CA Montpellier, 16 sept. 2025, RG 22/05149

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/05149 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSJ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1121002484

APPELANTE :

S.C.I. CACH

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [G] [U]

né le 10 Janvier 1955 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me François BERNON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [C] [I]

née le 23 Février 1974 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me François BERNON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller chargé du rapport et Mme Corinne STRUNK, Conseillère,

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE:

Par contrat du 17 juillet 2020, la SCI Immobilier Cach, ayant pour mandataire la SARL Europimo, a donné à bail à M. [G] [U] et Mme [C] [I] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 830 euros, outre 10 euros de provision pour charge.

Arguant de ce que le logement se situe dans une zone réglementée d'encadrement des loyers, les locataires ont, le 6 octobre 2020, contesté le montant du loyer estimant qu'il ne pouvait être supérieur à celui du précédent locataire.

Par requête du 28 février 2021, les locataires ont saisi le juge de proximité afin de voir fixer leur loyer au montant de celui payé par le précédent locataire et voir condamner la SCI Immobilier Cach à leur rembourser le trop perçu.

Par jugement du 5 août 2021, le tribunal judiciaire a déclaré la requête irrecevable.

Par acte du 10 décembre 2021, les consorts [U] [I] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SCI Immobilier Cach afin de voir fixer leur loyer d'un montant égal à celui du précédent locataire.

Le jugement contradictoire rendu le 29 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute la SCI Cach de sa demande de question préjudicielle et de sursis à statuer ;

Fixe le loyer mensuel du logement sis [Adresse 2], à Pérols loué par M. [G] [U] et Mme [C] [I] à la SCI Cach à la somme de 729,04 euros à la date du 17 juillet 2020, date de la prise à bail effective ;

Condamne la SCI Cach à payer à M. [G] [U] et Mme [C] [I] les sommes de :

2 574,48 euros au titre du trop-perçu de loyer pour la période du 17 juillet 2020 au 29 septembre 2022 (loyer de septembre 2022 inclus),

100,96 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter 6 octobre 2020 ;

Déboute M. [G] [U] et Mme [C] [I] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SCI Cach de sa demande reconventionnelle ;

Condamne la SCI Cach à payer à M. [G] [U] et Mme [C] [I] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Cach aux entiers dépens de l'instance ;

Dit n'y avoir pas lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

La juridiction a estimé que si en application des dispositions de l'article 3 du décret n°2017/1198, le loyer d'un logement vacant, qui fait l'objet d'une nouvelle location, ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, l'article 4 du texte sus visé dispose que par dérogation à ce principe, le loyer du nouveau contrat peut être réévalué lorsque le bailleur a réalisé des travaux d'améliorations ou de mises en conformité d'un montant égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle ne pouvant alors excéder 15% du coût desdits travaux ou lorsque le loyer est sous évalué par rapport aux loyers situés dans le voisinage et enfin lorsque le logement a fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'un montant égale au montant du loyer annuel, de sorte que la question préjudicielle posée par la bailleresse relative à la fixation d'un loyer manifestement sous évalué en raison de circonstances particulières ne constitue ni une question juridiquement utile ni pratiquement nécessaire dans la mesure où l'article 4 répond à la difficulté de façon claire et sans que le juge ait à rechercher l'origine de la sous évaluation.

La juridiction a retenu que les locataires, qui ont souscrit le bail le 17 juillet 2020, ont saisi la Commission de conciliation le 24 novembre 2020 puis ont attrait leur bailleresse devant la juridiction par requête du 28 février 2021, puis par assignation du 10 décembre 2021, de sorte qu'ils ne sont nullement prescrits dans leur action.

En application des dispositions de l'article 4 du décret sus visé, la juridiction a qualifié de sous évalué le loyer du précédent locataire, eu égard à un loyer de référence et a fixé le nouveau à la somme de 729euros.

La SCI Cach, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 25 mars 2024, la SCI Cach, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Déclarer recevable l'appel ;

A titre principal

Infirmer La décision dont appel ;

Dire et juger que les intimés n'ont pas saisi le tribunal compétent dans les trois mois du refus du bailleur, à la suite d'une demande dont ils l'auraient rendu destinataire personnellement, d'accepter une minoration du prix du loyer ;

Déclarer prescrite l'action en contestation du prix du loyer diligentée par M. [G] [U] et Mme [C] [I] :

Subsidiairement

Dire et juger que le contrat de bail consenti à M. [G] [U] et Mme [C] [I] était le premier contrat de location des locaux objets du litige ;

Dire et juger en conséquence non fondée, injustifiée la demande de M. [G] [U] et Mme [C] [I] de revoir à la baisse le montant du loyer ;

Dire et juger les prix du loyer figurant dans le bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 ;

Infirmer la décision déférée ;

Débouter les intimés de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner les intimés à rembourser le montant intégral des sommes qui ont été versées suite à la décision prononcée le 29 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier avec intérêts au taux légal à compter de la remise des fonds, les intérêts portant eux-mêmes intérêts ;

Très subsidiairement

Infirmer la décision déférée ;

Dire et juger que le prix fixé dans le bail correspond au prix du marché ;

Débouter les intimés de leurs demandes, fins et conclusions ;

Les condamner pour procédure abusive à 3 000 euros à titre de dommages intérêts, ainsi qu'à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance et d'appel.

Elle soutient que la commune de [Localité 1] est soumise au plafonnement des loyers et au visa de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer a été fixé dans le bail litigieux à la somme de 830euros, alors qu'il était de 600,54euros en mai 2020 lors du précédent bail, que les locataires ont quitté les lieux le 3 mars 2023 en raison d'un congé pour travaux délivré par la bailleresse le 12 janvier 2023, qui a remboursé le trop perçu de loyer aux locataires et leur a restitué le dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux.

Elle fait valoir que le prix de 600,54euros était la conséquence de la situation du précédent locataire, frère de Mme [X], lourdement handicapé et démuni financièrement, qu'il n'existe aucune raison de maintenir le sous loyer au bénéfice d'un tiers alors que le loyer proposé correspond à celui pratiqué dans les environs.

Sur la prescription, elle fait valoir que les locataires se sont manifestés la première fois le 11 septembre 2020 et ont saisi la Commission de conciliation le 12 juin 2021, puis le tribunal de proximité le 5 août 2021 et enfin le juge du contentieux de la protection le 10 décembre 2021, alors que selon l'article 3 de la loi de 1989, les locataires disposent d'un délai d'un mois à compter de leur entrée dans les lieux pour mettre en demeure leur bailleur puis un délai de 3 mois pour saisir la juridiction, que le délai de 3 mois était expiré lors de la saisine de la commission.

Elle souligne que le délai de l'article 3 de la loi du 1989 doit recevoir application et non celui prévu à l'article 2241 du code civil.

Elle précise que la loi du 21 février 2022 accorde au locataire un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission de conciliation, cette saisine préalable étant obligatoire, la saisine du juge devant intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la réception de l'avis de la commission, qu'en l'espèce, la juridiction n'a pas été saisie dans le délai de trois mois à compter de cet avis, de sorte que l'action est irrecevable.

Sur la loi applicable, elle soutient que les locataires ne justifient nullement que le logement litigieux constitue leur résidence principale de sorte qu'ils ne peuvent bénéficier des dispositions de la loi de 1989.

De surcroît, elle fait valoir que la loi du 23 novembre 2018 a réécrit l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et que la fixation du loyer du bail initial est libre, qu'il convient de définir la notion de bail initial, que le premier bail de la SCI est celui conclu avec les présents locataires au sens de l'article 17 de la loi du 1989, puisque auparavant le bien était détenu par M. [X] en personne et non pas la SCI à qui il l'a apporté.

Enfin, elle soutient que le prix retenu par la juridiction de première instance ne correspond pas à la réalité et que les locataires ne rapportent nullement la preuve d'un loyer supérieur à celui du marché et qu'il convient d'appliquer l'augmentation indiciaire du loyer

Dans leurs dernières conclusions du 5 octobre 2023, M. [G] [U] et Mme [C] [I], demandent à la cour de :

Débouter la SCI Cach de son appel ;

Faire droit à l'appel incident ;

Réformer le jugement dont appel sauf en ce qu'il :

Déboute la SCI Cach de l'ensemble de ses demandes, fins et prétention,

Condamne la SCI Cach au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

Fixe les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2020 ;

A titre principal

Fixer le montant du loyer à la somme de 600,54 euros par mois, rétroactivement depuis la signature du bail ;

Condamner la SCI Cach au paiement de la somme de 6 723,19 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer ;

Condamner la SCI Cach au paiement de la somme de 229,46 euros au titre du remboursement du trop-perçu du dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire

Fixer le montant du loyer à la somme de 658,17 euros par mois, rétroactivement depuis la signature du bail ;

Condamner la SCI Cach au paiement de la somme de 4 907,84 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer ;

Condamner la SCI Cach au paiement de la somme de 171,83 euros au titre du remboursement du trop-perçu du dépôt de garantie ;

En tout état de cause

Débouter la SCI Cach de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI Cach au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner la SCI Cach au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Ils font valoir que leur contrat de bail en date du 17 juillet 2020 indique, au visa de l'article 3 de la loi du 1989, que le précédent locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois et que son loyer était de 600,54euros par mois, qu'ils ont sollicité en vain la réduction de leur loyer, que le logement litigieux a bien constitué leur résidence principale ainsi qu'ils en apportent la preuve, que leur action n'est pas prescrite puisqu'ils ont adressé leur mise en demeure au bailleur le 6 octobre 2020 pour une saisine de la commission le 24 novembre 2020 avec une requête le 5 août 2021 et une assignation le 10 décembre 2021.

Ils soulignent que les dérogations à la règle du plafonnement définies par l'article 4 du décret 2017-1198 sont limitées au cas d'amélioration du logement et de précédent loyer manifestement sous évalué, que la bailleresse écarte elle-même les dispositions de l'article 4 au cas d'espèce en invoquant le cas d'un précédent locataire uni par des liens familiaux à la bailleresse, que le fondement de cette exonération n'existe pas.

Ils font valoir que le précédent loyer n'était pas manifestement sous évalué ainsi que l'a retenu à tort le premier juge et ce d'autant que le texte exige que la sous évaluation soit manifeste, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et que même à retenir un loyer manifestement sous évalué, la hausse ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre les loyers comparables et le loyer appliqué, de sorte que le loyer ne peut être supérieur à 658,17euros /mois.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 mai 2025.

MOTIFS:

1) Sur la prescription de l'action :

Le décret du 27 juillet 2017 modifié détermine un régime d'encadrement des loyers en cas de relocation avec des dérogations prévues à l'article 4 du dit texte.

Le locataire, qui souhaite obtenir la baisse de son loyer dont il estime la hausse injustifiée par rapport à celui payé par son prédécesseur immédiat dans les lieux, doit préalablement à toute saisine du juge judiciaire, saisir la Commission départementale de conciliation. La saisine de la commission départementale de conciliation constitue donc un préalable obligatoire à celle du juge.La commission départementale de conciliation rend un avis dans un délai de deux mois en tenant de concilier les parties.

Lorsque le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le juge des contentieux de la protection doit obligatoirement être saisi de l'action en diminution du loyer dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure adressée au bailleur, celle-ci devant elle-même obligatoirement être envoyée dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location. Autrement dit, le juge est saisi au plus tard dans un délai de quatre mois à compter de la prise d'effet du contrat de location.

La bailleresse se prévaut d'une prescription de l'action au motif que les délais visés à l'alinéa 8 de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas été respectés.

Toutefois, en l'espèce, le bail souscrit le 17 juillet 2020 entre les parties mentionne précisément et exactement les informations relatives au dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

De sorte que l'action devant la juridiction des locataires n'est circonscrite au délai de 4 mois, pas plus qu'au délai de 3 mois prévu à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation conformément à l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 n° 2018-1021 qui concerne uniquement les contestations sur le complément de loyer, alors que tel n'est pas le cas en l'espèce.

Ainsi l'action des locataires est soumise à la prescription de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Le bail liant les parties ayant été signé le 17 juillet 2020 et les locataires après avoir saisi la CDC ont assigné leur bailleur le 10 décembre 2021. Leur action n'est nullement prescrite.

Il convient de confirmer la décision du juge de première instance à ce titre.

2) Sur l'application du décret du 27 juillet 2017

Les intimés fondent leur action sur les dispositions des articles 3 et 4 du décret du 27 juillet 2017 n°2017-1198.

L'article 2 du dit texte énonce ' La présente section est applicable aux logements vacants définis, au sens du présent décret, comme étant des logements inoccupés proposés à la location. Sont toutefois exclus du champ d'application de la présente section les logements vacants suivants :

a) Les logements faisant l'objet d'une première location ;

b) Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois..'

Le contrat souscrit avec les intimés constitue une première location pour la bailleresse, le contrat dont ils se prévalent ayant été conclu avec le précédent bailleur, M. [Q] [D], ce dernier ayant cédé son bien à la SCI Cach.

Cette dernière se prévaut des dispositions de l'article 2 du décret sus visé en indiquant que le bail litigieux constitue une première mise en location par la société Cach.

Toutefois, l'exception énoncée par le 1er alinéa de l'article 2 s'entend d'un logement offert pour la première fois en location, le changement de bailleur étant indifférent pour l'application de la réglementation sus visée.

La bailleresse soutient que la loi du 6 juillet 1989 ne serait pas applicable en l'espèce, faute pour les preneurs d'établir que le logement constitue leur résidence principale, c'est à dire occupé au moins 8 mois par an.

Les locataires produisent des factures d'eau et d'électricité démontrant une consommation régulière du 31 mai 2021 au 29 novembre 2022 pour la première et du 22 juillet 2020 au 9 août 2021 pour la seconde

L ' article 3 du décret du 27 juillet 2017 dispose que lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

L'article 4 du décret du 27 juillet 2017 énumère par dérogation aux dispositions de l'article 3, les cas où le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué.

La bailleresse ne se prévaut pas de la notion de loyer sous évalué mais soutient qu'eu égard au lien de famille unissant le précédent locataire et le bailleur, le loyer ne reflétait pas la valeur locative du bien.

Toutefois, l'article 4 du décret du 27 juillet 2017, d'interprétation stricte s'agissant d'exception à la règle de l'encadrement des loyers, ne vise pas le cas de dispense de soumission à l'article 3 en cas de bien donné en location à un membre de la famille du bailleur.

Dès lors, faute de justifier d'un cas dé dérogation à la règle de l'encadrement des loyers il convient de retenir que le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Les locataires sollicitent la condamnation de la SCI Cach au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, seul celui qui agit en justice avec une légèreté blâmable ou à dessein de nuire peut être sanctionné pour son action. Tel n'est pas le cas en l'espèce.

Par ces motifs, statuant par arrêt contradictoire :