TJ 35288, 8 sept. 2025, RG 19/01104

N° 25/

JUGEMENT DU
08 Septembre 2025

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N° RG 19/01104 - N° Portalis DBYD-W-B7D-CVIT

S.A.R.L. [L] HOUSE

C/

[Q] [E], [W] [U], [H] [U], [N] [T], [I] [V]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2025

Jugement contradictoire
mis à disposition le 08 Septembre 2025, après prorogation au 02/06/2025 du délibéré initialement prévu le 07/04/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

S.A.R.L. [L] HOUSE,
dont le siège social est sis 7 place du 11 novembre 1918 - 22100 DINAN

Rep/assistant : Maître Yann DREAN de la SELARL CAMPION & DREAN, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

Madame [Q] [E],
demeurant 212 rue du Val de Loire - 44370 VARADES

Rep/assistant : Maître Nolwen CORNILLET de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [W] [U],
demeurant 118 rue du Val de Loire - 44370 VARADES

Rep/assistant : Maître Nolwen CORNILLET de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [F] [U],
demeurant Le Haut Côteau - 44370 VARADES

Rep/assistant : Maître Nolwen CORNILLET de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [N] [T],
demeurant 7 rue Saint-Pierre - 44430 LE LOROUX BOTTEREAU

Rep/assistant : Maître Nolwen CORNILLET de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [I] [V],
demeurant 1 Impasse de la Barcalais - 44830 BOUAYE

Rep/assistant : Maître Patrick-alain LAYNAUD de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocat postulant et de Me Virginie LOMBART, avocat au barreau de Nantes, avocat plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [Q] [E], M. [W] [U], M. [F] [U], M. [I] [V] et M. [N] [T] sont propriétaires indivis d’un immeuble sis à DINAN, cadastré section AL N°142.

Suivant un acte sous seing privé en date du 25 juillet 1983, ces derniers ont donné à bail à loyer à Mme [S] et à M. [Y] les locaux à usage de commerce, connu sous le nom HÔTEL DE FRANCE. Ledit bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1983.

Mr [X] [J] et Mme [P] [J] sont venus aux droits de Mme [S] et de M.[Y].

Par acte notarié en date du 23 novembre 1993, le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement pour une période de 9 années commençant à courir le 1er janvier 1992 et venant à expiration le 31 décembre 2000.

Suivant acte notarié en date du 3 janvier 2001, Mr et Mme [M], venants aux droits de Mr et Mme [J], ont régularisé avec les bailleurs le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 ans, courant à compter du 1er janvier 2001 et venant à expiration le 31 décembre 2009.

Suivant acte notarié en date du 21 août 2006, le fonds de commerce a été cédé à Mme [R] [B].
Le 17 juin 2009, un congé avec offre de renouvellement du bail a été signifié à Mme [B] par les bailleurs portant renouvellement du bail à compter du 1er janvier aux clauses et conditions du bail précédent.
Suivant acte notarié en date du 8 décembre 2011, Mme [B] a cédé son fonds de commerce à la SARL [L] HOUSE.

La SARL [L] HOUSE ayant constaté des désordres importants affectant l'immeuble en lien avec un problème d'étanchéité du dispositif d'écoulement des eaux pluviales du toit de la cuisine, pignon fendu, vétusté des ouvertures, a demandé à ses bailleurs de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Des travaux ont été entrepris mais des désordres ont persisté lui occasionnant une trouble de jouissance. La SARL [L] a , alors,saisi le juge des référés afin qu’une expertise soit ordonnée au contradictoire des bailleurs.

Le 9 octobre 2014, le juge des référé a fait droit à cette demande et a désigné M.[Z] pour y procéder.
Cette expertise a été étendue à la société ENEDIS.

Par acte d’huissier en date du 26 septembre 2018, la SARL [L] a sollicité le renouvellement du bail commercial, conformément aux dispositions de l’article L 145-10 du code de commerce.

Par acte d’huissier en date du 22 novembre 2018, les bailleurs ont indiqué à la SARL [L] HOUSE qu’ils refusaient le renouvellement du bail commercial et qu’ils lui notifiaient congé pour des motifs graves et légitimes, pour la date du 31 décembre 2018.

Par actes en date des 12 et 19 juin 2019, la SARL [L] HOUSE a assigné Mme [Q] [E], Mr [W] [U], Mr [F] [U], Mr [N] [T] et Mr [I] [V] devant le Tribunal de Grande Instance de SAINT-MALO contestant les motifs graves et légitimes dont les bailleurs se sont prévalus pour refuser le renouvellement du bail. Elle a demandé leur condamnation à lui régler une indemnité d’éviction et la désignation d’un expert judiciaire pour fixer ladite indemnité. Elle a enfin sollicité leur condamnation à lui régler une indemnité de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 4 octobre 2019 et renvoyée à la mise en état, pour permettre son instruction, les défendeurs ayant constitué avocat.

Par arrêté en date du 12 octobre 2021, la municipalité de Dinan a ordonné la fermeture au public de l’établissement géré par la société [L] HOUSE, suite au constat par la Commission de Sécurité que les conditions de sécurité pour recevoir du public n’étaient plus réunies et de la nécessité de procéder à des travaux.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 9 novembre 2022.

La société [L] HOUSE a cessé son activité et a restitué les lieux aux bailleurs, le 22 juillet 2022.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA, le 31 janvier 2024 , la SARL [L] HOUSE a demandé au tribunal de :

*à titre principal,
-Dire que les motifs graves et légitimes visés par Mme [Q] [E], M. [W] [U], M.[F] [U], M. [N] [T] et M. [I] [V] dans leur congé du 22 novembre 2018 pour refuser le renouvellement du bail commercial à la SARL [L] HOUSE, font défaut.
Par conséquent,
-Condamner solidairement Mme [Q] [E], M. [W] [U], M. [F] [U], M. [I] [V] et M. [N] [T] à régler à la SARL [L] HOUSE une indemnité d’éviction, égale au préjudice qui lui est causé par le défaut de renouvellement de son bail.
-Nommer tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner et lui donner mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par elle dans les lieux, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant de fixer le montant de l’indemnité qui lui est due, du fait de son éviction.
-Débouter Mme [Q] [E], M.[W] [U], M. [F] [U], et M. [N] [T] de leurs autres demandes de résiliation du bail commercial.
-Débouter Mr [I] [V] de ses autres demandes de résiliation du bail commercial.
-Débouter Mme [Q] [E], M. [W] [U], M. [F] [U], et M. [N] [T] de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.
-Débouter Mr [I] [V] de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires.
*à titre subsidiaire,
Si par impossible, il était fait droit aux demandes de Mme [Q] [E], M. [W] [U], M. [F] [U], M.[N] [T] et M. [I] [V],
-Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
-Condamner solidairement Mme [Q] [E], M. [W] [U], M. [F] [U], M. [I] [V] et M. [N] [T] à verser à la SARL [L] HOUSE la somme de 7.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
-Condamner solidairement Mme [Q] [E], M. [W] [U], M. [F] [U], M. [I] [V] et M. [N] [T] en tous les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [L] HOUSE expose qu’elle a été contrainte de quitter les lieux, en raison des manquements des bailleurs à leurs obligations, ne pouvant plus jouir du bien loué puisqu’étant dans l’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués; qu’elle s’est retrouvée sans revenus d’activité et ne pouvait plus régler ses charge et qu’en conséquence , ne s’agissant pas d’un départ volontaire mais d’un départ contraint et forcé, elle demeure fondée à solliciter des bailleurs une indemnité d’éviction, suite au congé qu’ils lui ont délivré en vue du non renouvellement du bail commercial. Elle maintient que les motifs graves et légitimes évoqués par les bailleurs dans leur congé du 22 novembre 2018 pour justifier le refus du renouvellement du bail commercial et le règlement de l’indemnité d’éviction ne sont pas démontrés et que la procédure de référé qui a été diligentée en parallèle à son initiative a mis en évidence les manquements des bailleurs à leurs obligations, manquements qui ont impacté pendant des années son activité commerciale. Elle met en avant le retard pris pour procéder aux travaux réparatoires dans la cuisine, l’ayant contrainte à cesser provisoirement l’activité de restauration, pour des raisons de sécurité. Elle affirme que postérieurement à la réalisation des travaux, elle a poursuivi l’exploitation du restaurant et du bar jusqu’en 2019, où ses activités ont été perturbées par le démontage de la véranda et la pose de plaques de contreplaqué sur les ouvrants , suite à la décision de la Mairie de Dinan de ne pas renouveler l’autorisation d’occupation du domaine public pour l’année 2019 ,en raison du réaménagement du quartier de la gare. Elle soutient que l’exploitation du bar et du restaurant a été rendue impossible par les manquement des bailleurs qui n’ont pas entrepris les travaux leur incombant ; qu’elle a dû se résoudre à quitter les lieux et que les bailleurs en ont profité pour vendre l’immeuble .En réponse à l’argumentation développée par les bailleurs fondée sur les dispositions de l’article L 145-176 2° du code de commerce, elle conteste toute responsabilité en lien avec la fermeture administrative intervenue le 12 octobre 2021 et soutient d’une part que les bailleurs ne peuvent se prévaloir de cet événement intervenu plus de trois ans après la délivrance de leur congé, pour justifier du bien fondé du dit congé et d’autre part que les travaux relatifs aux normes de sécurité étaient à la charge des bailleurs. Elle conteste tout défaut d’entretien pouvant lui être imputé se prévalant des conclusions de l’expertise judiciaire ainsi que tout manquement à la réglementation en lien avec l’embauche de salarié. Elle dénie, enfin, avoir procédé à un changement de la destination des lieux. Elle s’oppose, par ailleurs, à la résiliation du bail sollicitée par les bailleurs, fondée sur la base des mêmes griefs que ceux énoncé dans le congé et se prévaut de l’exception d’inexécution, s’agissant du grief fondé sur le non paiement des indemnités d’occupation et des charges.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA, le 28 mars 2024 , les consorts [U]-[T] ont demandé au tribunal de :
-Débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes fondées ;
*à titre principal,
- Dire et juger qu’en raison du départ de la SARL [L] HOUSE des lieux loués aucune indemnité d'éviction ne lui est due ;
*à titre subsidiaire,
- Dire et juger que le congé délivré par les bailleurs par acte d’huissier en date du 22 novembre 2018 avec refus de renouvellement est valide, à raisons des motifs graves et légitimes imputables au preneur, dont les bailleurs ont fait la démonstration ;
- Constater le danger affectant l’immeuble au regard de l’Arrêté municipal du 12 octobre 2021 ordonnant la fermeture de l’établissement
- Dire n’y avoir lieu à indemnité d’éviction, ni à nomination d’un expert judiciaire ;
*à titre encore plus subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial au 22 juillet 2022, date de son départ des lieux, en raison des fautes de la société [L] HOUSE ;
En tout état de cause,
- Dire et juger que le preneur est sans droit, ni titre depuis le 31 décembre 2018, avec toutes conséquences de droit ;
- Condamner la SARL [L] HOUSE à verser aux consorts [U]-[V]-[T] la somme de 10.550,74 € au titre de l’indemnité d’occupation non réglée pendant 10 mois ;
- Condamner la SARL [L] HOUSE à verser aux consorts [U]-[V]-[T] la somme de 1487,50 € au titre de la taxe foncière non réglée pendant 10 mois ;
- Condamner la SARL [L] HOUSE à verser aux consorts [U]-[V] -[T] la somme de 5.000 € au titre des frais engagés à la restitution des clés pour nettoyer l’immeuble ;
-Condamner la SARL [L] HOUSE à verser aux consorts [U] – [V]-[T] une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [U] -[T] s’opposent au versement à la SARL [L] HOUSE d’une indemnité d’éviction en raison de son départ volontaire des lieux donnés à bail, soutenant que leur locataire a quitté les lieux le 22 juillet 2022 suivants état des lieux de sortie réalisé par l’intermédiaire de Me [D], après avoir cessé d’exercer progressivement son activité, tout d’abord en n’exerçant plus en tant que café – restaurant et cela, en violation de son bail commercial, enfin en cessant totalement toute activité. Ils soutiennent, en outre, que la SARL [L] HOUSE a reconnu par l’intermédiaire de sa gérante Mme [L], au cours de l’état des lieux de sortie “qu'elle sait pouvoir rester dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité d'éviction, mais qu'elle souhaite arranger tout le monde en partant et en laissant les bailleurs vendre leurs murs”.
Ils allèguent, ensuite, justifier de motifs graves et légitimes pour s’opposer au renouvellement du bail commercial sans versement d’indemnité d’éviction à savoir une cessation partielle d’activité sans autorisation du bailleur, puis une cessation totale d’exploitation par décision administrative en raison de la faute de la locataire, un manquement à son obligation d’entretien des lieux donnés à bail résultant des constats opérés pendant la réalisation des opérations d’expertise, sur l’absence de déclaration de personnel et sur la modification de l’usage exclusivement commercial du bail.
Ils allèguent, par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, pouvoir refuser à leur locataire le renouvellement du bail, s’il est établi que l’immeuble est insalubre ou dangereux, soutenant justifier de l’existence d’un danger pour les occupants de l’immeuble dont la locataire est à l’origine directe pour ne pas avoir satisfait à ses obligations contractuelles ainsi qu’aux injonctions de remédier aux désordres qui lui ont été adressés. Ils soutiennent, en conséquence, que faute de régularisation par la locataire de sa situation dans le délai d’un mois suivant la sommation adressée sur le fondement de l’article L .145-17-1° du code de commerce, le congé doit recevoir application , le bail étant résilié au 31 décembre 2018 et la locataire étant tenue du paiement des indemnité d’occupation équivalentes au montant du loyer en cours jusqu’à son départ effectif des lieux . A titre subsidiaire, ils s’associent à la demande de résiliation judiciaire du bail émise par M.[V], alléguant, non seulement d’un non paiement des indemnités d’occupation et des charges par la locataire d’octobre 2021 jusqu’au 22 juillet 2022 , mais également des griefs que sont la cessation partielle d’activité, le défaut d’entretien, la violation des obligations sociales, et la modification de la destination exclusivement du bail, qui constituent autant de motifs de résiliation du bail pour fautes de la locataire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2024, M.[V] a demandé au tribunal de :
* à titre principal,
-Déboute la société [L] HOUSE de sa demande au titre d’une indemnité d’éviction en l’absence de toute éviction.
*à titre subsidiaire,
-juger valable et régulier le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction signifié à la société [L] HOUSE par acte extrajudiciaire du 22 novembre 2018 pour motifs graves et légitimes du fait de la société [L] HOUSE,
-constater le danger affectant l’immeuble au regard de l’Arrêté municipal du 12 octobre 2021 ordonnant la fermeture de l’établissement.
En conséquence,
-Débouter la société [L] HOUSE de sa demande au titre d’une indemnité d’éviction.
-Débouter la société [L] HOUSE de sa demande d’expertise judiciaire.
* à titre plus subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial au 22 juillet 2022, date de son départ des lieux, en raison des fautes de la société [L] HOUSE.
En toutes hypothèse,
-Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2019 à la somme mensuelle T.T.C. de 1.055,08 €, augmentée des impôts, taxes et charges,
-condamner la société [L] HOUSE à payer aux bailleurs la somme de 10.550,74 €, au titre des arriérés d’indemnité d’occupation du 1er octobre 2021 au 22 juillet 2022, date de son départ des lieux.
-condamner la société [L] HOUSE à payer aux bailleurs la somme de 1 487,50 €,au titre de la taxe foncière 2022,
-condamner la société [L] HOUSE à payer aux bailleurs la somme de 5.000 € au titre de frais de nettoyage et déblayage des lieux,
-condamner la société [L] HOUSE à payer à Monsieur [V] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société [L] HOUSE aux entiers dépens de l’instance,
-Débouter la société [L] HOUSE de toutes demandes, fins et conclusions plus amples.

Au soutien des ses prétentions, Monsieur [V] dénie tout droit à une indemnité d’éviction à la SARL [L] HOUSE, celle-ci ayant quitté volontairement les lieux au cours de l’instance initiée en vue de la contestation du congé qui lui avait été délivré , après avoir cessé son activité d’hôtel-bar-restaurant. Il affirme ensuite que les bailleurs, dont il fait partie, étaient en droit de refuser le renouvellement du bail en l’espèce sans indemnité d’éviction puisque d’une part l’immeuble est dangereux, ayant fait l’objet d’un arrêté de fermeture au public à compter du 12 octobre 2021 en lien avec les manquements de la locataire à ses obligations contractuelles et d’autre part en raison de motifs graves et légitimes caractérisés par un défaut d’exploitation conformément aux dispositions du bail, à un défaut d’entretien, d’une violation des règles en matière de déclarations sociales et de la modification de l’usage exclusivement commercial du bail.
Il conclut au prononcé de la résiliation judiciaire du bail à titre infiniment subsidiaire, en se fondant sur l’absence de paiement des indemnités d’occupation depuis le mois d’octobre 2021 ainsi que sur les griefs exposés dans le congé aux torts exclusifs de la locataire.
Il s’oppose à ce que soit écarté le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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En application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

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La clôture de la procédure a été prononcée le 31 mai 2024 et l'affaire a été fixée à l’audience du 6 janvier 2025 pour y être plaidée.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025, le délibéré a été prorogé au 8 septembre 2025 en raison de l’arrêt de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.

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MOTIFS:

- Sur l’existence d’un départ volontaire de la SARL [L] HOUSE:

L’article 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Suivant les dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction, qui doit réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail, nécessite, comme condition initiale que le locataire soit évincé par le bailleur. L’éviction s’entend de l’obligation de quitter les lieux en raison du non renouvellement du bail commercial. Le départ volontaire de la locataire sans y être obligée équivaut à renonciation à toute indemnité.

En l’espèce, les consorts [U]-[T]-[V] soutiennent que la SARL [L] HOUSE a, par l’intermédiaire de sa gérante, volontairement, remis les clés des locaux au cours d’un constat des lieux effectué par huissier de justice et indiqué souhaiter “arranger tout le monde en partant et en laissant les bailleurs vendre leurs murs”. Ils soutiennent que la dite société a, ainsi, quitté les lieux de manière volontaire et sans y être contrainte , alors même que la présente procédure était en cours et qu’elle ne peut, en conséquence, solliciter une indemnité d’éviction.

La SARL [L] HOUSE conteste tout départ volontaire et affirme avoir été contrainte de quitter les lieux en raison des manquements des bailleurs à leurs obligations, ne pouvant plus jouir du bien loué et étant dans l’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués.

Il est constant que par acte d’huissier en date du 26 septembre 2018, la SARL [L] a sollicité le renouvellement du bail commercial, conformément aux dispositions de l’article L 145-10 du code de commerce et que les bailleurs ont refusé ce renouvellement par acte d’huissier en date du 22 novembre 2018, lui notifiant, en outre, un congé pour des motifs graves et légitimes, à effet au 31 décembre 2018.

Par courriers recommandés avec accusé réception, en date du 14 décembre 2018, la SARL [L] HOUSE a contesté les griefs qui lui étaient reprochés et informé les bailleurs de son intention de saisir le tribunal pour contester les motifs du congé et pour voir fixer le montant de l’indemnité de l’éviction.

La SARL [L] HOUSE a saisi ce tribunal par assignation en date du 12 juin 2019 à cette fin.

Au soutien de leurs allégations, les consorts [U]-[T]-[V] versent aux débats le procès de constat dressé par Me [D], commissaire de justice, le 22 juillet 2022 en présence de M. [T] représentant les bailleurs, assisté de son conseil, de Mme [L] gérante de la SARL [L] HOUSE, en présence de Me [O], commissaire de justice intervenant à la demande de la SARL [L] HOUSE.

Il ressort du procès verbal dressé par Me [D] que les parties se sont réunies afin de procéder à la restitution des lieux loués par la SARL [L] HOUSE; que Mme [L] a confirmé abandonner les éléments mobiliers servant à l’exploitation de son fonds de commerce, faute de pouvoir les mettre dans un autre local, puisqu’elle n’a pas touché son indemnité d’éviction et a remis les clés des locaux à Me [D], après que ce dernier ait pris en photo l’ensemble des pièces et chambres de l’hôtel et ait relevé les compteurs d’eau dans la cave et des compteurs électriques dans le garage et du compteur gaz.
Me [D] a également mentionné que Mme [L] est informée de son droit à se maintenir dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction mais que celle-ci souhaite “arranger tout le monde en partant en en laissant les bailleurs vendre les murs “et que c’est elle qui a proposé la remise des clés aux bailleurs qui ont accepté.

Cependant, il ne résulte pas des mentions du procès verbal dressé par Me [D] que la SARL [L] HOUSE a renoncé au bénéfice de l’indemnité d’éviction. Au contraire, il est mentionné par ce dernier qu’il a rappelé à Mme [L] son droit soit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui serait pas versée soit à la possibilité de quitter les lieux sans perdre son droit à indemnité et que celle-ci a confirmé opter pour la seconde solution.

En outre, il y a lieu de souligner que dans le courrier adressé le 7 juillet 2022 par son conseil, la SARL [L] HOUSE avait informé le conseil des bailleurs de sa volonté de quitter les lieux faute de pouvoir les exploiter , sans renoncer à son droit à l’indemnité d’éviction et sollicité l’organisation d’un état des lieux de sortie réalisé par huissier et que ce courrier faisait suite à un précédent courrier adressé le 9 février 2022 au conseil des bailleurs, indiquant sa volonté de se prévaloir des dispositions de l’article 1720 du code civil, visant l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité pour elle d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle, suite à la carence des bailleurs dans la mise aux normes du bâtiment.

Ensuite, il est démontré que les lieux ne pouvaient plus être exploités en raison de leur fermeture au public, suivant arrêté en date du 12 octobre 2021, pris par la municipalité de Dinan, suite au constat par la Commission de Sécurité que les conditions de sécurité pour recevoir du public n’étaient plus réunies et de la nécessité de procéder à des travaux.

Enfin, le rapport d’expertise rédigé par M.[Z] expert judiciaire fait état de nombreux désordres affectant l’immeuble abritant le fonds de commerce de la SARL [L] HOUSE imputables pour partie aux bailleurs .

Dans ces conditions, il apparaît que le départ des lieux loués le 22 juillet 2022 ne peut être analysé en un départ volontaire en lien avec une volonté de cesser l’exploitation de l’hôtel, mais résulte d’une contrainte provenant de l’ impossibilité d‘exploiter le fonds de commerce, en raison de désordres affectant l’immeuble abritant le fonds de commerce.

-Sur l’existence des motifs graves et légitimes invoqués par les bailleurs:

L’article L.145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8 du dit code, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois, après la mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser,
2°s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état;

En l’espèce, les bailleurs, pour s’opposer au renouvellement du bail et refuser le paiement d’une indemnité d’éviction, se sont prévalus dans leur congé des motifs suivants:

- une cessation partielle d’activité sans autorisation du bailleur
- le manquement à l’obligation d’entretien
- l’existence d’une infraction caractérisant un travail dissimulé
- la modification de l’usage exclusivement commercial du bail

Il y a lieu de rappeler que le refus de renouvellement opposé à la SARL [L] HOUSE, par acte d’huissier en date du 22 novembre 2018, ne visait pas l’état d’insalubrité ou de dangerosité de l’immeuble , les bailleurs ne peuvent dès lors, fonder leurs prétentions tendant à voir constater le non renouvellement du bail pour ce motif.

S’agissant de la cessation partielle d’activité sans l’autorisation du bailleur, les consorts [U]- [T] -[V] soutiennent que la SARL [L] aurait cessé son activité en tant que bar -restaurant et produisent aux débats un constat d’huissier établi le 5 décembre 2014 mentionnant l’absence de décoration ou d’illumination sur les façade de l’immeuble et de la véranda lors de plusieurs passages à des dates différentes ( soit les 8, 9,10,11,12,15,16,17,18 et 19 décembre 2014) et concluant à l’absence d’activité de restauration dans la partie véranda visible et d’exploitation de l’hôtel.
Ils versent également un procès verbal de constat dressé le 26 mai 2016 dans lequel Me [C] a constaté que la SARL [L] HOUSE ne propose pas la pension complète aux clients qui souhaitent réserver une chambre d’hôtel et que la soirée étape est réservée aux professionnels.
Il est produit un message d’un client faisant état d’une absence de restauration le 6 novembre 2020.

Il résulte de l’acte du 23 novembre 1993, liant les parties que les locaux doivent être exclusivement consacrés à l’usage d’Hôtel , restaurant et café.

La SARL [L] HOUSE affirme avoir été dans l’impossibilité d’exploiter la partie restauration de son établissement pendant plusieurs années en raison de la dangerosité des conditions de travail en cuisine due à des fuites d’eau. Elle indique avoir signalé ces désordres aux bailleurs dés octobre 2012 et avoir dû attendre 32 mois pour que des travaux de remise en état soient effectués par ces derniers et avoir repris postérieurement l’activité restauration-bar, en proposant des soirées étapes, le restaurant étant ouvert tous les soirs du lundi au vendredi, pour les ouvriers logeant dans l’hôtel et le bar étant également exploité le week-end.
Il résulte de la note n°1 de l’expert judiciaire que le plafond de la cuisine présentait le 3 décembre 2014 des infiltrations; que ces infiltration avaient été signalés par la locataire aux bailleurs par courrier en date du 9 octobre 2012; que les travaux entrepris à la demande de ces derniers n’ont pas remédié aux désordres et existaient toujours le 7 octobre 2013, suivant constat dressé par Me [A].
L’expert a relevé que l’ensemble des infiltrations rendait la cuisine impropre à sa destination et concluait à la nécessité de procéder à des travaux de reprise de l’étanchéité à la charge des bailleurs.

Il est démontré que les bailleurs ont procédé aux travaux de remise en état dans la cuisine dans le
courant du mois d’avril 2015 et que la réception des travaux est intervenue le 22 juin 2015.
Dès lors, il apparaît que les bailleurs ne peuvent pas se prévaloir d’un juste motif s’agissant de la cessation partielle d’activité antérieurement à avril 2015.
S’agissant de la période postérieure, les éléments produits par les bailleurs permettent de constater que l’activité restauration était très réduite puisque cantonnée aux soirée étapes réservées aux professionnels.
Il n’est pas démontré que l’activité bar était exercée de manière régulière.
La SARL [L] ne produit pas les éléments comptables permettant à ce tribunal d’appréhender effectivement la teneur de son activité et de combattre le grief allégué à son encontre relatif à la cessation partielle de son activité.

S’agissant de la perturbation de l’activité alléguée durant l’année 2019 en lien avec le démontage de la véranda , il est démontré que la Mairie de Dinan avait informé la SARL [L] HOUSE le 25 janvier 2019 que l’autorisation d’occupation du domaine public relative à la terrasse couverte ne serait pas renouvelée et qu’elle devrait procéder au démontage de la terrasse dans les trois mois à compter de la réception du courrier. Il est constant que les bailleurs ont procédé à la réalisation de ce démontage courant juin 2019 et à la pose de plaque de contreplaqué sur les ouvrants, tout en ne reconnaissant pas que ces travaux puissent relever de leurs obligations.
Il y a lieu de souligner que ces faits sont postérieures de six mois à la délivrance du congé et ne permettent pas de justifier l’exploitation partielle du fonds de commerce constatée précédemment.

En outre, il ressort des pièces versées au dossier , contrairement à ce que soutient la SARL [L] HOUSE, que la véranda, qui a été construite en 1986 par Monsieur [J] ancien preneur, ne constitue pas un élément de construction de l’immeuble abritant le fond de commerce, cette véranda ne pouvant être qualifiée d’immeuble par destination dans la mesure où elle est installée sur la voie publique, sur autorisation donnée par les services Municipaux spécifiquement à l’exploitant du fonds de commerce, moyennant une revance acquittée par la locataire et que ladite véranda n’est pas indispensable à l’exploitation du dit fonds.

Il est reproché ensuite à la SARL [L] HOUSE un défaut d’entretien.
Il résulte des articles 1754 et 1755 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation générale de conserver les locaux loués en bon état d’entretien et ce, pendant toute la durée du bail.
Il doit, au cours du bail, procéder à toutes réparations locatives à l’exception de celles occasionnées par la vétusté et la force majeure.

Aux termes du bail dont s’agit, il est en outre stipulé à la clause « Conditions » que le preneur
a l’obligation :
« 1°) De jouir des lieux loués en bon père de famille sans y commettre ni souffrir qu’il
y soit commis aucun abus, malversation ou dégradation ;
…
3°) D’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et de les rendre à la fin du
bail dans l’état où ils les ont reçus ou conformément à l’état des lieux qui a pu en être dressé
lors de la prise de possession par les précédents locataires ou à défaut d’état des lieux suivant
les usages et la loi.

Au soutien de leurs allégations les bailleurs font état des constats opérés par l’expert judiciaire pendant les opérations d’expertise, des constat opérés par Me [C] les 5 décembre 2014 et 26 mai 2016, des avis laissés par les clients ainsi que par le constat dressé par Me [D], lors de la restitution des locaux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’à la date de la délivrance du congé, il est démontré :
- la présence d’odeurs d’urine à la porte d’entrée de l’hôtel dénotant un défaut de nettoyage ( constat expert note n°2, procès verbaux de constat d’huissier des 5 décembre 2014 et 26 mai 2016 ),
- les façade de l’immeuble ne sont pas nettoyées, vitres sales et enseigne en mauvais état soubassement des baies vitrées sale et décollé( constat du 5 décembre 2014),
- moquette tachée dans la salle du petit déjeuner, ( constat expert judiciaire)
- défaut d’entretien des vitres, ( constat expert judiciaire )
- applique cassée dans la véranda et une tapisserie griffée dans une chambre ( constat expert judiciaire)
- trois chambres sur les 4 louées, sales, odeur de renfermé et des égouts, présence de poils de chat ( avis de client)

Ces éléments dénotent un défaut d’entretien courant des lieux ne pouvant ni être imputé à l’état de vétusté de l’immeuble ni à un cas de force majeur.
Ce défaut d’entretien a persisté postérieurement à la délivrance du congé puisqu’il est produit des avis
négatifs de clients courant 2019,2020 et 2021
Il est ainsi produit des avis de client se plaignant d’un manque de propreté des lieux février , août, septembre, octobre et novembre 2019. ( draps tachés, saleté, poussières, odeurs d’urines dans la salle de bain puis postérieurement
- Des ampoules défectueuses : octobre 2021
- La présence d’insectes dans le lit : octobre 2021
- Un ménage défectueux : septembre 2021
- Des piqûres de punaises de lit : juillet 2021
- La présence de cheveux au sol, un entretien douteux, des joints moisis, une moquette
déchirée, la présence de punaises de lit et des draps sales :juillet 2021
- Le digicode extérieur noir de saleté : juillet 2021
- Une hygiène et un état général très moyen : juin 2021
- Un Ménage et une propreté inexistantes, des tâches et cheveux sur les draps, une odeur
de renfermé : Mai 2021
- Une moquette des couloirs sale et tâchée, des portes avec des traces noires, un sol de
chambre collant, un rideau déchiré : septembre 2020
- Une grande saleté : août 2020
- Une chambre sale, des draps froissés, un ménage pas fait : août 2020
- Une chambre infestée de punaises de lit : juin 2020

En réponse , la SARL [L] se contente de contester ce défaut d’entretien et allègue des propres manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance.
S’il est avéré par les conclusions de l’expert judiciaire que l’immeuble est affecté de désordres imputables pour partie aux bailleurs, ces désordres ne permettent pas de justifier les défauts d’entretien décrits précédemment caractérisés par un manque d’hygiène avéré .

S’agissant de l’existence de travail dissimulé, les bailleurs reproche à la locataire d’avoir employé deux salariés, sans les avoir déclarés.
Au soutien de cette allégation, ils versent les avis laissés par les clients de l’hôtel sur le site Booking.com et Tripadvisor permettant de constater que [K] [L] , fils de Mme [L] ainsi qu’ une jeune femme chargée de l’accueil et du ménage travaillent au sein de l’hôtel, sans être déclarés.
Il est démontré, en outre, que [K] [L] ( fiche Linkedin) a déclaré travailler en CDD qualité de réceptionniste durant six ans.

La SARL [L] HOUSE conteste avoir employé des salariés, faisant état d’une aide bénévole et non rémunérée de [K] [L] , pendant les vacances scolaires sans verser aux débats d’éléments susceptibles de combattre l’argumentation étayée des bailleurs.
Ainsi, elle évoque un contrôle de l’inspection du travail et des services de la répression des fraudes ayant conclu à un non lieu. Cependant, cette allégation n’est justifié par aucun justificatif.

Il n’est ainsi pas démontré par la SARL [L] HOUSE que les tiers dont la présence est établie, ne sont intervenus que ponctuellement et de manière bénévole.

S’agissant du grief relatif à la modification de l’usage exclusivement commercial du bail, les bailleurs soutiennent que le bail qui a été consenti à la demanderesse est stipulé exclusivement “ hôtel-restaurant -bar à l’exclusion de tout autre . Ce qui selon eux, ne permet pas à Mme [L] d’occuper une partie des lieux pour son usage personnel, sans leur autorisation.

La SARL [L] conteste le bien fondé de cette allégation et soutient avoir utilisé les lieux conformément à l’usage convenu dans l’acte de cession de fonds de commerce régularisé le 8 décembre 2011, par acte authentique au rapport de Me [G].
L’acte précité mentionne que le fonds cédé dans les locaux commerciaux sis commune de Dinan, 7 place du 11 novembre 2018 comprenant « un ensemble immobilier, construit en pierres et couvert en ardoises, sur cave et sous-sol partiel, en façade sur la place du11 novembre 2018, faisant retour sur la rue Kitchener, d’un rez-de-chaussée, et de trois étages au-dessus, avec garage, le tout distribué comme suit:
-au sous-sol : cave, chaufferie
-au rez-de-chaussée : entrée avec bar et réception, salle à manger en façade
sur la place, cuisine, salle de petits déjeuners, garage donnant sur la rue Lord Kitchener
-au premier étage : 4 chambres ayant toutes salles d’eau/WC, dégagement
-au premier niveau d’entresol au dessus de l’étage ci-dessus : logement de fonction comprenant 3 pièces, salle de bains avec WC
-au deuxième étage : 4 chambres ayant toutes salles d’eau/WC, dégagement
-au second niveau d’entresols au-dessus de l’étage précédent : 2 chambres ayant salles d’eau/WC, dégagement,
-au troisième étage : 4 chambres ayant toutes salles d’eau/WC, dégagement,
l’ensemble, d’un seul tenant, figurant au cadastre de ladite commune, section ALN° 142 pour une contenance de 03 a 57 ca,

Il résulte de ces mentions qu’ un logement de fonction est bien inclus dans le contrat , sans que le bail puisse perdre sa nature de bail commercial, nature rappelée à différents paragraphes de l’acte.

Le notaire rédacteur mentionne, en outre, que l’acte a été soumis à l’agrément préalable des bailleurs qui l’ont accepté.

Dès lors, le grief allégué quant à la modification de l’usage commerciale n’apparaît pas établi.

Eu égard à ces éléments ,il est démontré qu’à la date du refus de renouvellement du bail et de la délivrance du congé, la locataire n’exploitait que partiellement le fond de commerce; que les locaux n’étaient pas suffisamment nettoyés au regard des règles d’hygiène élémentaires et que des personnes ont été employées sans avoir été déclarées, pour exercer des mission au sein de l’hôtel.

Cette situation n’a pas été régularisée dans le mois suivant la délivrance du congé.

Dans ces conditions, il apparaît que les bailleurs en s’opposant au renouvellement du bail commercial et en adressant leur congé le 22 novembre 2018 justifiaient de motifs graves et sérieux.
En conséquence, il y a lieu de constater que le bail liant les partie a pris fin le 31 décembre 2018, sans que les bailleurs soient tenus au paiement d’une indemnité d’éviction.

-Sur la demande reconventionnelle de paiement des indemnités d’occupation et charges:

Il est constant que la SARL [L] s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 22 juillet 2022, date à laquelle les locaux ont été restitués aux bailleurs et qu’elle a versé une indemnité pour cette occupation des lieux ,jusqu’au mois de septembre 2021.

Les consorts [U]-[T] et [V] sollicitent le paiement par la SARL [L] HOUSE de la somme de 10.550,74 €, au titre des indemnités d’occupation des mois d’octobre 2021 à juillet 2022, outre la taxe foncière due pour cette période s’élevant à la somme de 1.487,50 €, outre les frais de débarras des lieux fixés à la somme de 5.000 €.

La SARL [L] s’y oppose en invoquant l’exception d’inexécution. Elle soutient, en effet, que les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles à son égard.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
De plus, en application des dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte du rapport d’expertise rédigé par Monsieur [Z] que l’immeuble abritant le fonds de commerce présentait des désordres caractérisés par des fissures et lézarde en façade entraînant une déformation du mur , s’agissant des lézardes ainsi que des fissures intérieures dans les salles d’eau, au dessus de la porte du pan coupé;
L’expert a mentionné que le mur se serait fissuré même en l’absence de la première potence mais que la fissuration a été aggravéé par l’oxydation des ancrages de cette potence et a imputé la responsabilité principalement à la société ENEDIS , qui lors de l’installation de la seconde potence a laissé les ancrages oxydés et n’a pas remis le mur dans l’état initial et a proposé de retenir de retenir à minima à l’encontre des bailleurs profanes, une imputabilité à hauteur de 25%.
Il a constaté des infiltrations dans la véranda , rendant ce local impropre à sa destination et conclut à la nécessité de procéder à des travaux d’étanchéité incombant aux bailleurs. Il a constaté que la véranda avait été supprimée en juin 2019.
Il a relevé des infiltrations au plafond de la cuisine et des traces d’écoulements, rendant la cuisine impropre à sa destination, mettant à la charge des bailleurs les travaux de reprise et mentionnant la prise en charge des dits travaux par ces derniers.
Il a constaté , par ailleurs, des infiltrations sur le sol et les murs de la chaufferie et la réalisation de travaux par les bailleurs , un défaut de conformité du système d’assainissement provenant d’une absence de séparation du réseaux des eaux pluviales de celui des eaux usées et conclut à la nécessité de travaux de mise en conformité incombant aux bailleurs;
L’expert a relevé des zones dégradées au niveau de la chape du garage et la présence d’une dénivellation au niveau des portes nécessitant des travaux de reprise incombant selon lui aux bailleurs .
L’expert a constaté que des traces d’infiltrations sur la couverture du garage en lien avec la vétusté et l’absence d’entretien de la couverture imputable aux bailleurs.
S’agissant des ouvertures, il a constaté leur vétusté mais surtout leur défaut de conformité aux règle de l’art et a mis à la charge des bailleurs les travaux de reprise , sauf petites réparations de masticage. Il a noté que le changement des ouvertures par les bailleurs avait été opéré en cours d’expertise.
Il a relevé ensuite la dégradation du boisseau d’évacuation des fumées de la chaudière et préconisé des travaux de reprise à la charge des bailleurs.
Il a constaté la vétusté de l’installation électrique et son caractère dangereux et préconisé des travaux de reprise à la charge des bailleurs.

Selon les constatation de l’expert, au 9 novembre 2022, date de son rapport , demeuraient les désordres suivants:

- fissurations sur les murs en façade ainsi qu’à l’intérieur du bâtiment dans les salles d’eau ,
- défaut de conformité du système d’assainissement
-dégradation du boisseau d’évacuation des fumées de la chaudière
-dégradation des sols du garage, en lien avec la vétusté,
- vétusté de l’installation électrique,
Il a été relevé par l’expert que les désordres avaient été dénoncés par la locataire dès octobre 2012.

Il est constant que la fermeture au public de l’établissement géré par la société [L] HOUSE a été ordonné le 12 octobre 2021, suite au constat par la Commission de Sécurité que les conditions de sécurité pour recevoir du public n’étaient plus réunies et de la nécessité de procéder à des travaux.

Il était visé dans l’arrêté prononçant la fermeture des non conformités concernant les installations électriques et de gaz ainsi que des non conformités en matière d’incendie.

Les bailleurs soutiennent que les travaux de mise aux normes de l’installation électriques ne leur incombaient pas, en application des stipulations du contrat de bail.

Il résulte des stipulations contractuelles régissant les rapport des parties que le locataire est tenu d’entretenir les installations électriques en bon état de fonctionnement ( bail commercial du 23 novembre 1983), que les dispositions stipulées au bail précité sont applicables conformément aux dispositions du bail commercial du 3 janvier 2001; que l’acte de cession de fonds de commerce au profit de la SARL [L] en date du 8 décembre 2011 mentionne expressément que le cessionnaire est informé de l’obligation lui incombant de se soumettre à la réglementation relative à l’installation électrique et déclare vouloir faire son affaire personnelle de la réglementation relative à l’installation électrique.

Eu égard aux stipulations précitées ,il apparaît que la mise aux normes de l’installation électrique incombe bien au locataire.

En outre, le bail liant les parties était en cours lors de la cession du fonds de commerce du 8 décembre 2011.Dès lors, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, qui a modifié les dispositions relatives au bail commercial prévues aux article L.145-1 et suivants du Code de Commerce et qui a crée l’article R 145-35 précité prévoyant, notamment, que ne peuvent être imputées au locataire les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil n’est pas applicable en l’espèce.En effet, l’article l’article 8 du dit décret mentionne que l’article R 145-35 n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit à compter du 5 novembre 2014.

Dès lors , la SARL [L] HOUSE ne peut reprocher aux bailleurs une absence de mise en conformité de l’installation électrique.

Toutefois, les autres désordres constatés par l’expert permettent de caractériser un manquement des bailleurs à leur obligation d’entretien de l’immeuble donné à bail, résultant des articles1719 et 1720 du code civil et des stipulations contractuelles .

Ces manquements doivent être qualifiés de graves, ayant nécessairement eu une incidence sur l’exploitation du fonds de commerce .

Dès lors, la SARL [L] HOUSE est en droit de s’opposer au paiement des indemnités d’occupation sollicitées ainsi qu’au paiement de la taxe foncière.

Les bailleurs sollicitent le remboursement des frais de débarras et de nettoyage, qu’ils allèguent avoir exposés après restitution des locaux par la locataire.
Au soutien de leurs prétentions, ils ne justifient pas des frais allégués. Ils en seront, pas conséquent, déboutés.

-Sur les demandes accessoires:

La SARL [L] HOUSE, partie succombant principalement supportera les dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Les frais de l’expertise réalisée par M.[Z] seront mis à la charge des consorts [U]-[T] et [V] .En effet, cette expertise a mis en évidence des désordres imputables aux bailleurs et a permis la réalisation de certains travaux aux cours des opérations d’expertise, par ces derniers.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont dus exposés lors de la présente instance. En conséquence, elles seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire, en raison de l’ancienneté du litige opposant les parties conformément à l’article 515 ancien du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS