TJ 13055, 31 juill. 2025, RG 25/02882

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :
Le 03 octobre 2025
à Me CORNET Philippe
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 octobre 2025
à M. [S] [N]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02882 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6N7C

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Y]
né le 26 Septembre 1992 à [Localité 1], domicilié : chez SAS CITYA GIM, SAS, [Adresse 1]

représenté par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [S]
né le 12 Avril 1998 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 24 mai 2024 par Monsieur [N] [S] et le 27 mai 2024 par le mandataire de Monsieur [U] [Y], ce dernier a donné à bail à Monsieur [N] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 647 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [Y] a fait signifier à Monsieur [N] [S] par exploit de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.488 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Monsieur [U] [Y] a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l'audience du 31 juillet 2025, aux fins de :
- constater la résiliation du bail d’habitation conclu entre Monsieur [U] [Y] et Monsieur [N] [S],
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [N] [S] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], si besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [N] [S] à payer à Monsieur [U] [Y] les sommes suivantes :
. Une indemnité provisionnelle de 4.279 euros, comptes arrêtés au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
. Une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 697 euros jusqu’à la reprise effective des lieux, équivalente au montant des derniers loyers et charges,
. La somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 juillet 2025, Monsieur [U] [Y], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 5.288,44 euros, selon décompte en date du 25 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.
Le bailleur indique une reprise du paiement du loyer et s’en rapporte quant aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [S], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique qu’il exerce la profession d’ingénieur travaux à la RTM, perçoit un salaire mensuel de 2.400 euros à ce titre et a charge d’un crédit de 300 euros par mois.
Il explique que son père a eu un accident en Tunisie au mois de septembre 2024, que son frère a été licencié et qu’il a dû aider financièrement sa famille.
Il ajoute qu’il a souffert d’une dépression et a fait plusieurs tentatives de suicide.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Monsieur [U] [Y] justifie être propriétaire du bien sis [Adresse 2], par l'attestation de vente signé par Maître [T] [O], notaire à [Localité 3], le 16 juillet 2021.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 28 janvier 2025.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail signé électroniquement le 24 mai 2024 par Monsieur [N] [S] et le 27 mai 2024 par le mandataire de Monsieur [U] [Y] contient une clause résolutoire (article VIII) à défaut de paiement des loyers six semaines après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.488 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [N] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [S] reste devoir la somme de 5.288,44 euros, à la date du 25 juillet 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [N] [S] ne conteste la dette ni dans son principe, ni dans son montant.

Monsieur [N] [S] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.288,44 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.488 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [N] [S] déclare percevoir un salaire mensuel de 2.400 euros.

Le bailleur déclare qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant et s’en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et de la situation financière de Monsieur [N] [S] qui semble être en capacité de régler sa dette, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Monsieur [N] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ne soit réduit ou supprimé,
• Monsieur [N] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Monsieur [U] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 697 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [Y] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS