est pas dans son rail et des joints du bac de douche à refaire.

Ainsi, il peut être considéré qu'au regard de l'état des joints des faïences du mur, il ait fallu déposer le carrelage pour refaire ces joints ainsi que déposer les sanitaires : il conviendra ainsi de retenir la dépose de sanitaire et de carrelage du mur pour un montant de 320 € HT ainsi que le traitement des déchets de 110 € HT, l'encastrement du bas à douche de 175 € HT et la fourniture et pose d'un primaire d'accrochage aux murs pour la somme de 110 € HT.

En ce qui concerne la fourniture et la pose des différents éléments de la facture, il sera relevé que certaines prestations, telle la mise en place d'un meuble vasque et la pose de carrelage sur le sol (cf ultérieurement) n'ont pas à être pris en compte. Le forfait de 710 € pour la finition et pose devra ainsi être minoré et fixé ainsi à 450 €.

Il n'y a pas lieu de prendre en compte les autres postes, la modification de l'installation sanitaire et la pose d'une natte d'étanchéité au mur dans la douche étant des améliorations et n'émanant pas de dégradations ou travaux nécessaires suite aux dégradations de la locataire.

Ainsi, sur ce poste, seule sera retenue la somme de 1 165 € HT.

- sur les installations sanitaires de la salle de bain :

Il résulte du constat de commissaire de justice que le lavabo est désolidarisé du mur, que la tablette en verre n'est pas fixée correctement, que le flotteur des WC ne fonctionne pas correctement, que la robinetterie est entartrée, que la paroi de douche n'est pas dans son rail et que les joints du bac à douche sont à refaire.

Ainsi, aucun élément du constat ne permet de justifier la mise en place d'un meuble vasque et il n'y a pas lieu de mettre à la charge de Madame [B] [I] le coût de ce nouveau meuble; de même la vasque n'était pas abîmée. Seule peut être prise en charge la moitié du coût du mitigeur, celui-ci étant entartré mais l'entartrage résultant également pour partie d'un état de vétusté ; l'ex-locataire sera ainsi tenue de prendre en charge la moitié du coût de 133 €, soit la somme de 66,50 €.

Concernant la douche, il convient de prendre en charge la moitié du coût du mitigeur, pour les mêmes motifs que ceux indiqués précédemment pour le lavabo, soit la somme de 131 € HT (262€/2) ainsi que la paroi de douche coulissante d'un montant de 901 € HT. Les autres éléments de la douche mis en compte ne seront pas mis à la charge de Madame [B] [I], aucun élément du constat ne permettant de dire que le receveur de douche et la bonde étaient défectueux.

En ce qui concerne les toilettes, le commissaire de justice indique que seul le flotteur des toilettes ne fonctionne pas correctement, ce qui ne justifie pas de changer tout le réservoir de la chasse d'eau. Ainsi, à ce titre, seule une somme de 30 € HT sera mise en compte. Il ne résulte pas dudit constat que la cuvette des toilettes ait été défectueuse ou absent, de sorte qu'il n'y a également pas lieu de prendre en charge de coût.

Dès lors, en ce qui concerne la salle de bain, seule la somme de 1 128,5 € HT sera mise en compte. Il résulte de la facture que Monsieur [N] [Y] a obtenu une remise sur matériel de 25 % qu'il convient ainsi d'appliquer, de sorte que la somme à verser par la locataire sera de 846,38 € HT.

- sur les installations dans la cuisine :

Le constat de commissaire de justice fait état d'un placard sale à l'intérieur comme à l'extérieur, d'un évier qui manque de nettoyage, de deux plaques électriques qui bien que sales fonctionnent, d'une fuite dans le meuble sous l'évier, de la poignée de la porte du meuble qui est cassée, que les deux meubles du haut ont des chants en mauvais état et manquent de nettoyage.

Monsieur [N] [Y] a commandé une nouvelle kitchenette complète comprenant un frigo, une table de cuisson, un meuble et un évier inox ainsi qu'un mitigeur.

Or, il n'y avait pas besoin de réinstaller une kitchenette complète car certains éléments fonctionnaient encore, tel que la plaque de cuisson ainsi que l'évier. Même s'il y avait une fuite, il n'était pas nécessaire de changer tout l'évier. De même, il n'est pas précisé que le mitigeur était défaillant.

Il n'appartient pas à Madame [B] [I] de financer l'amélioration de l'appartement et par conséquent il convient de diminuer le montant mis en compte, lequel est forfaitaire ainsi que de rejeter la demande relative au mitigeur.

Madame [B] [I] sera tenue au titre des meubles de la cuisine à supporter la somme de 500 € HT.

Monsieur [N] [Y] ayant obtenu une remise sur le matériel de 25 %, elle sera ainsi tenue à la somme de 375 € HT en ce qui concerne la cuisine.

- sur les travaux de carrelage : il est mis en compte une somme de 1.860 € concernant la fourniture de carrelage sol et mur ainsi que la pose de l'ensemble y compris colle, joint, silicone, baguette PVC et déplacements d'un carreleur qualifié.

S'il résulte du constant d'huissier que dans la salle de bains les joints étaient sales et que cela nécessite effectivement une reprise du carrelage, il résulte de celui-ci que le sol n'était pas carrelé et qu'en outre, s'il est bien indiqué que le sol est sale, il est indiqué qu'il est en état d'usage. Dès lors, il n'est pas indiqué qu'il y ait eu besoin de refaire le sol, seulement de procéder à son nettoyage. Ainsi, la mise de carrelage sur le sol correspond à une amélioration qui n'a pas à être mise à la charge de l'ancienne locataire.

N'ayant aucun élément sur la valeur de la réfection du carrelage sur le mur, il y a lieu de diminuer le forfait de 40 %. Madame [B] [I] devra ainsi prendre en charge le coût à hauteur de 1.116 € HT (1.860 x 60%).

- sur les travaux supplémentaires : aucun des travaux supplémentaires réalisés ne sont à mettre à la charge de Madame [B] [I], puisqu'il s'agit de travaux à réaliser sur la VMC ; il n'est pas démontré que ces travaux aient été la conséquence d'une dégradation de la part de l'ancienne locataire. En outre, le constat de commissaire de justice indique que la VMC est en état de fonctionnement.

Par conséquent, Madame [B] [I] versera au titre des réparations effectuées suites aux dégradations intervenues dans la cuisine et dans la salle de bain résultant de la facture de la société RCBC en date du 26 juin 2023 la somme de 3.502,38 € HT, soit 3 852,62 € TTC (TVA de 10%).

* Sur la facture API du 27 juin 2023 d'un montant de 4.449,50 € TTC :

Il résulte de cette facture qu'elle concerne les réfections des peinture et tapisserie dans le studio, notamment l'entrée et la chambre.

Le constat de commissaire de justice précise que le cadre de la porte d'entrée est sale, de même que la porte en bois, que les murs sont très sales.

En ce qui concerne la pièce principale, il y est indiqué que les murs sont très sales et qu'il y a de la moisissure tout le long de la fenêtre. Il y est également mentionné que le revêtement du sol est sale et abîmé. En revanche, le plafond est en état d'usage.

Ainsi, il est justifié de procéder à une remise en peinture des murs ou à un changement à l'identique. Cependant, il résulte de la facture que du papier peint a été retiré et une toile de verre posée, ce qui constitue une amélioration justifiant une légère minoration de la fourniture et pose sur ce poste. Il sera ainsi retenu à ce titre la somme de 442,50 € HT

De même, il ne sera pas pris en compte le lessivage des plafonds, ni la mise en peinture du plafond, celui-ci étant dans un état d'usure, donc non dégradé, ni la fourniture et pose de caisson pour la VMC, était précisé qu'aucun élément du constat d'huissier ne permet de constater que celui-ci ait été défaillant ou dégradé.

Les autres postes seront tous pris en compte, de sorte que le montant dû par Madame [B] [I] au titre de cette facture est de 2.682,50 € HT, soit 2 950,75 € TTC (TVA de 10%).

* Sur les sommes réclamées au titre de la paroi de douche, de la kitchenette et de la pose de la paroi de douche et kitchenette, celles-ci ne seront pas prise en compte puisqu'elles ont déjà été comptabilisées au titre de la facture de la société RCBC tel qu'explicité ci-dessus.

* Sur la somme de 55,25 € correspondant au porte serviette :
Aucun élément ne figure sur le constat de commissaire de justice relatif au porte-serviette. De même, il n'est pas indiqué à quoi correspond cette somme et il n'en est pas justifié.

* Sur la somme de 29,59 € correspondant à l'étagère de la salle de bain :
Il est indiqué que cette somme correspond à l'étagère de la salle de bain détruite par l'humidité.

Le constat de commissaire de justice n'en fait pas état. Il indique uniquement : "étagère blanche laissée par la locataire sortante". En l'absence d'état des lieux d'entrée, il n'y aucun élément permettant de vérifier s'il s'agit de cette étagère. En outre, le constat ne mentionne pas d'étagère de salle de bain abîmée.

Par conséquent, ce poste ne sera également pas comptabilisé.

* Sur la somme de 19,99 € au titre du plafonnier du couloir :

Il est indiqué dans le constat de commissaire de justice qu'il manque le cache du luminaire ; il est précisé qu'il s'agit du luminaire dans le cuisine mais non du couloir. Néanmoins, il manque effectivement un cache et le montant de 19,99 € mis en compte apparaît cohérent, de sorte qu'il sera fait droit à la demande sur ce point.

* Sur les sommes de 235,10 € et 59.80 € au titre du remplacement du flexible de douche, du rabat des WC et d'une lampe :

Il a déjà été mis en compte une somme correspondant au rabat de WC qui n'a pas été retenu en l'absence d'élément sur ce point dans le constat de commissaire de justice. Il en va de même en ce qui concerne le flexible de douche.

Concernant le luminaire, il ne ressort du constat du commissaire de justice qu'il ne manque qu'un cache dans le luminaire de la kitchenette et une ampoule dans le luminaire de la pièce principale. L'absence du cache a été prise en compte précédemment et fixée à 19,99 € et l'absence d'une ampoule ne justifie pas le rachat d'un nouveau luminaire.

Aucune des sommes sollicitée sur ces postes ne sera retenue.

Par conséquent, Madame [B] [I] doit prendre en charge au titre des réfections liées au dégradations la somme de 6.823,36 €.

Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie de 250 €, de sorte que Madame [B] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [N] [Y] au titre des réparations consécutives aux dégradations et au défaut d'entretien la somme de 6.573,36 €.

Concernant le montant du dépôt de garantie, en l'absence de Madame [B] [I], et par conséquent de plus amples éléments sur ce point, c'est le montant indiqué par Monsieur [N] [Y] qui sera pris en considération.

# Sur les pertes de loyer

Monsieur [N] [Y] sollicite à ce titre la somme de 1.260 € correspondant à trois mois de loyer.

Il démontre avoir dû procéder à des travaux de remise en peinture, réfection des sols, aménagements dans la salle de bain et que ces travaux se sont terminés fin juin 2023, les factures de l'entreprise de peinture API étant datée du 27 juin 2023 et celle de la société RCBC étant datée du 28 juin 2023.

Le constat de commissaire de justice date du 25 avril 2023.

Monsieur [N] [Y] justifie avoir reloué le logement litigieux le 26 juin 2023 avec une prise d'effet le 1er août 2023.

Il n'y a pas lieu de mettre en compte les loyers du mois de juillet 2023 puisque le logement a fait l'objet d'un contrat de bail dès le 26 juin 2023, que les travaux étaient achevés, du moins au regard des factures produites et qu'il n'y a aucune raison pour que le logement ne soit loué qu'à compter du 1er août 2023 et non du 1er juillet 2023.

Il n'est ainsi pas démontré que l'emménagement au 1er août 2023 est lié à d'autres travaux faisant suite aux dégradations et défaut d'entretien.

Dès lors, Madame [B] [I] devra verser la somme de 840 € correspondant à deux mois de loyers hors charges de 420 €, correspondant au préjudice subi par Monsieur [N] [Y], celui-ci n'ayant pu relouer immédiatement l'appartement puisque devant faire réaliser des travaux suite aux dégradations commises par Madame [B] [I].

# Sur les frais de correspondance

Monsieur [N] [Y] sollicite la somme de 10,73 € au titre des frais engagés pour envoyer les courriers à la locataire.

Il justifie avoir engagé ces frais qui seront ainsi mis à la charge de Madame [B] [I].

# Sur les frais de constat d'huissier

Aucun abus n'étant établi ni de la part du bailleur, ni de la part de la locataire pour le recours à un état des lieux établi par un constat de commissaire de justice, il y a lieu de partager les frais de celui-ci par moitié entre les parties.

Monsieur [N] [Y] justifie que cet état des lieux établi par commissaire de justice est d'un montant de 249,20 €, de sorte que Madame [B] [I] sera tenue à lui verser la somme de 124,60 € à ce titre.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [B] [I], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

L'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de cette dernière à payer à Monsieur [N] [Y] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire s'applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l'objet de la demande et l'absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,