TJ 44109, 25 août 2025, RG 24/03638

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 25 Août 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [S] [L] veuve [R]
EPHAD [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Monsieur [K] [R], selon jugement d’habilitation familiale générale du 29 septembre 2022

représentés par Maître Amélie LEFEBVRE, avocate au barreau de NANTES - 263

D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Sylvie POTIER-KERLOC’H, avocate au barreau de NANTES - 196

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024 en référé renvoi au fond le 21 novembre 2024
date des débats : 16 juin 2025
délibéré au : 25 août 2025

RG N° RG 24/03638 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NNNF

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Amélie LEFEBVRE,
CCC à Maître Sylvie POTIER-KERLOC’H + préfecture
Copie dossier

Par acte sous seing privé du 14 février 2017, Madame [S] [L] veuve [R] a donné à bail à Madame [A] [O] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer de 660 euros.

Par acte d'huissier en date du 5 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 3.946,58 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 17 mai 2024, Madame [S] [L] veuve [R] a fait citer Madame [A] [O], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes statuant en référé afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 4.270,68 euros avec intérêts et capitalisation;
- la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 2.333,26 euros outre une somme mensuelle de 704,60 euros à compter du 5 février 2024 ;
- une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Un procès-verbal de constat du 15 octobre 2024 relève la libération des lieux avec remise des clefs.

A l'audience de référés du 21 novembre 2024, la procédure a fait l'objet d'un renvoi au fond.

A l'audience du 16 juin 2025, Madame [S] [L] veuve [R] sollicite les sommes de 4.492,58 euros au titre des loyers impayés avec intérêts à compter du 29 octobre 2023 et anatocisme, de 5.109,59 euros au titre des indemnités d'occupation et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] [O] conclut au débouté de la demande. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 25 août 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 21 mai 2024, soit six semaines avant l’audience la première audience du 04 juillet 2024, la procédure est recevable.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 5 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.946,58 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour la locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise à la bailleresse à la date du 4 février 2024.

Sur le montant des loyers dus

La locataire a cessé de régler régulièrement les loyers et le décompte du bailleur fait état d'une dette de 11.272,17 euros au titre des loyers, charges et frais impayés du 1er juillet 2023 au 19 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais qui relèvent de l'article 700 du code de procédure civile (1.000 euros) et le montant du dépôt de garantie (670 euros), soit un solde de 9.602,17 euros qui correspond aux stipulations du bail, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a lieu de relever que cette somme de 9.602,17 euros se divise en une somme de 4.492,58 euros avant acquisition de la clause résolutoire et de 5.109,59 euros après le 4 février 2024.

Madame [A] [O] doit être condamnée au paiement de la somme de 4.492,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2024 en ce qui concerne les loyers.

Il n'y a pas lieu de prévoir un anatocisme qui ne résulte pas du bail.

Et, Madame [A] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 5.109,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, celle-ci étant constitutive de droit en matière d'indemnités.

Sur la demande reconventionnelle

Madame [A] [O] fait état d'une exception d'inexécution, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle chiffre sa demande au même montant que la demande principale en raison du mauvais état de la location qui était insalubre et dangereuse.

Elle produit un courrier qu'elle a expédié le 20 décembre 2019 à la bailleresse au terme duquel elle dénonce l'état de l'installation électrique, indiquant une absence de mise à la terre.

Elle précise avoir accepté le devis et indique qu'elle en déduira le montant du prochain loyer.

Puis un second courrier adressé le 25 mars 2024 par la Ville d'[Localité 1] à la bailleresse au terme duquel elle demande une attestation de conformité de l'installation électrique.

Il ne ressort pas de ces éléments, ni de la lecture du constat du 15 octobre 2024, que l'immeuble présente un état de dangerosité et d'insalubrité. Il convient donc de débouter Madame [A] [O] de ce chef de demande.

Sur les demandes annexes

Madame [A] [O] fait état de la perception du revenu de solidarité active. Dans ces conditions, il n'est pas possible de mettre en place des délais de paiement.

Pour le même motif, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir Madame [A] [O] au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 5 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS