TJ 11262, 30 sept. 2025, RG 25/00309

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

AFFAIRE N° RG 25/00309
N° Portalis DBWX-W-B7J-DLDW

AFFAIRE :

S.C.I. SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA C/ S.A.S.U. S.A.G.N.A.M

Composition :
Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière

APPEL
N°
du

Ordonnance rectificative
N°
du

☒ Copie exécutoire
délivrée à
Me BLANQUER

☒ Copie à
Me BLANQUER

☒ copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Délibéré du 30 Septembre 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Audience publique du 02 Septembre 2025 présidée par Xavier BAISLE, Juge des référés, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

S.C.I. SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA, immatriculée au RCS sous le n° Narbonne 482 527 504 représentée par son gérant en exercice domicilié es-qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE

A

S.A.S.U. S.A.G.N.A.M, immatriculée au RCS sous le n° 827 896 978 représentée par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 02 Septembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 10 juillet 2025 à la demande de la SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA à la SASU SAGNAM devant le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant en référé au visa de l’article 835 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample information à l'assignation soutenue à l’audience.

XXX

Suivant acte notarié en date du 23 mars 2021, la SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA a donné à bail des locaux commerciaux, sis [Adresse 3] [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros outre 100 euros de charges.

La SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA est demeurée la bailleresse de la SASU SAGNAM jusqu’au 25 avril 2024, date à laquelle elle a vendu son bien immobilier à la SCI FRACCO qui est devenue alors, la bailleresse de la SASU SAGNAM.

La SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA indique que sa locataire ne payait que très imparfaitement son loyer et qu’elle n’a jamais procédé au règlement du dépôt de garantie ni versé l’indemnité de pas de porte, le tout étant dû en mars 2021, soit sur une période désormais prescrite.

Elle précise que sa locataire se trouve néanmoins redevable à ce jour d’une somme de 7 156,29 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période non prescrite, du mois d’octobre 2022 au mois d’avril 2024.

C’est pourquoi la SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA s’estime fondée à saisir le juge des référés pour voir condamner la SASU SAGNAM au paiement par provision des loyers et charges impayés sur la période du mois d’octobre 2022 au mois d’avril 2024.

La SASU SAGNAM, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué ni comparu.

La SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA demande au juge des référés de :

condamner la SASU SAGNAM à lui payer, sur le fondement du bail commercial du 23 mars 2021 et les articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, la somme de 7 156,29 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers échus et non réglés pour la période allant du mois d’octobre 2022 au mois d’avril 2024 ;condamner la SASU SAGNAM au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SASU SAGNAM aux entiers dépens.
En défense, la SASU SAGNAM, non représentée, est défaillante.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Le juge des référés est en pareille matière, le Juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite, la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’article 1103 du code civil prévoit que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, le bail commercial du 23 mars 2021 liant les parties prévoit qu’« en cas de non-exécution, totale ou partielle ou de non-respect par le preneur (…) du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur (…) le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation.  ».

En l’état des éléments versés aux débats, il convient d’observer que la SCI requérante qui réclame le paiement de loyers et charges impayés à la SASU SAGNAM n’a plus la qualité de bailleresse depuis le 25 avril 2024, date à laquelle elle a vendu son bien immobilier à la SCI FRACCO, en informant précisément cette dernière de l’existence d’une dette locative.

En effet, il résulte expressément de l’acte de vente du 25 avril 2024 liant la SCI requérante à la SCI FRACCO que « le vendeur déclare à l’acquéreur qui le reconnait et l’accepte que la société SAGNAM n’est pas à jour des loyers. Le locataire doit à ce jour 15 000 euros au bailleur » (p.7).

Cet acte précise encore (p.7) « il est précisé que si le vendeur venait à percevoir une partie ou la totalité de ses loyers impayés, après signature de l’acte définitif de vente, il s’engage à les verser à l’acquéreur. »

Il ressort de cette clause une première difficulté quant à la recevabilité même de la SCI ALEXPAUMA à agir alors qu’elle n’est plus la propriétaire du bien et ne s’est pas réservé, à l’acte de vente du bien, la créance de loyers impayés.

En outre, il y a lieu de relever que la SCI requérante ne verse, dans le cadre de la présente instance, aucun courrier de réclamation adressé à sa locataire pour défaut de paiement qu’elle aurait pu adresser durant toute l’exécution du bail, soit du 23 mars 2021 au 25 avril 2024.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la somme de 7 156,29 euros correspondant aux loyers impayés pour la période allant du mois d’octobre 2022 au mois d’avril 2024, réclamée à la SASU SAGNAM par la présente assignation du 10 juillet 2025, soit plus d’un an après la fin du bail liant les parties et sans la preuve de toute réclamation préalable, apparait sérieusement contestable et nécessite l’instauration d’un débat devant le juge du fond, seul compétent.

En conséquence, la SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA sera déboutée de sa demande provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

En l’état du rejet de la demande provisionnelle, la SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI IMMOBILIERE ALEXPAUMA sera dès lors déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS