TJ 97411, 1 sept. 2025, RG 25/00001

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00001 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFCF

MINUTE N° : 25/03

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me BENOITON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. FLEUR DES CHAMPS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [C] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 août 2023, la SCI FLEUR DES CHAMPS a donné à bail à Madame [C] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 600 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 février 2025 resté sans effet, la SCI FLEUR DES CHAMPS a assigné, en référé, Madame [C] [I] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, par provision et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] [I] ainsi que de tout occupant du logement, avec séquestration des biens et avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner Madame [C] [I] à lui payer :912 euros au titre des impayés de loyers (du 1er janvier 2025 au 20 février 2025)912 euros au titre des impayés de loyers couvrant les deux mois suivant la signification du commandement (mars et avril 2025)103,38 euros au titre du coût de l'acte de signification du commandementdes indemnités d'occupation révisables mensuellesune somme de 1085 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 juillet 2025.

A l'audience, la SCI FLEUR DES CHAMPS, représentée par son conseil, a maintenu et actualisé ses demandes, ajoutant la somme de 912 euros au titre des mois de mai et juin 2025 restés impayés. La SCI FLEUR DES CHAMPS s'est opposée tant à l'octroi de délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l'absence de reprise du versement intégral du loyer avant l'audience par Madame [C] [I].

Madame [C] [I], citée à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Madame [C] [I] n'a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Aux termes de l’article 835 du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action
D'une part, la SCI FLEUR DES CHAMPS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D'autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Conformément à l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu'à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d'application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 9 août 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SCI FLEUR DES CHAMPS justifie avoir délivré le 20 février 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 912 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 avril 2025.

Par ailleurs, aucune demande visant à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire n'est formulée et il ressort des éléments du dossier que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris par la locataire avant l'audience.

Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [C] [I], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut davantage être décidée.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [I] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [C] [I] sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 600 euros, pour la période courant du 21 avril 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI FLEUR DES CHAMPS justifie de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte précis, dans son assignation, des sommes dues par Madame [C] [I], actualisées à l'audience jusqu'au 30 juin 2025.

En conséquence, Madame [C] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 5.472 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts légaux à compter de la signification de l'ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [I] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Il convient également de la condamner à verser à la SCI FLEUR DES CHAMPS la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l'article 492-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,