TJ 35288, 22 sept. 2025, RG 23/00106

N°

JUGEMENT DU
22 Septembre 2025

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N° RG 23/00106 -
N° Portalis DBYD-W-B7G-DG2U

[Q] [F] épouse [Z],
[D] [F]
[P] [F]

C/

[G] [L],
[V] [K] épouse [L]
[J] [E]
[M] [T]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame CHATELAIN Laure, siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame Caroline MARAUX, lors des débats et Madame SELLES-BONGARS Nathalie, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 28 Avril 2025

Jugement réputé contradictoire mis à disposition le 22 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEURS:

Madame [Q] [F] épouse [Z]
née le 04 Octobre 1960 à TEHERAN (IRAN),
demeurant 14 avenue de la Tesserie - 35400 SAINT MALO

Monsieur [D] [F]
né le 30 Décembre 1957 à BREST,
demeurant 14 avenue de la Tesserie - 35400 SAINT MALO

Madame [P] [F]
née le 18 Février 1987 à NEUILLY SUR SEINE,
demeurant 31 rue du Faubourg Poissonnière - 75009 PARIS

Rep/assistant : Maître Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocats au barreau de RENNES

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [B] [H] [I] [U] [L]
né le 24 Août 1943 à SAINT SERVAN SUR MER,
demeurant 16 avenue de la Tesserie - 35400 SAINT MALO/FRANCE

Rep/assistant : Maître Pierre-guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Madame [V] [Y] [C] [K] épouse [L]
née le 30 Octobre 1941 à CYSOING, demeurant 16 avenue de la Tesserie - 35400 SAINT MALO

Rep/assistant : Maître Pierre-guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [J] [E],
demeurant 10 avenue de la Tesserie - 35400 SAINT MALO

non représenté

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Monsieur [M] [T],
demeurant 2 allée Aline Landais - 35000 RENNES

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 juin 2021, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] ont acquis auprès des consorts [S] un bien immobilier situé 14 avenue de la Tesserie à Saint-Malo (35400), cadastré section M n° 452.

Ils ont pour voisins Monsieur [G] [L] et son épouse, Madame [V] [L], propriétaires de l’immeuble situé 16 avenue de la Tesserie à Saint-Malo, cadastré section M n°34, 35 et 271, ainsi que Monsieur [J] [E], propriétaire de la parcelle cadastrée section M n°33.

Le 30 novembre 2021, Monsieur et Madame [L] ont signé avec Monsieur [M] [T] un compromis de vente portant sur les biens dont ils sont propriétaires, par l’intermédiaire de l’agence immobilière NESTENN SAINT-MALO PARAME.

La société URBA NEO PATRIMOINE, qui devait se substituer à Monsieur [T] pour l’acquisition de la propriété des époux [L], a sollicité auprès de la mairie de Saint-Malo la division de cette propriété en vue d’y construire une maison individuelle.

La division parcellaire a été autorisée par arrêté du 26 janvier 2022 et le permis de construire accordé le 11 mai 2022.

Par courrier recommandé du 17 mars 2022, Monsieur et Madame [F] ont contesté la décision de division de la parcelle cadastrée section M n°34, remettant notamment en cause l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle dont ils sont propriétaires cadastrée section M n°452.

Aucun accord n’étant trouvé entre les parties, par actes de commissaire de justice en date du 30 décembre 2022, Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] ont fait assigner Monsieur [G] [L], Madame [V] [L] et Monsieur [J] [E] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de constater l’extinction de la servitude de passage grevant leur propriété au bénéfice des parcelles cadastrées section M, n° 33 et 34, appartenant respectivement à Monsieur [E] et à Monsieur [L], outre la condamnation de ces derniers à leur verser la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2023, les consorts [F] demandent au tribunal de :
Constater l’extinction de la servitude de passage existant sur leur propriété au bénéfice des parcelles cadastrées section M numéros 33 et 34 appartenant respectivement à Monsieur [E] et aux époux [L] ; Décerner acte à Monsieur [E] de ce qu’il entend renoncer explicitement à l’usage de la servitude ; Condamner les époux [L] à leur verser une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouter les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamner les défendeurs aux dépens.
Les consorts [F] fondent leur demande sur les dispositions de l’article 685-1 du code civil et soutiennent que les parcelles cadastrées section M n°33 et 34 ne sont pas enclavées puisqu’elles disposent d’une desserte directe sur l’avenue de la Tesserie et que leurs propriétaires ne peuvent donc se prévaloir d’une servitude légale. Ils soutiennent encore que les consorts [L] ne justifient ni de l’existence d’une servitude conventionnelle, en l’absence d’acte constitutif de servitude, ni d’une servitude par destination du père de famille. *Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2023, Monsieur et Madame [L] demandent au tribunal de : Débouter Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] de leurs demandes ; Condamner Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] in solidum à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. En défense, les époux [L] soutiennent que les dispositions de l’article 685-1 du code civil ne sont pas applicables dès lors que la parcelle cadastrée section M n°34 n’a jamais été enclavée, de sorte que l’état d’enclave n’est pas à l’origine de la servitude dont est grevée la parcelle cadastrée section M n°452. Ils font également valoir que la servitude de passage est établie par destination du père de famille, les fonds résultant d’un auteur commun, feu [B] [N], lequel a fait en sorte que la desserte de la parcelle M n°34 soit assurée, depuis l’avenue de la Tesserie, par le chemin dépendant de la parcelle M n°452, les deux propriétés disposant d’un portail commun donnant sur la rue.*Dans ses dernières conclusions d’intervention volontaire notifiées par RPVA le 30 novembre 2023, Monsieur [M] [T] demande au tribunal de : Juger recevable et bien fondée son intervention volontaire ; A titre principal, constater que la parcelle cadastrée section M n°452, propriété des consorts [F], est grevée d’une servitude de passage à tous usages et nécessités au bénéfice de la parcelle cadastrée section M n°34 dont l’assiette est représentée en croisillons rouges sur le plan topographique du cabinet [R] ;Juger que cette servitude n’est pas une servitude légale ;Débouter en conséquence Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] de leur demande tendant à voir constater l’extinction de la servitude de passage ;Condamner Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] in solidum à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; A titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise et désigner pour y procéder tel expert-géomètre qu’il plaira au tribunal avec pour mission de : Se rendre sur place, 14 avenue de la Tesserie à Saint-Malo après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs conseils,Entendre les parties et tous sachants,Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,Retracer l’origine des propriétés en indiquant le cas échéant la concordance entre les numéros de parcelles mentionnés dans les actes anciens et actuels,Fournir tous éléments utiles de fait permettant à la juridiction saisie de se prononcer sur la nature de la servitude de passage s’exerçant sur le chemin constituant la partie Est de la parcelle M 452,Donner son avis factuel, au vu des titres, de la configuration des lieux et de tous autres éléments, sur l’usage du chemin situé à l’Est de la parcelle M 452,Répondre à tous dires des parties dans la limite de sa mission,Déposer un rapport après avoir diffusé un pré-rapport et laissé aux parties un délai pour faire valoir leurs observations.Monsieur [T] soutient que la servitude dont bénéficie la parcelle cadastrée section M n°34 n’a pas été établie pour la désenclaver, dès lors qu’[B] [N] était propriétaire de l’ensemble des parcelles et que la configuration des lieux n’a pas été modifiée depuis 1950 et la construction par ce dernier de la propriété « Belle Rive », cadastrée section M n°34.Il ajoute que la servitude de passage grevant la parcelle M n°452 est de nature conventionnelle, pour avoir été établie dans l’acte de vente du 3 juin 1988 entre les consorts [L] et les consorts [S], ces derniers étant les vendeurs des consorts [F] et que cette servitude est rappelée dans l’acte de vente du 7 juin 2021.Monsieur [T] rappelle qu’[B] [N] était propriétaire de l’ensemble immobilier dont sont issues les parcelles cadastrées section M n°452 et 34 et que la bande de terrain rattachée à la parcelle M n°452 permettait notamment de desservir la propriété « Belle Rive » édifiée en 1950.A titre subsidiaire, Monsieur [T] sollicite une expertise judiciaire. Monsieur [J] [E] n’a pas constitué avocat. *En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.La clôture de la procédure a été prononcée le 15 mars 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 25 novembre 2024, renvoyée à l’audience du 28 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS- Observations liminairesLe 19 janvier 2023, les consorts [F] ont communiqué au tribunal un courrier de Monsieur [J] [E] daté du 4 janvier 2023 aux termes duquel il déclare abandonner l’usage de la servitude dont son fonds bénéficie.Cependant, il sera relevé que courrier est irrecevable dans la mesure où il n’a pas été produit par un avocat constitué du défendeur et qu’il n’est même pas produit comme pièce par le demandeur.Il n’est pas permis d’en tirer un renoncement de Monsieur [J] [E] à la servitude litigieuse.- Sur l’intervention volontaire de Monsieur GEHANNOL'article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».En vertu des articles 328 et 329 du même code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.Il y a lieu de recevoir Monsieur [T] en son intervention volontaire, celui-ci justifiant de son intérêt à agir ayant signé avec Monsieur et Madame [L] une promesse synallagmatique sur le fonds dont ils sont propriétaires, et notamment sur la parcelle litigieuse cadastrée section M n°34 qui fait l’objet de l’action des consorts [F].- Sur la demande d’extinction de la servitude de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées section M n°33 et 34 grevant le fonds des consorts [F]En application de l’article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682.
A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

Il est constant que les dispositions de l’article 685-1 du code civil sont en principe inapplicables à la servitude d’origine conventionnelle.

Toutefois, une servitude conventionnelle conserve un fondement légal si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant et si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement de la desserte.

Dès lors, l’extinction d’une servitude conventionnelle sur le fondement de l’article 685-1 du code civil suppose la réunion de deux conditions cumulatives :
La qualification de servitude légale à l’origine de la création de la servitude ; La disparition de l’état d’enclave.
L’état d’enclavement se définit comme le fait, pour une parcelle, d’être entourée par des propriétés privées qui n’appartiennent pas au propriétaire du bien enclavé, de sorte que le bien enclavé ne dispose ainsi d’aucune issue ou d’un accès réduit ou insuffisant sur la voie publique.
En l’espèce, il résulte de l’attestation immobilière, reçue en l’étude de Maître [A], notaire à Saint-Malo le 13 août 1980, que [B] [N], décédé le 22 décembre 1979, était propriétaire de plusieurs immeubles situés à Saint-Malo lieudit Rothéneuf, notamment : La propriété « Ker Yvonne », située 14 avenue de la Tesserie, cadastrée section M n°31 et 32, comprenant « une bande de terrain à usage de passage située à l’Est dudit bâtiment principal et d’une partie des jardins désignés ci-dessus, ladite bande s’étendant en direction Nord-Sud et tournant ensuite vers Est pour aboutir à l’avenue de la Tesserie, sur laquelle elle porte le n° 14 » ;La propriété « Hélios », située 8, 10 et 12 avenue de la Tesserie, cadastrée section M n°33 ; La propriété « Belle Rive », située 16 avenue de la Tesserie, cadastrée section M n°34 et 35. Il résulte de cet acte qu’[B] [N] a légué l’ensemble de ses propriétés aux consorts [L]-[E] suivants deux testaments authentiques des 19 décembre 1978 et 26 février 1979.Par acte de partage reçu le 20 février 1985 en l’étude de Maîtree [A], notaire à Saint-Malo, la nue-propriété de l’immeuble situé 8, 10 et 12 avenue de la Tesserie a été attribuée à Monsieur [J] [E] et à son épouse, alors que la nue-propriété de l’immeuble situé 16 avenue de la Tesserie était attribuée à Monsieur [G] [L] et Madame [V] [L]. Suivant acte reçu en l’étude de Maître [W], notaire à Quimper, le 3 juin 1988, l’indivision [L]-[E] a vendu à Monsieur [X] [S] et à son épouse, Madame [O] [S] la parcelle nouvellement cadastrée section M n°452, située 14 avenue de la Tesserie.Cet acte comporte une clause selon laquelle « la partie de la parcelle présentement vendue, à usage de chemin rejoignant l’avenue de la Tesserie est grevée, au moyen de faits et actes antérieurs au 1er janvier 1956 d’un droit de passage à tous usages et nécessités au profit des parcelles cadastrées section M n°33 et 34 ». Cette clause est reproduite dans l’acte de vente reçu le 7 juin 2021 en l’étude de Maître [JR] [LD], notaire à Saint-Malo, aux termes duquel Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] sont devenus propriétaires de la parcelle cadastrée section M n°452.La parcelle cadastrée section M n°452 appartenant aux consorts [F] est donc grevée d’une servitude de passage conventionnelle au profit des parcelles cadastrées section M n°33 et 34.*Il résulte de l’attestation immobilière établie le 13 août 1980, ainsi que de l’acte de vente de la parcelle cadastrée section M n°452 en date du 3 juin 1988, qu’[B] [LO] est devenu propriétaire de l’ensemble des parcelles désormais cadastrées section M n°33, 34 et 452 suivant deux actes du 9 juin 1928 et du 27 octobre 1937. Il résulte aussi de cette attestation immobilière qu’[B] [LO] a fait édifier, sur la parcelle cadastrée section M n°34 appartenant désormais aux époux [L], une maison d’habitation « Belle Rive » ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré par arrêté du maire de la commune de Paramé le 23 mars 1950.Il ressort de l’arrêté du permis de construire du 23 mars 1950 et des annexes, produits en pièce n°5 par les époux [L], que cette propriété a été édifiée sur la parcelle anciennement cadastrée section A n°54p, jouxtant à la fois l’avenue de la Tesserie, une voie publique parfaitement accessible et le chemin d’accès à la propriété « Ker Yvonne » grevé de la servitude de passage litigieuse.Il sera également relevé que les plans cadastraux de 1973 et 2013 produits respectivement en pièces 6a et 6b par les époux [L] démontrent que les parcelles cadastrées section M n°33 et 34 jouxtent toutes les deux l’avenue de la Tesserie et le chemin d’accès à la propriété « Ker Yvonne » grevé de la servitude de passage. Force est donc de constater que la servitude grevant la parcelle cadastrée M n°452 au bénéfice des parcelles cadastrées section M n°33 et 34 n’a pas pour origine l’enclave de ces deux parcelles, dès lors qu’elles disposent toutes les deux d’un accès à la voie publique, mais qu’elle a vraisemblablement été prévue dans un but de commodité, [B] [LO] étant propriétaires des parcelles cadastrées section M n°33, 34 et 452 par lesquelles il pouvait accéder par un portail commun depuis l’avenue de la Tesserie. Au décès d’[B] [LO], l’indivision successorale a maintenu la configuration des lieux telle qu’elle existait en stipulant dans l’acte de vente de la parcelle cadastrée section M n°452 que celle-ci serait grevée d’un droit de passage au profit des parcelles cadastrées section M n°33 et 34. Il résulte de ces éléments que les consorts [F] ne démontrent pas que la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section M n°452 a été constituée pour désenclaver les parcelles cadastrées section M n°33 et 34.Ils seront donc déboutés demande tendant à constater, sur le fondement de l’article 685-1 du code civil, l’extinction de la servitude de passage grevant leur fonds au bénéfice des parcelles cadastrées section M n°33 et 34.-Sur les autres demandes *Sur les dépensAux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F], parties succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. *Sur l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F], parties perdantes, seront condamnées in solidum à régler à Monsieur [G] [L] et Madame [V] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] seront également condamnés in solidum à régler à Monsieur [M] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,REÇOIT Monsieur [M] [T] en son intervention volontaire ;DEBOUTE Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] de leur demande tendant à constater l’extinction de la servitude de passage existant sur leur propriété cadastrée section M n°452, située 14 avenue de la Tesserie à Saint-Malo, au profit des parcelles cadastrées section M n°33 et 34 appartenant respectivement à Monsieur [J] [E] et Monsieur et Madame [L] ; CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] aux dépens de l’instance ; CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] à verser à Monsieur [G] [L] et Madame [V] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F], Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] à verser à Monsieur [M] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.LE GREFFIER LE JUGE