TJ 35288, 8 sept. 2025, RG 21/00618

N° 25/

JUGEMENT DU
08 Septembre 2025

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N° RG 21/00618 - N° Portalis DBYD-W-B7F-C6DW

[I] [X] agissant en son nom personnel et es qualité de représentant légal de, [A] [X], [Z] [X]

C/

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du 2 Bd Chateaubriand à ST MALO (35400) représentée par son Syndic, la SASU GERANCIA dont le siège social est 304 rue de Fougères à RENNES (35000), Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du 2 boulevard Chateaubriand représenté par son Syndic la Société HABITER 35, exerçant sous l’enseigne ATLANTIC SYNDIC dont le siège social est 304 rue de Fougères 35000 RENNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 08 Septembre 2025, après prorogation du délibéré initialement prévu le 02/06/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [X]
né le 28 Juin 1965 à RENNES (35000),
demeurant 24, Rue Madeleine Renaud - 49000 ANGERS
agissant en son nom personnel

Monsieur [I] [X]
né le 28 Juin 1965 à RENNES (35000), demeurant 24, Rue Madeleine Renaud - 49000 ANGERS
es qualité de représentant légal de :

Monsieur [A] [X]
né le 10 Décembre 2004 à ANGERS, demeurant 24 rue Madeleine Renaud - 49000 ANGERS
et de
Madame [Z] [X]
née le 20 Avril 2007 à ANGERS, demeurant 24 rue Madeleine Renaud - 49000 ANGERS

Représentés par : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 boulevard Chateaubriand à SAINT MALO,
représenté par son Syndic :
la Société HABITER 35, exerçant sous l’enseigne ATLANTIC SYNDIC
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est 304 rue de Fougères 35000 RENNES,

Rep/assistant : Me Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte en date en date du 14 octobre 1997 reçu par Maître [D], Notaire à Sant-Malo, Monsieur [X] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [F] d’un bien immobilier au sein de la copropriété du 2, boulevard Chateaubriand, à Saint-Malo (35) comportant un appartement au 3e étage, une mezzanine dans les combles, un cellier en rez-de-chaussée, ainsi qu’une fraction des parties communes de l’immeuble et constituant les lots n° 14 et 35 au sein de la copropriété.
L’immeuble est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis tel qu’il résulte de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La copropriété est représentée par la société GERANCIA, en qualité de syndic.
Suivant acte reçu Maître [U], notaire à Rennes, du 21 octobre 2019, Monsieur [X] a consenti à ses enfants, Monsieur [A] [X] et Madame [Z] [X], la nue-propriété des biens constituant les lots n° 14 et 35 au sein de la copropriété susmentionnée, et conservé l’usufruit.
En 2018, un modificatif de l’état descriptif de division a été dressé à la requête du syndicat de copropriété suivant acte reçu par Maître [W], notaire à Saint-Malo, dont il est résulté d’une part la suppression du lot n° 14 (cave en sous-sol) et son remplacement par le lot n° 104, et d’autre part la suppression du lot n° 35 (appartement au 3e étage) et son remplacement par le lot n° 118.
Il résulte de ce même acte que les Consorts [X] détiennent la propriété d’un tiers du WC situé au 3e étage et composant le lot n° 120, les deux tiers restant appartenant à Messieurs [Y] et [B].
Lors de de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 2021, ont été votées les résolutions n° 12a, 13, 14 et 15 portant sur l’offre d’achat du couloir des greniers en parties communes par Monsieur [B], l’autorisation donnée à Monsieur [B] d’effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes et l’autorisation donnée à Monsieur et Madame [Y] d’effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes ainsi qu’une décision à prendre en conséquence concernant le modificatif de l’état descriptif de l’immeuble et le règlement de copropriété.
Soutenant que ces résolutions n’avaient pas été prises aux majorités requises par la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [I] [X], en son nom propre et ès qualité de représentant légal de Monsieur [A] [X] et de Madame [Z] [X] a, par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires du 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo, prise en la personne de son syndic la société GERANCIA devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’annulation des résolutions litigieuses. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°21/618.
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Le défendeur a constitué avocat.
L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 25 juin 2021 et renvoyée à la mise en état, pour son instruction.
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Compte-tenu des contestations émises par les Consorts [X], une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 13 décembre 2021 afin de faire revoter les résolutions litigieuses, lesquelles ont de nouveau été adoptées.
Néanmoins, suivant acte de commissaire de justice en date du 22 février 2022, les Consorts [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir cette fois-ci la nullité des résolutions n° 15 à 21 votées le 13 décembre 2021. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 222/380.
Par ordonnance en date du 12 avril 2023, le juge de la mise en état a joint les instances sous le numéro RG 21/618.
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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 avril 2024, Monsieur [X] demande au tribunal de :
- déclarer Monsieur [X], agissant en son nom personnel et ès qualités de représentant légal de Monsieur [A] et Mademoiselle [Z] [X], recevable et bienfondé en son action ;
- prononcer la nullité des résolutions n° 12.a, 13, 14 et 15 votées durant l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo le 21 janvier 2021 ;
- prononcer la nullité des résolutions n° 15 à 21 votées durant l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo le 13 décembre 2021 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo à verser à Monsieur [X], agissant en son nom personnel et ès qualités de représentant légal de Monsieur [A] et Mademoiselle [Z] [X], la somme de 3.000 € en indemnisation de ses préjudices ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo à verser à Monsieur [X], agissant en son nom personnel et es qualité de représentant légal de Monsieur [A] et Mademoiselle [Z] [X], la somme de 10.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo aux dépens ;
- déclarer que les frais d’instance auxquels sera condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo ne pourront être imputés au compte de copropriétaire des consorts [X] ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et/ou contraires.
Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°12a votée le 21 janvier 2021, les Consorts [X] font valoir d’une part que cette résolution n’a pas été prise dans le respect des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et d’autre part qu’elle a été votée au moyen d’un abus de majorité. Ils exposent que le syndic a opéré un détournement des règles de majorité applicables en matière de vote par l’assemblée générale en faisant voter par l’assemblée des copropriétaires une décision relevant exclusivement du champ d’application de l’article 26 de la loi de 1965 dans les conditions de l’article 24 de la même loi, prévoyant un vote à la majorité simple. Ils ajoutent que cette décision méconnait l’intérêt collectif des propriétaires en ce qu’elle retient un prix du mètre carré dérisoire eu égard à la localisation de l’immeuble. Ils indiquent qu’en outre, la vente permise par la résolution litigieuse a pour conséquence de priver la copropriété de son accès vers la toiture du bâtiment; ce qui empêche l’entretien et la conservation de l’immeuble que le syndicat doit assurer, ces éléments caractérisant un abus de majorité.
A l’appui de leur demande de nullité de la résolution n°15 votée le 21 janvier 2021, ils expliquent que celle-ci devient sans objet en cas de nullité de la résolution 12a.
Ils ajoutent que des erreurs dans la répartition des tantièmes ne permettent pas de déterminer si la majorité requise a réellement été obtenue.
Au soutien de leur demande de nullité des résolutions n°13 et 14 votées le 21 janvier 2021, les Consorts [X] soutiennent que les documents fournis par Monsieur et Madame [Y] ne permettent pas de mesurer l’étendue précise des travaux et encore moins leurs conséquences sur l’immeuble, d’autant plus qu’il n’a été effectué en amont aucun diagnostic de l’état actuel de l’immeuble et, notamment, de sa structure, permettant de juger si les travaux sont réalisables. Ils ajoutent que contrairement à ce que le syndicat des copropriétaires affirme, il n’est pas mentionné au procès-verbal de l’assemblée générale que ces travaux ont été votés sous réserve de respect de conditions suspensives liées notamment à ces travaux préparatoires. Les Consorts [X] soutiennent par ailleurs que le vote à la bonne majorité de ces résolutions laisserait perdurer les délibérations de la première Assemblée Générale qui doivent donc être annulées.
Au soutien de leur demande de nullité des résolutions 15 et 16 votées le 13 décembre 2021, les Consorts [X] font valoir que ces résolutions ne permettaient pas un vote éclairé et sont contraires à l’intérêt collectif. Ils mentionnent un manque de clarté sur la description du lot n°127 créé suite à l’achat de la partie couloir des greniers tel qu’il figure au projet d’état descriptif de division modificatif établi par Monsieur [L], géomètre expert.
Au soutien de leur demande de nullité de la résolution 21 votées le 13 décembre 2021, les Consorts [X] font valoir que la nullité des résolutions 15 et 16 la rend sans objet et qu’en outre elle ne respecte pas les règles de vote prévues par loi du 10 juillet 1965 compte-tenu de l’absence de respect de la règle de la double majorité.
Au soutien de leur demande de nullité des résolutions 17 à 21 votées le 13 décembre 2021, les Consorts [X] font valoir qu’elles ne favorisent pas un vote éclairé, dès lors que les éléments produits ne permettent pas de mesurer l’étendue précise des travaux et/ou leurs conséquences sur l’immeuble, notamment un diagnostic préalable de l’état actuel l’immeuble et un descriptif des travaux, que la copropriété n’a pas désigné l’architecte de l’immeuble qui devrait être chargé de la bonne exécution des travaux et qu’il n’est pas justifié de la souscription des assurances adéquates en matière de travaux.
Au soutien de leur demande d’indemnisation de leurs préjudices, les Consorts [X] font valoir que les projets soumis au vote des copropriétaires ne permettent pas à Monsieur [X] d’assurer à ses éventuels locataires une jouissance paisible des lieux loués.
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Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo a demandé au tribunal de débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner solidairement à lui verser au une somme de 6 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de sa demande au titre de la résolution n°12a votées le 21 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’un second vote a eu lieu après le refus des copropriétaires de vendre le couloir des greniers aux termes de la résolution 12, lequel a permis l’adoption de la résolution à la majorité de l’article 26-1. Le syndicat des copropriétaires précise que la mention de l’adoption de la résolution « à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés » résulte d’une erreur de plume et que la décision a en réalité été votée à la majorité de l’article 26-1 soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’une erreur de plume ne remet pas en cause la validité de la décision dès lors que celle-ci a été prise à la majorité requise. Par ailleurs, il ajoute que la demande de nullité est sans objet dans la mesure où la résolution a été revotée lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2021 et que les Consorts [X] reconnaissent eux-mêmes aux termes de leurs écritures qu’elle a été alors adoptée aux bonnes conditions de majorité. Le syndicat des copropriétaires rappelle que lorsque deux assemblées générales successives débattent et se prononcent sur la même question, les délibérations de l'assemblée générale la plus récente l'emportent.
Au soutien de ses demandes au titre des résolutions 13 et 14 votées le 21 janvier 2021, le SDC fait valoir que l’autorisation de travaux accordée à Monsieur [B] l’a été sous un certain nombre de conditions tenant aux assurances des entreprises intervenantes, à la consultation préalable d’un bureau de contrôle si les travaux affectent la structure du bâtiment et à la consultation de l’architecte de la copropriété aux frais du maître de l’ouvrage. Le syndicat des copropriétaires affirme que les autorisations ont été données sous les conditions suspensives que Monsieur [B] justifie avoir fait le nécessaire. Le SDC fait valoir que ces autorisations de travaux ont été confirmées par le vote de résolutions ayant un contenu identique le 13 décembre 2021 aux bonnes conditions de majorité.
Au soutien de ses demandes au titre des résolutions 15 et 14 votées le 13 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'erreur de numérotation affectant ce plan de repérage n’empêchait pas les copropriétaires de voter la résolution dès lors que le projet était parfaitement compréhensible malgré cette erreur. S’agissant de l’absence d’accès à la toiture par les parties communes que cette vente implique, le syndicat des copropriétaires réplique que l’accès reste possible par les parties privatives et que les entreprises intervenant sur le toit le font généralement par l’extérieur.
Au soutien de ses demandes au titre des résolutions 17 à 20 votées le 13 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les autorisations de travaux ont été votées sous un certain nombre de conditions suspensives usuelles afin de garantir une exécution correcte des travaux permise par l’intervention de spécialistes dont les honoraires sont à la charge du bénéficiaire de l’autorisation de travaux.
En réponse à la demande de dommages et intérêts des Consorts [X], le syndicat des copropriétaires fait valoir l’absence de démonstration d’un préjudice. Il conteste également le montant des frais irrépétibles qu’il juge exagéré.
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En application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.
La clôture de la procédure a été prononcée le 5 juillet 2024, et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré. Le délibéré a été prorogé suite à l’arrêt de travail du magistrat en charge de la redaction du jugement.

MOTIFS

- Sur la recevabilité de l’action des Consorts [X]
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. ».
Il n’est pas contesté que Monsieur [X] ayant, dans un cas comme dans l’autre, saisi le tribunal à l’intérieur du délai de contestation de 2 mois prévu à l’article 42 de la loi de 1965, est recevable à agir.
En effet, le procès-verbal de l’assemblée du 21 janvier 2021 lui a été remis par pli du 17 février 2021 et l’action en contestation introduite par assignation en date du 13 avril 2021.
Le procès-verbal de l’assemblée du 13 décembre 2021 lui a été notifié par pli du 28 décembre 2021 et l’action en contestation introduite par assignation en date du 22 février 2022.
En conséquence, les Consorts [X] sont recevables en leur action à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à Saint-Malo.

- Sur la demande de nullité des résolutions 12a, 15, 16 et 21 du 21 janvier 2021
Aux termes de l’article 24 I de la loi du 10 juillet 1965, « les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. »
Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i et j de l’article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. ».
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose un vote de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.
L’article 26-1 de la loi d 10 juillet 1965 dispose que « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. ».
En l’espèce, la résolution n° 12a, votée le 12 janvier 2021 porte sur l’offre d’achat du couloir des greniers en parties communes par Monsieur [B].
La résolution 12 a été rejetée, 6 copropriétaires totalisant 6 515/10 000 tantièmes ayant voté pour et 2 copropriétaires totalisant 1762/10 000 tantièmes ayant voté contre.
Le projet de résolution ayant été refusé par plus de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires, le procès-verbal mentionne que la résolution a été revotée en application de l’article 25-1.
Ainsi, au cours de ce nouveau vote, 6 copropriétaires totalisant 6 515/8 277 tantièmes ayant voté pour et 2 copropriétaires totalisant 1762/8 277 tantièmes ayant voté contre, la résolution 12a a été adoptée conformément aux dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il importe peu qu’une erreur de plume mentionnant un vote en application de l’article 25-1 ait été mentionné au procès-verbal de l’assemblée générale.
En effet , selon la jurisprudence constante la circonstance que le procès-verbal fasse état d'une majorité erronée est indifférente.
Les Consorts [X] font également état d’une répartition erronée des tantièmes au sein de la copropriété lors du vote. Ils estiment que cette mauvaise répartition ne permet pas de déterminer si la majorité requise a été obtenue. Or ils ne démontrent pas que la répartition qu’il invoque aurait permis de modifier le vote.
Par ailleurs, la demande de nullité sur ce fondement est devenue sans objet compte-tenu du nouveau vote opéré le 13 décembre 2021 d’une résolution au contenu identique à celui des résolutions 12 et 12a votées le21 janvier 2021.
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Les Consorts [X] invoquent également à l’appui de leur demande de nullité de la résolution 12a en raison de l’abus de majorité qu’elle traduit compte-tenu de ce qu’elle privilégie un intérêt particulier à l’intérêt collectif.
Les Consorts [X] invoquent d’une part un prix retenu dérisoire compte-tenue de la situation de l’immeuble et d’autre part une impossibilité d’accès à la toiture sans justifier de ce qu’ils avancent.
Dès lors, l’existence d’un abus de majorité n’est pas démontrée par les Consorts [X].
Pour ces raisons, il convient de débouter les Consorts [X] de leur demande de nullité du vote de la résolution 12a de l’assemblée générale du 21 janvier 2021.
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La résolution n° 15 est relative au « modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété », résultant de l’achat de Monsieur [B].
En l’absence de nullité de la résolution 12a à laquelle elle est liée, la demande de nullité de la résolution n° 15 est sans objet.
Dès lors, les Consorts [X] seront déboutés de leur demande de nullité de la résolution 15 du 21 janvier 2021.

- Sur la demande de nullité des résolutions 13 et 14 du 21 janvier 2021
La résolution n° 13 vise l’autorisation donnée à Monsieur [B] d’effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou ses parties communes. La résolution n° 14 concerne l’autorisation donnée à Monsieur et Madame [Y] d’effectuer également des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes.
Les Consorts [X] sollicitent la nullité des résolutions 13 et 14 votées le 21 janvier 2021 au motif que les copropriétaires n’ont pu valablement donner leur accord aux travaux projetés dans la mesure où ils étaient insuffisamment éclairés sur l’étendue et la faisabilité de ceux-ci. Ils soutiennent que les bénéficiaires des travaux auraient dû produire notamment les attestations d’assurances des entreprises, un rapport d’étude d’un bureau d’études structures ainsi que l’avis de l’architecte de la copropriété.
Or le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 janvier 2021 indique que « l’intéressé justifiera auprès du syndic des qualifications et assurances des intervenants, d’une assurance dommages-ouvrage avec garantie des existants si elle s’avère nécessaire, et fait son affaire des autorisations administratives requises comme du respect de toutes règlementations applicables. ». Il est précisé que « Si les travaux concernent la structure porteuse, l’étanchéité ou les normes de sécurité, ils devront être soumis préalablement à l’acceptation d’un bureau de contrôle qualifié pour ces prestations. » et que « Le descriptif des travaux devra être soumis à l’architecte de l’immeuble, lequel sera en outre chargé d’un contrôle d’exécution et d’un contrôle de bonne fin, et dont les honoraires seront supportés par le bénéficiaire de la présente autorisation ». Il est enfin précisé que « Le respect de toutes ces conditions est préalable au début des travaux ».
Dans ces conditions, Il appartenait aux copropriétaires qui se sentaient insuffisamment informés de refuser de voter la résolution
Dans la perspective des travaux envisagés, Monsieur [B] avait joint à l’attention des copropriétaires dans un courrier recommandé en date du 30 décembre 2020 les plans des travaux ainsi qu’un devis. Monsieur et Madame [Y] avaient fourni un plan projet établi par la société CYBEL EXTENSION de l’appartement du 4ème étage.
Sur la base de ces documents, les copropriétaires ont approuvé la résolution portant sur les projets de travaux.
Ils ont à nouveau approuvé le principe de ces travaux lors de l’assemblé générale du 13 décembre 2021 lors de laquelle les résolutions votées le 14 janvier 2021 sur lesdits travaux ont à nouveau fait l’objet d’un vote.
Les Consorts [X] avancent que la production de ces documents aurait du être préalable au vote et non pas seulement préalable à la réalisation des travaux.
Or, il apparait clairement à la lecture de la résolution critiquée que l’autorisation de travaux est donnée sous condition de réalisation de diagnostics et études préalables, permettant ainsi aux copropriétaires bénéficiaires de l’autorisation de travaux de pouvoir obtenir un accord de principe sur les travaux avant d’engager des frais importants qui peuvent s’avérer inutiles en cas de refus des travaux s’ils étaient votés postérieurement à ces études.
Les Consorts [X] déclarent aux termes de leurs écritures que l’étude structurelle portant sur le plancher haut du 3ème étage est parfaitement incompréhensible pour un profane. Ils démontrent ainsi que la complexité des études préalables justifie en effet que la question de la faisabilité des travaux soit confiée à un bureau de contrôle et à l’accord d’un architecte seuls compétents pour juger de la faisabilité du projet au regard notamment des impératifs techniques mais également du règlement de copropriété. Un refus de ceux-ci de valider les travaux aboutira nécessairement à l’impossibilité de leur mise en œuvre.
Dès lors, les copropriétaires ont voté ces résolutions régulièrement et en toute connaissance de cause.
En conséquence, les Consorts [X] seront déboutés de sa demande de résolution des résolution n°13 et n°14 de l’assemblée générale du 21 janvier 2021.

- Sur la demande de nullité des résolutions 15, 16 et 21 du 13 décembre 2021
La résolution 15 votée le 13 décembre 2021 porte sur l’offre d’achat du couloir des greniers en parties communes par Monsieur [B].
La résolution n° 16 concerne quant à elle l’autorisation donnée à Monsieur et Madame [Y] d’effectuer également des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes.
Les résolutions n° 15 et 16 mises au vote le 13 décembre 2021 sont les mêmes que les résolutions n° 12 et 12a précitées, votées le 21 janvier 2021 et remises au vote suite aux contestations des Consorts [X].
Il n’est pas contesté par les parties que cette résolution a été votée en conformité avec les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Les Consorts [X] soutiennent que le vote de ces résolutions n’est pas éclairé notamment en raison du manque de clarté de la description du lot n°127 créé suite à l’achat de la partie couloir des greniers tel qu’il figure au projet d’état descriptif de division modificatif établi par Monsieur [L], géomètre expert. La consultation du plan permet de constater que deux lots n°122 sont mentionnés au lieu d’un lot 122 et un lot 127. Malgré cette erreur, il est aisé de distinguer le lot 122 de lot 127, lequel est clairement décrit comme « un dégagement, au 4ème étage, le tout d'une superficie au sol de 28,5 m² environ, d'une superficie privative de 9,6 m², et les 10 000 / 35ème de la propriété du sol et des parties communes générales ».
Seuls les Consorts [X] ont voté contre la résolution, ce qui démontre que les autres copropriétaires ont jugé être suffisamment informés.
Par ailleurs, il n’est pas démontré par les Consorts [X] que l’absence d’accès au toit par les parties communes de la copropriété porte atteinte à l’intérêt collectif, celui-ci étant accessible aussi bien par les parties privatives que par l’extérieur.
En conséquence, les Consorts [X] seront déboutés de leurs demandes de nullité des résolution n°15 et 16 de l’assemblée générale du 13 décembre 2021.
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La résolution n° 15 est relative au « modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété », résultant de l’achat de Monsieur [B].
En l’absence de nullité de la résolution 12a à laquelle elle est liée, la demande de nullité de la résolution n° 15 est sans objet.
Dès lors, les Consorts [X] seront déboutés de leur demande de nullité de la résolution 15 du13 décembre 2021.

- Sur la demande de nullité des résolutions 17 à 20 du 13 décembre 2021
Les résolutions n° 17 à 20 mises au vote le 13 décembre 2021 sont les mêmes que les résolutions n° 13 et 14 précitées, votées le 21 janvier 2021 et remises au vote suite aux contestations des Consorts [X].
Il n’est pas contesté que ces résolutions ont été adoptées dans des conditions de majorité conformes aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Les Consorts [X] soutiennent ,à nouveau, que les résolutions n’ont pas été votées de manière éclairée. Ils avancent que l’étude de faisabilité établie par la société ECB INGENIERIE, pour les travaux de Monsieur [B] et le plan d’aménagement de l’appartement du 4ème étage réalisé par la société CYBEL EXTENSION fourni par Monsieur et Madame [Y] ne permettent pas de mesurer l’ampleur des travaux et leurs conséquences sur l’immeuble. Ils contestent l’absence de diagnostic préalable de l’état actuel l’immeuble et, plus particulièrement, de diagnostic de sa structure dans son entier alors que l’immeuble serait ancien et manquerait d’entretien, de descriptif des travaux, de réalisation d’études structurelles plus complète que celle déjà effectuée afférant au seul plancher haut du 3e étage et de désignation d’un architecte de l’immeuble. Ils avancent à nouveau que ces éléments doivent être préalables à tout vote, de même que la souscription des assurances adéquates.
Or il a déjà été précédemment exposé que l’autorisation de travaux est donnée sous condition de réalisation de certains diagnostics et études et qu’il pas démontré que les copropriétaires étaient insuffisamment renseignés lorsqu’ils ont voté le principe des travaux sous condition suspensive de production des études préalables, de désignation d’un architecte et de souscription des assurances adéquates par les entrepreneurs intervenants.
Dès lors, les copropriétaires étaient suffisamment informés lors du vote de ces résolutions. les Consorts [X] seront déboutés de leurs demandes de nullité des résolution n°17 à 20 de l’assemblée générale du 13 décembre 2021.
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La résolution n° 21 est relative au « modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété », résultant de l’achat de Monsieur [B].
En l’absence de nullité des résolutions 15 et 16 à laquelle elle est liée, la demande de nullité de la résolution n° 21 est sans objet.
Dès lors, les Consorts [X] seront déboutés de leur demande de nullité de la résolution 21 votée le 13 décembre 2021.

- Sur la demande de dommages et intérêts des Consorts [X]
L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».
L’article 1241 du même Code prévoit que « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. ».
L’obtention de dommages-intérêts est subordonnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Les Consorts [X] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2, boulevard Chateaubriand à leur verser la somme de 3.000 € en indemnisation de ses préjudices.
Or les Consorts [X] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice certain, dès lors qu’ils invoquent uniquement les troubles qui pourraient résulter des travaux du 4e étage, lesquels pourraient entrainer des pertes de revenus locatifs et/ou une impossibilité d’assurer une jouissance paisible à leurs locataires.
Les demandeurs font état d’un préjudice hypothétique qui ne peut, dès lors, donner lieu à réparation.
Par ailleurs, les troubles et tracas découlant d’une procédure judicaire relèvent en partie de l’exercice normal d’une procédure judiciaire et ne peut constituer un préjudice à l’appui d’une demande de dommages-intérêts.
En l’absence de démonstration d’un préjudice, les Consorts [X] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

- Sur les autres demandes
* Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [I] [X], agissant en son nom propre et ès-qualités de représentant légal de Monsieur [A] [X] et de Madame [Z] [X], partie succombant, sera condamné aux entiers dépens.
*Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur [I] [X], agissant en son nom propre et ès-qualités de représentant légal de Monsieur [A] [X] et de Madame [Z] [X] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 2, boulevard Chateaubriand, à Saint-Malo, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS