TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 25/04106

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04106 - N° Portalis DB3S-W-B7J-27IB

Minute : 25/1080

Monsieur [D] [R]
Représentant : Me Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 197

C/

Monsieur [O] [A]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

représenté par Me Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2024, Monsieur [D] [R] a donné à bail à Monsieur [O] [A] un logement, une cave et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] - [Localité 3], pour un loyer mensuel de 900,00 euros, et 340,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, Monsieur [D] [R] a fait signifier à Monsieur [O] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8900,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 décembre 2024 Monsieur [D] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Monsieur [D] [R] a fait assigner Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
en conséquence, voir dire que, dans les 24 heures du jugement à intervenir, Monsieur [O] [A] et tous occupants de son chef devront quitter et libérer de leur personne et de tous biens les lieux loués,
ordonner leur expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du demandeur et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,
condamner Monsieur [O] [A] au paiement des sommes suivantes :
l’arriéré locatif de 13860,00 euros arrêté au 1er février 2025,
1240,00 euros, à titre de l’indemnité d'occupation et ce jusqu’à la libération totale et effective des lieux, de personnes et de biens,
1200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 février 2025.

À l'audience du 12 mai 2025, Monsieur [D] [R], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6248,00 euros arrêtée au 1er février 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [R] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [A] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 novembre 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [D] [R] souligne qu’aucun loyer n’a été payé depuis l’entrée des lieux et que seuls apparaissent au crédit du compte les versements de la caisse d’allocations familiales avec un rappel de plus de 8000 euros en janvier 2025.

Monsieur [O] [A], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique qu’il est handicapé que sa femme ne travaille pas et qu’ils ont quatre enfants. Monsieur [O] [A] soutient qu’un règlement de la caisse d’allocations familiales a versé 14000,00 euros au titre de l’aide personnalisée au logement et déclare qu’il va payer la moitié du loyer. Il ajoute pouvoir payer 3000 euros pour résorber une partie de la dette.
Il invoque par ailleurs des désordes dans l’appartement et déclare avoir effectué en accord avec le bailleur des travaux de carrelage et de peinture en contrepartie d’une suspension des loyers .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré reçue le 5 juin 2025, Monsieur [D] [R] a fait parvenir un décompte actualisé de la dette au 9 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025, faisant apparaitre des virements émanant de la caisse d’allocations familiales et le versement d’aides personnalisées au logement abaissant la dette à 5008,00 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [D] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [D] [R] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er janvier 2024, du commandement de payer délivré le 29 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2025 que Monsieur [D] [R] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par ailleurs, Monsieur [O] [A] ne justifie par aucune pièce l’existence d’un accord avec le bailleur pour suspendre le paiement des loyers en contrepartie de travaux de renovation du logement.

Enfin, Monsieur [O] [A] invoque des désordres dans le logement qui ne sont justifiés par aucun constat ou documents techniques et dont il n’est pas démontré qu’ils ont été portés à la connaissance du bailleur antérieurement à la présente procédure. En tout état de cause Monsieur [O] [A] ne forme aucune demande de ce chef.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [A] à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 5008,00 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2024 à compter du 30 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [O] [A] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [O] [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, Monsieur [D] [R] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [A]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 janvier 2025, Monsieur [O] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [A] à son paiement à compter de 30 janvier 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [A] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [A] à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS