TJ 44109, 25 août 2025, RG 25/00369

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 25 Août 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

comparant en personne

Madame [X] [P] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]

comparant en personne

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 juin 2025
date des débats : 16 juin 2025
délibéré au : 25 août 2025

RG N° RG 25/00369 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NR5Y

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Monsieur [O] [Y] via l’agence AJP IMMOBILIER
CE + CCC à Madame [X] [P] épouse [Y] via l’agence AJP IMMOBILIER
CCC à Monsieur [N] [V] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé prenant effet le 31 mars 2021, [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y], assistés de la société AJP IMMOBILIER, ont donné à bail à [N] [V] un logement leur appartenant sis, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 509.90 € outre une provision mensuelle pour charges de 70 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] ont fait commandement à [N] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.713,07 € arrêté au 16 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025 dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] ont fait assigner [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·      Condamner [N] [V] au paiement de la somme de 5 995,81 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

·      Constater la résiliation du contrat de location aux torts de [N] [V] et ordonner son expulsion corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par [N] [V] dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

·      Condamner [N] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer au jour de l’assignation, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

·      Condamner [N] [V] à leur payer la somme de 700 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

·     Condamner [N] [V] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 8 avril 2025 par les services sociaux du département, il en ressort que le locataire n’a fourni aucune indication, seules les observations des bailleurs ont pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025, à laquelle [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] ont comparu, ont procédé au dépôt de leurs pièces et ont actualisé la dette locative à hauteur de 7 225,81 €.

Régulièrement assigné à étude, [N] [V] n’a pas comparu.

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
L’article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 8 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
Sur l'acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat.
Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] ont fait commandement à [N] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 713,07 € arrêté au 16 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [N] [V].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En conséquence, [N] [V] sera condamné au paiement de la somme de 7 225,81€, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y], à compter de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et revalorisation, soit la somme de 615 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [N] [V] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [N] [V].

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, [N] [V], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

[N] [V] sera condamné à payer à [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat public, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation prenant effet le 31 mars 2021 entre [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] et [N] [V], concernant le logement sis [Adresse 2] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ; CONDAMNE [N] [V] à payer à [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] la somme de 7 225,81 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [N] [V] à payer à [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y], à compter de l’échéance de mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 615 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [N] [V], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [N] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [N] [V] à payer à [O] [Y] et [X] [P] épouse [Y] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE [N] [V] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 août 2025.