TJ 97411, 1 sept. 2025, RG 24/00412

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00412 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4IY

MINUTE N° : 25/216

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Me LAW YEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me CHASSARD
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

-

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 01 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [P] [A] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001616 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

DÉFENDEUR :

S.A. SIDR
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection,
assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2020, la SIDR a donné à bail à Madame [P] [A] [K] un logement de type maison individuelle T5, situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer actuel révisé de 699,46 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, se prévalant d'un trouble de jouissance et de l'indécence du logement, l'ayant conduite à quitter les lieux le 21 mai 2024, et de l'absence de restitution de son dépôt de garantie, Madame [P] [A] [K] a assigné la SIDR aux fins de voir la SIDR condamnée :
à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,à lui restituer, du fait de l'indécence du logement, les sommes versées à compter de l'échec de la tentative de conciliation en date du 20 septembre 2023 jusqu'à l'état des lieux de sortie qui a eu lieu le 21 mai 2024, soit à lui payer la somme de 1531,68 euros,à lui restituer son dépôt de garantie de 636,96 euros majoré de 10% du loyer mensuel en principal, soit 10% de 655,63 euros, à savoir 65,56 par mois à compter du 21 juillet 2024 (date d'état des lieux de sortie du 21/05/2024 + 2 mois) jusqu'à la restitution du dépôt de garantie,aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2024, renvoyée à quatre reprises à la demande des parties, chacune représentée par un conseil, et retenue à l'audience du 16 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l'audience du 16 juin 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [P] [A] [K] maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance et sollicite en outre la condamnation de la SIDR à payer à son conseil la somme de 1500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve que Maître Estelle CHASSARD renonce à la perception de la contribution de l’État au titre de l'aide juridictionnelle.

A l'appui de ses prétentions, Madame [P] [A] [K] fait valoir, sur le fondement de l'article 1719 du Code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la SIDR a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible et décente du logement loué, en raison de plusieurs désordres relatifs à une humidité importante et globale, générant de la salpêtre et des moisissures sur les murs, à un escalier fragilisé et en mauvais état, à une absence d'eau chaude pendant trois mois à compter du 3 avril 2023, à une absence d'électricité dans la salle de bain compte tenu de l'humidité excessive, enfin à un effondrement d'une partie du plafond de l'une des chambres du logement le 18 mars 2023 à la suite d'une fuite d'eau du circuit du panneau solaire situé sur le toit.
Elle ajoute que face à ces désordres, la SIDR a fait preuve d'inertie, mettant ainsi plus de 7 mois à intervenir pour réparer le plafond effondré et échouant à régler les problèmes d'humidité et d'infiltrations, et ce malgré les conséquences importantes de ces désordres sur sa santé, sur celle de son fils, et sur ses appareils électriques, à tel point que son assureur a rompu son contrat d'assurance habitation.
En outre, elle met en avant le fait que la Caisse d'Allocations Familiales (ci-après la CAF) a rendu un diagnostic de non décence en date du 10 octobre 2023, en lien avec un bâti instable et dégradé, des infiltrations dans toutes les pièces générant humidité et moisissure, enfin des signes manifestes de fragilité de l'escalier, conduisant à la suspension du versement des allocations logement au profit du propriétaire jusqu'à la mise en conformité du logement.
Concernant l'absence de restitution du dépôt de garantie, elle soutient que la SIDR ne rapporte ni la preuve des défauts d'entretien qu'elle lui impute, ni des travaux effectués après son départ des lieux, et estime que les dégradations relevées par la SIDR sont en réalité en lien avec l'indécence du logement.

Suivant ses dernières conclusions en date du 9 avril 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la défenderesse, la SIDR sollicite que Madame [P] [A] [K] soit déboutée de l'intégralité de ses demandes et condamnée à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite que le montant des éventuels dommages et intérêts alloués soit ramené à de plus justes proportions, avec dans cette hypothèse l'exclusion de l'exécution provisoire ou la consignation du montant des éventuelles condamnations auprès de la CARPA de l'Ordre des avocats de Saint-Denis dans l'attente d'une décision définitive.

A l'appui de ses prétentions, la SIDR soutient avoir mandaté, dès les premières plaintes de la locataire au mois d'avril 2023, plusieurs entreprises pour remédier aux désordres constatés, qui sont intervenues au cours des mois suivants. Elle estime avoir fait réaliser les travaux pour remédier aux infiltrations en provenance du toit et à l'effondrement consécutif du plafond de l'une des chambres dans un délai raisonnable, se prévalant par ailleurs de contraintes spécifiques en matière de réalisation de travaux du fait de sa qualité de bailleur social. Elle ajoute que la CAF, à la suite du constat de non-décence, lui avait en tout état de cause accordé un délai de 18 mois, soit jusqu'au 31 juillet 2025, pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement. Par ailleurs, elle se prévaut d'une absence totale et flagrante d'entretien du logement par la locataire permettant d'imputer à Madame [P] [A] [K] la responsabilité d'une partie des désordres dont elle se plaint. Au total, elle soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de son préjudice, soulignant qu'elle a occupé les lieux de manière permanente jusqu'au mois d'avril 2024, qu'elle a désormais quitté les lieux, et remettant en cause l'objectivité des attestations produites ainsi que des certificats médicaux ne reprenant que les dires de la locataire sans établir de lien de causalité entre l'état de santé des membres de la famille de la demanderesse et l'état du logement.
A titre subsidiaire, elle estime que la montant demandé à titre d'indemnisation est disproportionné compte tenu de la réalisation de certains travaux à compter du mois de juin 2023, du montant du loyer résiduel qui s'élevait à la somme de 191,46 euros seulement, et de la période à prendre en compte devant courir du mois de mars 2024, date de réception du constat de non décence par la SIDR, et le 12 avril 2024, date de libération des lieux.
En tout état de cause, elle fait valoir qu'une condamnation à des dommages et intérêts ainsi qu'à la restitution des loyers, telle que sollicitée par la demanderesse, reviendrait à une double indemnisation de son prétendu préjudicie. Elle ajoute qu'en cas de non-décence du logement constatée par la CAF, le montant du loyer résiduel reste dû pendant le délai accordé au bailleur pour réaliser les travaux.
Concernant l'absence de restitution du dépôt de garantie, la SIDR se prévaut de l'état des lieux de sortie contradictoire mentionnant des défauts d'entretien, l'état du logement ayant selon elle imposé la réalisation de travaux d'un montant nettement supérieur au montant du dépôt de garantie.

La décision a été rendue le 1er septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance et de l'indécence du logement :

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort, en son article 2, que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L'article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoir en outre que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Il ressort de ces dispositions et de la jurisprudence que l'indécence du logement permet au locataire de solliciter la réalisation de travaux visant à rendre le logement décent ou l'allocation de dommages-intérêts en raison d'un trouble de jouissance.

En l'espèce, Madame [P] [A] [K] sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que la restitution, du fait de l'indécence du logement, des sommes versées au titre du loyer résiduel à compter de l'échec de la tentative de conciliation en date du 20 septembre 2023 jusqu'à l'état des lieux de sortie qui a eu lieu le 21 mai 2024, soit la somme de 1531,68 euros.

Au soutien de ses demandes, elle produit notamment :
- le contrat de bail et plusieurs quittances de loyer pour un montant en principal de 655,63 euros
- des photographies des désordres allégués et des captures d'écran de sa galerie photo pour les dater
- un mail adressé à la SIDR le 7 avril 2023 ayant pour objet « sinistre du 18 mars et humidité du logement »
- deux accusés de réception de demandes de travaux faites auprès de la SIDR en date des 19 avril 2023 et 11 août 2023
- un rapport d'expertise du 12 mai 2023 de l'expert [S] [C] mandaté par la compagnie d'assurance PRUDENCE CREOLE et intervenu au domicile le 10 mai 2025, ainsi qu'un accord sur l'évaluation des dommages concernant le mobilier en date du 11 mai 2025
- deux courriers de la demanderesse adressés à la SIDR le 24 avril 2023 et 31 mai 2023
- un courrier de la compagnie d'assurance PRUDENCE CREOLE informant Madame [P] [A] [K] de la résiliation de son contrat multirisque habitation du fait de l'importance des sinistres enregistrés sur son contrat
- trois certificats médicaux en date des 24 avril 2023 et 19 janvier 2024 concernant l'état de santé de la demanderesse et de son fils
- un constat d'échec de conciliation, conciliation sollicitée par Madame [K], à la suite d'une réunion de conciliation en date du 20 septembre 2023
- un diagnostic de non-décence de la CAF, sollicité par Madame [K] le 22 mai 2023, et réalisé à la suite d'une visite du 10 octobre 2023
- deux reçus de paiement du loyer résiduel pour les mois d'avril et mai 2024
- l'état des lieux de sortie en date du 21 mai 2024, également communiqué par la SIDR
- 6 attestations.

Pour s'opposer à ces demandes, la SIDR verse quant à elle aux débats :
- le contrat de bail et l'état des lieux d'entrée du 10 juillet 2020, ainsi que l'état des lieux de sortie
- deux relevés de compte en date des 14 octobre 2024 et 3 juin 2024
- un bon de commande du 16 mai 2023 concernant le changement du chauffe-eau solaire à la suite d'un sinistre, adressé à la société GAIA SERVICES PROSPECTIVES ainsi que deux factures à la suite d'une intervention datée du 21 juin 2023
- un bon de commande en date du 27 juin 2023 pour des travaux de plomberie adressé à la société GROUPE AUSTRAL ASSISTANCE, avec procès-verbal de réception en date du 29 juin 2023
- un bon de commande du 25 septembre 2023 adressé à la société ETSRM le 29 septembre 2023 pour le changement du faux plafond, la mise en peinture de deux chambres et la réfaction de l'escalier, avec procès-verbal de réception en date du 17 novembre 2023
- un courrier du cabinet d'expertise SEDWICK adressé à la SIDR le 20 septembre 2023
- la notification du constat de non décence de la CAF en date du 26 janvier 2024 reçu par la SIDR le 11 mai 2024.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'à la date de l'état des lieux d'entrée dans le logement, le 10 juillet 2020, les lieux loués se trouvaient en bon état d'usage et de réparation d'entretien.

Or, à compter du 7 avril 2023, soit près de trois ans après son entrée dans les lieux, Madame [K] justifie avoir signalé à de nombreuses reprises à la SIDR des désordres résultant d'un sinistre survenu le 18 mars 2023 concernant le chauffe-eau solaire fixé sur le toit, générant d'importantes infiltrations à l'intérieur du logement, localisées notamment dans l'une des chambre de l'étage et jusqu'au salon du rez-de-chaussée suivant le rapport d'expertise du 12 mai 2025, ayant conduit à l'effondrement du faux-plafond de ladite chambre et ayant généré une humidité générale et excessive dans le logement.

La réalité de ces désordres affectant le logement et résultant du sinistre en date du 18 mars 2023, qui sont en outre corroborés par les photographies et les attestations produites par la demanderesse, ne peut être contestée par la SIDR, puisque celle-ci excipe justement de la réalisation de travaux à sa diligence pour y remédier, excluant selon elle tout préjudice de jouissance de la demanderesse.

Toutefois, si la SIDR produit effectivement trois bons de commande en date des 16 mai 2023, 27 juin 2023 et 25 septembre 2023 portant sur le changement du chauffe-eau solaire sinistré, sur des travaux de plomberie et sur des travaux de remise en état du faux-plafond, de peinture de deux chambres et de réfaction de l'escalier, ces pièces produites en défense appellent plusieurs constats. D'abord, alors que le sinistre du 18 mars 2023, particulièrement important comme ayant généré des infiltrations conséquentes dans le logement et l'effondrement d'un faux-plafond, lui avait été signalé a tout le moins depuis le 7 avril 2023, la SIDR ne justifie d'aucune diligence effectuée avant le 16 mai 2023, date du premier bon de commande. Si le rapport d'expertise de l'assurance habitation de Madame [K] en date du 12 mai 2025 produit par ses soins fait mention de l'intervention d'une entreprise mandatée par le bailleur le 17 avril 2023, l'expert relève que cette intervention a été inefficiente et confirme qu'à la date du 10 mai 2025, aucune intervention de réparation n'a été engagée par la SIDR. Ensuite, il faut relever les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations touchant l'intérieur du logement n'ont été finalisés qu'à la date du 29 juin 2023 suivant les factures et le procès-verbal de réception figurant en pièces n°3 et n°4 de la SIDR, soit plus de trois mois après la survenance du sinistre initial du 18 mars 2023. Enfin, les travaux de remise en état du faux plafond et de la peinture de deux chambres, suivant la pièce n°5 produite par la SIDR, n'ont été achevés qu'à la date du 17 novembre 2023, soit très exactement 8 mois après le sinistre et plus de 7 mois après le premier signalement du 7 avril 2023 adressé au bailleur que la locataire produit dans ses pièces.

A eux seuls, ces constats caractérisent un trouble de jouissance évident pour la locataire résultant de la persistance pendant plus de trois mois d'infiltrations importantes et de l'effondrement du faux plafond de l'une des pièces, laissé en l'état pendant 7 mois, générant en outre une humidité généralisée et excessive du logement, sans que la SIDR ne justifie avoir remédié à ce trouble de jouissance avec suffisamment de diligences et dans un délai raisonnable, étant précisé que ses contraintes particulières résultant de son statut de bailleur social ne sauraient la dédouaner de ses obligations légales à ce titre.

Par ailleurs, ces constats caractérisent également une situation d'indécence du logement au sens des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ci-dessus rappelées, et confirmée par le diagnostic de non-décence de la CAF demandé par la locataire dès le 22 mai 2023, et réalisé le 10 octobre 2023, qui met en avant des critères d'indécence relatifs d'une part au bâti instable et dégradé, et d'autre part aux infiltrations présentes dans le logement. Ce document relève précisément :
- l'effondrement du plafond de la chambre 4,
- des signes de fragilité manifestes de 3 marches de l'escalier,
- une humidité excessive et des infiltrations dans la chambre 1 et dans le salon, avec cloques d'humidité et moisissures sur le plafond et les murs, décrits comme étant très dégradés par l'humidité,
- une humidité excessive avec présence de moisissures sur les murs et le plafond de la chambre 2, des toilettes, de la cuisine, de la salle de bain 2 et de la chambre 3.

Ce diagnostic permet ainsi de caractériser des éléments de non-décence affectant l'ensemble des pièces du logement loué par la SIDR à Madame [K], indécence à laquelle la SIDR ne justifie pas avoir remédié jusqu'au départ des lieux de la locataire dans la mesure où les travaux tardifs qu'elle met en avant ne concernent que le chauffe-eau, la plomberie, le plafond effondré, l'escalier, enfin la peinture de deux chambres.

Au vu de ces constats, la SIDR ne saurait se prévaloir d'un défaut d'entretien des lieux loués par la locataire sur le seul fondement d'un courriel du 20 septembre 2023 d'un expert en assurance qui relève une « absence totale et flagrante d'entretien locatif » mis en lien avec la « dégradation systématique des revêtements peinture ainsi que des impacts volontaires affectant plusieurs cloisons » sans étayer ses propos autrement que par des affirmations péremptoires venant en contradiction avec l'ensemble des pièces produites par Madame [K].

La SIDR ne peut davantage exclure tout préjudice de jouissance lié à l'indécence du logement au seul motif que la locataire a continué d'occuper les lieux loués jusqu'au 21 mai 2024.

Au contraire, il ressort de l'ensemble de ces éléments que le manque de diligences et de réactivité de la SIDR à la suite du sinistre du 18 mars 2023 et l'indécence consécutive du logement ont causé un trouble de jouissance pour Madame [P] [A] [K] à compter du 7 avril 2023, date à laquelle elle démontre avoir signalé pour la première fois la situation à la SIDR, et jusqu'à son départ des lieux en date du 21 mai 2024, soit pendant une période de 13 mois et demi.

Aussi, compte tenu du montant du loyer principal à hauteur de 655,63 euros sur la période considérée (étant précisé que la rétention par la CAF des allocations logement à compter du constat d'indécence, rétention n'ayant aucune vocation indemnitaire, est indifférente pour évaluer le montant du préjudice de la locataire), de l'ampleur des désordres et des éléments d'indécence caractérisés, de l'impact de cette situation sur la santé des occupants mise en exergue par trois certificats médicaux, mais compte tenu également des travaux réalisés par la SIDR, quoique partiels et tardifs, il convient de fixer l'indemnisation due à Madame [K] à hauteur de la moitié du loyer principal dû sur la période concernée de 13 mois et demi, soit la somme totale de 4425,50 euros. (655,53/2 x 13,5)

En revanche, la demande tendant à la restitution des sommes versées par la locataire au titre du loyer résiduel à compter de l'échec de la tentative de conciliation en date du 20 septembre 2023 jusqu'à l'état des lieux de sortie qui a eu lieu le 21 mai 2024 sera rejetée, dans la mesure où accéder à cette prétention reviendrait à indemniser deux fois le même préjudice de jouissance.

Ainsi, au total, la SIDR sera condamnée à payer à Madame [P] [A] [K] la somme de 4425,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

En application des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l'espèce, il résulte de l'état de lieux de sortie établi contradictoirement le 21 mai 2024 et produit par chacune des parties au soutien de leurs prétentions opposées, que plusieurs des pièces (cuisine, chambres 1 et 2, salon, salle de bain et WC) se trouvent partiellement ou totalement dans un état « usagé ou défraîchi » voire en « mauvais état d'usage et d'entretien ». Les observations portées en marge de l'état de lieux produits, bien que peu lisibles, font notamment mention de traces d'humidité, mais également d' « impacts » et d'un « gros trou » dans la cuisine et la chambre 2, sans que le document fourni ne permette de déterminer précisément leur localisation dans les pièces concernées. Il est par ailleurs noté qu'il manque un « cache » concernant l'électricité de la cuisine, et il est relevé un impact au fond du lavabo du haut de la salle de bain dont le support est déboîté. En conclusion, il est noté : « Le logement a subi des dégâts importants suite à un sinistre, dégât des eaux, le chauffe-eau a explosé et a causé des dégâts dans le logement. Il existe aussi du défaut d'entretien pendant l'occupation ».

Par ailleurs, pour justifier de l'absence de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 636,96 euros, la SIDR produit un « devis réparations locatives » daté du jour de l'état de sortie des lieux pour un montant de 1570 euros décomposé comme suit :
- « peinture sur 4 pièces » à hauteur de 450 euros : cette somme ne saurait être mise à la charge de la locataire, les désordres affectant la peinture résultant manifestement des éléments d'indécence précédemment caractérisés,
- « forfait » à hauteur de 890 euros : en l'absence de toute précision concernant le contenu de ce « forfait » cette somme ne saurait davantage être mise à la charge de Madame [K],
- « encombrants/évacuation » à hauteur de 110 euros : en l'absence de mention de tout encombrant présent dans le logement à la date de l'état des lieux de sortie, cette somme ne sera pas davantage retenue à l'encontre de la demanderesse,
- « nettoyage gouttière » à hauteur de 120 euros : là encore, ce désordre allégué ne figurant pas sur l'état des lieux de sortie, aucune somme ne saurait être mise à la charge de la locataire à ce titre.

Ainsi, la SIDR échoue à rapporter la preuve du bienfondé de l'absence de restitution du dépôt de garantie à la demanderesse dans le délai légal, en ce sens que les mentions du devis produit sont sans aucun lien avec les constats de l'état des lieux de sortie, tandis qu'il n'est aucunement établi par la défenderesse que les prétendus défauts d'entretien notés dans l'état des lieux soient davantage imputables à la locataire qu'aux conséquences de l'indécence du logement précédemment caractérisée.

En conséquence, la SIDR sera donc condamnée, tel que demandé par Madame [K], à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 636,96 euros, majoré de 10% du loyer mensuel en principal, soit 10% de 655,63 euros, à savoir 65,56 euros par mois de retard à compter du 21 juillet 2024 et jusqu'à complet paiement.

Sur les demandes accessoires :

La SIDR, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

Compte de l'équité et de la situation économique respective des parties, la SIDR sera également condamnée à verser à Maître Estelle CHASSARD la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve que celle-ci renonce au bénéfice de l'aide juridictionnelle conformément aux dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Enfin, l'exécution provisoire de droit résultant des articles 514 et suivants du code de procédure civile n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :