TJ 97411, 1 sept. 2025, RG 25/00229

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00229 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEMS

MINUTE N° : 25/91

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
M. [F]
Mme [W] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me MALET
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 01 SEPTEMBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LE BOUVET, sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION (SARL LOGER)
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [C] [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant en personne

Madame [X] [P] [V] [W] [A]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [K] [C] [F] et Madame [X] [P] [V] [W] [A], propriétaires des lots n°63 et n°111 au sein de la résidence LE BOUVET sise [Adresse 1] à [Localité 3], restent redevables de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société LOGER, les a assignés, par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
4065,04 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2024, et à défaut à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1240 du Code civil,1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par un conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.

Monsieur [K] [C] [F] a comparu en personne, indiquant reconnaître la dette relative aux charges de copropriété impayées et faisant état de difficultés financières. Il a sollicité des délais de paiement, proposant de régler la somme de 1000 euros immédiatement, puis des mensualités à hauteur de 200 euros. Il a par ailleurs contesté les montants demandés au titre des dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Madame [X] [P] [V] [W] [A], citée à domicile, n'a pas comparu.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l'article 14-1 de la même loi :
« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. »

Selon l'article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l'article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l'approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le [Adresse 4] LE BOUVET produit notamment à l'appui de sa demande :
un relevé de propriétéle contrat de syndicles convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juillet 2022, 9 septembre 2023 et 13 août 2024les états de répartition des charges des années 2021 à 2023les appels de charge des années 2022 à 2024une mise en demeure par avocat en date du 6 décembre 2024un extrait de compte arrêté à la date du 1er avril 2025.
Il ressort de ces éléments, au demeurant non contestés, que la dette de Monsieur [K] [C] [F] et Madame [X] [P] [V] [W] [A] à l'égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 1er avril 2025 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s'élève à la somme de 3645,94 euros, après déduction toutefois :
des frais de mise en demeure et de relance imputés au décompte en date des 27 mai 2022, 26 juillet 2022, 20 janvier 2023, 3 avril 2024 et 20 août 2024 qui ne sont pas justifiés, à hauteur de la somme de 229,10 euros ;de la somme de 190 euros imputée au décompte en date du 20 avril 2023 sous la mention « protocole d'accord » qui ne permet pas d'évaluer son bien-fondé en l'absence de précisions du demandeur et de justificatifs produits à ce titre ;
Il y a dès lors lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [C] [F] et Madame [X] [P] [V] [W] [A] à payer cette somme de 3645,94 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BOUVET, représenté par son syndic, la société LOGER, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024, date de la mise en demeure, et avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à l'exécution de son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de Monsieur [K] [C] [F] et Madame [X] [P] [V] [W] [A] dans le paiement des charges de copropriété, il y a lieu de les condamner solidairement à payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au [Adresse 4] LE BOUVET, représenté par son syndic, la société LOGER.

Sur la demande en délais de paiement :

Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [K] [C] [F] et Madame [X] [P] [V] [W] [A] rencontrent manifestement des difficultés financières et sollicitent des délais de paiement, proposant de régler leur dette par des versements de 200 euros par mois, après un premier versement à hauteur de 1000 euros.

Aussi, il convient de leur accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [C] [F] et Madame [X] [P] [V] [W] [A], partie perdante, supporteront les entiers dépens et seront condamnés solidairement à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par ailleurs, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,