TJ 97411, 1 sept. 2025, RG 24/00222

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00222 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYUY

MINUTE N° : 25/213

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
Me P. HOARAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me MOREL Jean Jacques
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 01 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. VICAM PHILIPPE-O-
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Pierre HOARAU, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Madame [B] [U] [V] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de Saint-Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant jugement d'adjudication du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS du 9 février 2023, la SCI VICAM PHILIPPE-O s'est vue adjuger un immeuble situé à [Localité 1] à l'angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4], cadastré section AD n° [Cadastre 1], bien immobilier ayant été saisi à Madame [N], précédente propriétaire.

Un bail a par suite été conclu entre la SCI VICAM PHILIPPE-O et Madame [N] pour permettre à cette dernière de rester dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, se prévalant d'une exécution déloyale et abusive du bail et de loyers demeurés impayés par la locataire, la SCI VICAM PHILIPPE-O a assigné Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-BENOIT aux fins de :
juger que les agissement de Mme [N] et le non-paiement du loyer convenu constituent des fautes du preneur justifiant la résiliation du bail,prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 1],ordonner l'expulsion de Mme [N] et de toutes personnes et biens de son chef dudit logement sous une astreinte de 100 euros par jour de retard,la condamner au paiement de 4800 euros correspondant aux loyers arriérés non réglés,juger que Mme [N] sera débitrice d'une indemnité d'occupation de 1327 euros par mois jusqu'à délaissement des lieux,subsidiairement, en l'absence de résiliation du bail,condamner Mme [N] à payer la somme de 4800 euros au titre de l'arriéré de loyers,la condamner à remettre en place la clôture délimitant les courettes arrières des logements du [Adresse 5] et du [Adresse 6] de la même rue,la condamner à libérer l'ouverture de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 1],juger que ces obligations seront assorties d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,en tout état de cause,condamner Mme [N] à la somme de 5000 euros au titre du préjudice subi par la SCI VICAM PHILIPPE-O qui du fait de ses agissement n'a pu louer les appartements vacants,condamner la même au paiement de 3000 euros de frais irrépétibles et aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 19 août 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande d'au moins l'une des parties, et retenue à l'audience du 16 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 juin 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI VICAM PHILIPPE-O maintient l'ensemble de ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance, actualise sa demande de condamnation au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 8781 euros et sollicite que Madame [N] soit déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

A l'appui de ses demandes, la SCI VICAM PHILIPPE-O soutient avoir consenti, à la suite du jugement d'adjudication, un bail à Madame [N] portant sur une partie du bien adjugé située au n° [Adresse 5] avec prise d'effet au 1er mars 2023, pour un loyer de 1327 euros par mois avec une remise exceptionnelle pendant 3 mois, ramenant le loyer initial à 927 euros. Elle affirme que la locataire aurait refusé de signer le contrat de bail, tout en demeurant dans les lieux en s'acquittant d'un loyer mensuel de 927 euros depuis lors. Elle ajoute que la locataire s'est accaparée à titre de jouissance privative tout le jardinet autour de l'immeuble, a enlevé une clôture métallique installée par le propriétaire qui avait pour objet de délimiter les espaces privatifs extérieurs entre les numéros [Adresse 6] et [Adresse 5], et a scellé la porte de l'immeuble du n°[Adresse 6] donnant sur la courette en question. Elle fait valoir que cette situation l'a empêchée de louer le local vacant situé au [Adresse 6]. Elle se prévaut enfin de nuisances sonores en lien avec les aboiements des chiens de la défenderesse. Pour s'opposer aux demandes reconventionnelles de Madame [N] portant sur la réparation du portail électrique endommagé à la suite du passage du cyclone GARANCE et pour justifier l'actualisation de ses demandes au titre de l'arriéré locatif, la SCI VICAM PHILIPPE-O fait valoir que la locataire a réparé de son propre chef ledit portail, sans attendre le passage de l'expert mandaté par l'assurance tel que demandé par le propriétaire, et a cessé de payer son loyer à hauteur du montant de ladite réparation, soit un impayé complémentaire de 3000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions déposée à l'audience du 14 avril 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [N] demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter purement et simplement la SCI VICAM PHILIPPE-O de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à titre principal comme subsidiaire,déclarer recevable et bien fondé Madame [N] en ses demandes reconventionnelles,condamner la SCI VICAM PHILIPPE-O à verser une somme de 10000 euros à Madame [N] en réparation de l'ensemble des préjudices subis du fait de troubles de jouissance et d'atteintes à sa vie privée,la condamner à une somme de 10000 euros pour procédure abusive,enjoindre à la SCI VICAM PHILIPPE-O de remettre en état et de procéder aux travaux de réparation du portail électrique du logement de Madame [N] ainsi que tout dommage subi du fait du cyclone GARANCE et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,subsidiairement, autoriser Madame [N] de faire procéder aux travaux de réparation et remise en état du portail aux frais de la SCI VICAM PHILIPPE-O,la condamner à verser une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
A l'appui de ses prétentions, Madame [N] soutient avoir signé un contrat de bail pour un loyer mensuel d'un montant de 927 euros sans que le bailleur ne lui en fournisse une copie, l'accord des parties portant sur ce montant pour une durée de trois ans, puis sur un montant de 1327 euros à l'issue des trois années. S'agissant de la consistance du bien donné à bail, Madame [N] affirme avoir toujours occupé l'ensemble des espaces extérieurs accessibles par le logement situé au n°[Adresse 5], et qu'en revanche aucun accès à ces espaces n'existait à partir du logement du n°[Adresse 6]. Elle fait valoir que la SCI VICAM PHILIPPE-O a fait réaliser, après la conclusion du bail entre les parties, les travaux d'ouverture et de mise en place d'une barrière en tôle pour réaliser une séparation de la cour entre les logement des numéros [Adresse 6] et [Adresse 5], sans que la locataire ne soit présente ni informée de la réalisation de ces travaux, constituant selon elle une violation de domicile. Elle estime que la SCI VICAM PHILIPPE-O ne rapporte aucunement la preuve de ce qu'elle aurait scellé la porte donnant accès à la cour extérieure depuis les logements du [Adresse 6], ni de son impossibilité de louer ces logements dans ce contexte, ni encore des nuisances sonores qui lui sont reprochées, remettant en cause l'objectivité des attestations versées aux débats par la demanderesse. Elle soutient que les agissements du bailleur pour tenter de la priver d'une partie de l'espace extérieur donné à bail sans son accord ont troublé sa jouissance paisible des lieux donnés à bail et que la mauvaise foi de la SCI VICAM PHILIPPE-O caractérise un abus de procédure. Enfin, elle se prévaut de l'inaction de la SCI VICAM PHILIPPE-O concernant les nécessaires travaux de remise en état du portail électrique du logement, endommagé à la suite du passage du cyclone GARANCE.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales de la SCI VICAM PHILIPPE-O :

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement. C'est à celui qui invoque l'existence d'un bail verbal d'en rapporter la preuve. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, s'il est constant qu'un bail a été conclu entre les parties à la suite du jugement d'adjudication transférant la propriété des lieux litigieux de Madame [N] à la SCI VICAM PHILIPPE-O, aucune des parties ne produit à l'appui de ses prétentions un contrat signé par les deux parties. Il convient donc de considérer qu'un bail verbal lie les parties, qui s'opposent cependant sur les modalités de ce bail concernant d'une part le loyer, et concernant d'autre part la consistance des lieux loués.

S'agissant du loyer, il ressort des pièces produites par chacune des parties, dont les écritures s'accordent sur ce point, que Madame [N] verse la somme mensuelle de 927 euros à la SCI VICAM PHILIPPE-O depuis le mois de mars 2023 à titre de loyer.

Si la SCI VICAM PHILIPPE-O se prévaut d'un loyer d'un montant supérieur, elle ne verse aux débats aucune pièce à l'appui de cette affirmation, si ce n'est un contrat de bail non signé par la locataire. En revanche, Madame [N] verse aux débats un mail émanant de la SCI VICAM PHILIPPE-O selon lequel il a été convenu les points suivants entre les parties : « Le loyer de votre logement était fixé à 1300 euros HC/mois. Cependant, lors de notre entretien du 3 mars 2023 à notre bureau et comme vous êtes l'ancienne propriétaire et que vous avez des problèmes financiers, nous vous avions accordé une remise de 400 euros pendant 3 ans. Ce qui vous fait donc un montant à payer par mois de 927 euros à partir du 1er mars 2023, charges comprises. »

Il y a donc lieu de retenir que le contrat de bail a été conclu entre les parties pour un loyer mensuel de 927 euros charges comprises pour une durée de trois années à compter du 1er mars 2023, puis pour un loyer mensuel de 1327 euros charges comprises à compter du 1er mars 2026.

S'agissant de la consistance des lieux loués, Madame [N] se prévaut de l'occupation ancienne et exclusive de l'ensemble de l'espace extérieur situé à l'arrière des lieux loués à partir de son logement situé au n°[Adresse 5], tandis que la SCI VICAM PHILIPPE-O affirme que la défenderesse avait fait ouvrir un accès à cet espace extérieur depuis le numéro [Adresse 6], et ce avant le transfert de propriété de l'immeuble.

Il résulte de l'analyse des plans du dossier de permis de construire déposé en 2006 et versés aux débats par chacune des parties que l'arrière du bâtiment n'était à l'origine accessible qu'à partir du logement occupé par Madame [N] au numéro [Adresse 5]. Si les plans produits par la SCI VICAM PHILIPPE-O font figurer des ouvertures sur cet espace extérieur à partir des logements situés au numéro [Adresse 6], ainsi qu'une clôture scindant la cour extérieure en deux parties, ces mentions manifestement manuscrites apposées à une date indéterminée sur les plans ne sauraient emporter la conviction. Par ailleurs, il résulte des attestations des salariés de la société « Les Constructions Européennes » en date du 6 février 2024 produites par la SCI VICAM PHILIPPE-O, des déclarations du propriétaire retranscrites dans le procès-verbal de constat d'huissier en page 8 et des plaintes de Madame [N] que la clôture posée dans la cour extérieur entre les numéros [Adresse 6] et [Adresse 5] a été édifiée postérieurement à la conclusion du bail entre les parties. Il y a donc lieu de retenir que la SCI VICAM PHILIPPE-O ne rapporte pas la preuve de ses allégations concernant la consistance restreinte du bail consenti à Madame [N] s'agissant des parties extérieures, tandis que cette dernière démontre suffisamment que l'espace extérieur a été conçu à l'origine avec un seul accès depuis le n° [Adresse 5], et tandis que les pièces produites par chacune des parties permettent d'établir que la clôture ayant eu vocation à séparer cet espace extérieur a été installée par le propriétaire plusieurs mois après la conclusion du bail entre les parties.

Dès lors, il convient de considérer que le bail consenti à Madame [N] portait sur l'ensemble des espaces occupés par cette dernière avant le jugement d'adjudication, soit l'ensemble de l'espace extérieur litigieux.

Il résulte par suite de l'ensemble de ces constats que la SCI VICAM PHILIPPE-O ne saurait reprocher à Madame [N], pour solliciter la résiliation du bail, ni de verser un loyer de 927 euros par mois qui résultait de l'accord des volontés entre les parties, ni d'avoir ôté la clôture posée unilatéralement par le propriétaire pour délimiter l'espace extérieur dont il a été établi que la locataire devait en conserver la pleine et entière disposition dans le cadre du contrat de bail lui ayant été consenti.

En revanche, il ressort des pièces produites par la SCI VICAM PHILIPPE-O que Madame [N] a unilatéralement pris la décision de déduire de ses loyers de mars à juin 2025 la somme totale de 3000 euros pour compenser la réparation du portail du logement, sans justifier de l'accord du propriétaire pour procéder à ces réparations. En l'absence d'accord de volonté des parties sur ce point, Madame [N] ne pouvait s'exonérer du paiement desdits loyers, de sorte qu'il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'arriéré locatif.

Ce manquement de Madame [N] à son obligation de payer le loyer ne saurait cependant être considéré comme étant d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail au regard du contentieux existant entre les parties et du caractère restreint et temporaire de ce défaut de paiement, par rapport au montant des loyers versés par la locataire depuis le mois de mars 2023.

Par ailleurs, le surplus des manquements de la locataire à ses obligations invoquées par la SCI VICAM PHILIPPE-O pour solliciter la résiliation du bail ne sauraient davantage être retenus.

En effet, d'une part, si le procès-verbal de constat dressé à la demande de la SCI VICAM PHILIPPE-O le 28 décembre 2023 mentionne que la porte vitrée permettant d'accéder à la partie extérieure du bâtiment depuis le n°[Adresse 6] ne s'ouvre pas, rien ne permet d'affirmer comme le fait le propriétaire que cette porte a été délibérément scellée par Madame [N].

D'autre part, concernant les nuisances sonores, elles ne sont pas suffisamment établis en ce sens que le procès-verbal de constat mentionne seulement que « deux chiens aboient dès que l'on regarde par la fenêtre » tandis que les deux attestations rédigées par l'un des locataires du [Adresse 6], attestations qui ne respectent au demeurant pas le formalisme de l'article 202 du code de procédure civile, ne sauraient établir à elles-seules une nuisance sonore anormale et persistante qui pourrait justifier la résiliation du bail.

Pour les mêmes motifs, il ne saurait être retenu une faute de Madame [N] ayant causé à la SCI VICAM PHILIPPE-O un préjudice résultant de l'impossibilité pour cette dernière de louer les appartements vacants situés au numéro [Adresse 6].

En conséquence, il y a lieu de rejeter l'ensemble des demandes de la SCI VICAM PHILIPPE-O, sauf en ce qui concerne la condamnation de Madame [N] en paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 3000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [N] :

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé :
D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement,D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Enfin, l'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l'espèce, il résulte des motifs retenus précédemment concernant les demandes principales de la SCI VICAM PHILIPPE-O que cette dernière a illégitimement fait installer une clôture pour scinder l'espace extérieur arrière du bien loué à Madame [N]. En agissant ainsi, et ce sans consulter la locataire ni même la prévenir des travaux effectués à son insu au sein des lieux loués, la SCI VIRAM PHILIPPE-O a nécessairement troublé la jouissance des lieux loués à Madame [N], justifiant de lui allouer une somme de 1000 euros en réparation de son préjudice.

En revanche, si la SCI VICAM PHILIPPE-O ne rapporte pas la preuve de la plupart de ses allégations dans le cadre de la présente action en justice, pour autant le caractère abusif de la procédure intentée par celle-ci n'est nullement caractérisé, ce d'autant plus que l'une de ses prétentions a partiellement prospéré s'agissant de la condamnation de Madame [N] au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, concernant les demandes relatives à la réparation du portail, il y a lieu de constater que les prétentions de Madame [N] ne sauraient prospérer puisque la SCI VICAM PHILIPPE-O rapporte la preuve de ce que la locataire a unilatéralement pris l'initiative de faire procéder aux réparations qu'elle sollicite aux termes de ses dernières conclusions, sans attendre la mise à disposition du présent jugement ni solliciter le remboursement des frais exposés par elle dans l'intervalle. Les demandes de Madame [N] à ce titre seront dès lors rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Le sens de la présente décision, l'équité et la situation économique respective des parties justifient de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Enfin, l'exécution provisoire de droit résultant des articles 514 et suivants du code de procédure civile n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :