TJ 97411, 1 sept. 2025, RG 25/00189

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00189 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD2I

MINUTE N° : 25/222

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me JORELLE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 01 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Mathieu JORELLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [X] [A] [P] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2024, Monsieur [O] [H] a donné à bail à Madame [X] [A] [P] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 janvier 2025 resté sans effet, Monsieur [O] [H] a assigné Madame [X] [A] [P] [G] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire prévue au bail, ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges courantes,ordonner en conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard, l’expulsion de Madame [X] [A] [P] [G] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours d'un serrurier et de la force publique s’il y a lieu, et avec la séquestration des meubles,condamner Madame [X] [A] [P] [G] à lui payer :une somme de 5600 euros au titre de l'arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payerune indemnité d'occupation révisable égale au loyer quotidien, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 1.627,50 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 juillet 2025.
A l'audience, Monsieur [O] [H], assisté par un conseil, a maintenu sa demande d'expulsion et actualisé ses demandes au titre de l'arriéré locatif (7180 euros à la date du 7 juillet 2025). Il s'est opposé tant à l'octroi de délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l'installation par la locataire d'un enclos illégal sur les places de parking et d'un précédent échéancier non respecté, malgré un versement de 820 euros effectué en juin 2025.
Madame [X] [A] [P] [G], citée à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [X] [A] [P] [G] n'a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Conformément à l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu'à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d'application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 5 avril 2024 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [O] [H] justifie avoir délivré le 31 janvier 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2400 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er avril 2025.

Par ailleurs, aucune demande visant à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire n'est formulée par la locataire, non comparante à l'audience, ce qui ne permet pas de déterminer si elle serait en situation de régler sa dette locative conformément aux dispositions légales susvisées. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [X] [A] [P] [G], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut davantage être décidée.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [A] [P] [G] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [X] [A] [P] [G] sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au loyer et charges courants qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 1er avril 2025, soit la somme mensuelle de 800 euros, et jusqu'à la date de libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [O] [H] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [O] [H] justifie de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [X] [A] [P] [G] en date du 7 juillet 2025.

En conséquence, Madame [X] [A] [P] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 7180 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 7 juillet 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 31 janvier 2025 sur la somme de 2400 euros et à compter de l'assignation en date du 6 mai 2025 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [A] [P] [G] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Il convient également de la condamner à verser à Monsieur [O] [H] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,