TJ 77284, 19 sept. 2025, RG 25/00813

Min N° 25/00807
N° RG 25/00813 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3IE

S.A. GALIAN-SMABTP

C/
M. [T] [B]
Mme [J] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. GALIAN-SMABTP
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

Madame [J] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Viviane RODRIGUES

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [T] [B] et Me Luc RIVRY
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2015, M. [K] [H], représenté par sa tutrice Mme [F] [N], a donné un mandat de gestion locative à la S.A.R.L. LOARWENN GESTION portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], laquelle a souscrit auprès de la S.A. GALIAN, le 01er janvier 2020, par l'intermédiaire de la S.A.S. GALILEE GESTION, une assurance visant à le garantir contre les risques d'impayés locatifs, les détériorations immobilières, les contentieux locatifs et les risques annexes.

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2017, ayant pris effet le même jour, M. [K] [H], représenté par son mandataire la S.A.R.L. LOARWENN GESTION, a donné à bail à M. [T] [B] et Mme [J] [D] ledit logement pour un loyer mensuel initial de 995 euros, outre un dépôt de garantie de 995 euros.

Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 02 mai 2017.

Par courrier reçu le 11 janvier 2024, Mme [J] [D] a donné congé au bailleur, sous condition d'un préavis rapporté à un mois en raison de l'attribution d'un logement social, M. [T] [B] ayant quitté le logement au préalable, sans congé.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 12 février 2024.

La S.A.S. GALILEE GESTION a accepté, selon quittances subrogative signées les 12 mars et 22 avril 2024, les sommes de 1 869,27 euros et de 3 462,27 euros correspondant à l'indemnisation des dégradations immobilières et a subrogé la S.A. GALIAN dans l'ensemble de ses droits et actions à l'encontre de M. [T] [B] et Mme [J] [D].

Par actes de commissaire de justice des 11 et 14 février 2025, la S.A. GALIAN-SMABTP, venant aux droits de la S.A. GALIAN, a fait assigner M. [T] [B] et Mme [J] [D] à l’audience du 12 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de paiement.

À l'audience du 12 mars 2025, l'affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l'audience du 11 juin 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière audience, la S.A. GALIAN, représentée par son conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, et signifiées à M. [T] [B] le 05 juin 2025, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– débouter M. [T] [B] et Mme [J] [D] de l'ensemble de leurs demandes ;
– condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [J] [D] à lui payer la somme de 5 331,56 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l'assignation ;
– condamner in solidum M. [T] [B] et Mme [J] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les éventuels frais liés à l'exécution de la présente décision.

À cette même audience, Mme [J] [D], représentée par son conseil qui développe oralement ses conclusions déposées le même jour, demande au juge des contentieux de la protection de :
– fixer à la somme de 1 705,96 euros le solde dû au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et des sommes trop perçues par le bailleur au titre du loyer à la date du 08 mars 2024 ;
– l'autoriser à se libérer de sa dette en 24 mensualités ;
– dire qu'elle devra verser à la S.A. GALIAN-SMABTP 23 mensualités de 70 euros chacune et une dernière mensualité couvrant le solde de la dette, pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
– débouter la S.A. GALIAN-SMABTP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [B] ne comparaît pas ni n'est représenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions des parties ci-dessus mentionnées et aux notes d'audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] [B] n’a pas comparu ni n’était représenté lors d'aucune des audiences. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé :
– de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
– de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d'un cas de force majeure ou d'une faute du bailleur ou d'un tiers lui incombant. Il appartient cependant au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.

La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Ainsi, les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.

Au titre des dégradations locatives, le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice qui relève du pouvoir d'appréciation du juge. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur à ce titre ont un caractère indemnitaire, le bailleur n'étant pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Mme [J] [D] ne conteste pas que la reprise des peintures lui soit imputée, avec application d'un coefficient de vétusté de 90 % compte tenu de la période d'occupation du logement de sept ans.

Elle précise ne pas davantage contester la reprise des peintures de sept portes, du lessivage, rebouchage et ponçage de la porte d'entrée, ainsi que des frais de ménage et de débarras à hauteur de 835 euros au total.

Elle souligne cependant que le coefficient de vétusté, dès lors qu'il s'applique à la mise en peinture, doit également s'appliquer aux travaux préparatoire de lessivage des supports, de rebouchage et de ponçage. Elle précise qu'il doit en être de même s'agissant des frais de protection de chantier et de nettoyage usuel du chantier qui ne doivent lui être imputés qu'à hauteur de 10 % de leur cout.

Si le locataire est tenu à une obligation d'entretien courant du logement, il n'en demeure pas moins que les travaux préparatoire à la reprise des peintures, tel leur lessivage, ne saurait être intégralement mis à sa charge, alors qu'il s'en suit une reprise de la peinture. Cette action, en effet, fait partie intégrante du travail de reprise, et le même coefficient de vétusté doit lui être appliqué que pour la reprise des peintures.

Par ailleurs, la présence de trous ne constitue pas, en soi, une dégradation locative, dès lors que leur nombre n'excède pas ce qui peut résulter d'une occupation paisible et normale d'un logement. C'est l'excès de leur nombre, ou la manière dont ils sont réalisés, qui peut constituer une dégradation locative. Le propriétaire ne saurait, en effet, considérer que le locataire ne peut faire usage des murs du logements.

Or, dans l'état des lieux de sortie, seuls sont mentionnées des traces de trou dans l'entrée, la chambre du rez-de-chaussée, ainsi que de trois chevilles dans le séjour, la chambre n°1, la chambre n°2, la chambre n°3, sans plus de précision. Il est relevé par ailleurs que les trois dans les murs de la salle-de-bain étaient déjà présents dans l'état des lieux d’entrée et que l'état des lieux de sortie ne mentionne pas de détérioration des peintures du WC. Le nombre de trous et chevilles n'apparaît pas ainsi être contraire à ce qui peut être attendu de l'occupation d'un logement pendant une durée de sept années, et, à ce titre, ne constitue pas une dégradation.

Doit donc être appliqué un même coefficient de vétusté au rebouchage des trous et au ponçage des murs, soit de 90 %.

En outre, les travaux réalisés dans le logement se sont élevés à un total de 24 319,73 euros. Pour autant, seule une somme de 5 331,56 euros a été réglée par l'assureur et est sollicité auprès des locataires. Il s'ensuit qu'une partie des travaux ne résulte pas de dégradations, pertes ou défaut d'entretien par les locataires. Ainsi, le cout du nettoyage de fin de chantier ne saurait être imputé aux locataires, quand bien même à hauteur de 50 %, en ce qu'il se distingue des frais de nettoyage liés à un défaut d'entretien courant.

Dans ces conditions, si une partie des frais de nettoyage de chantier est due par les locataires, doit être appliqué un coefficient de vétusté en adéquation avec l'étendue des travaux dus au fait des locataires.

Enfin, il est relevé, s'agissant des portes et huisseries, que l'état des lieux de sortie ne permet pas de constater de dégradations sur l'ensemble des portes. À défaut de les démontrer, seules des dégradations sur six d'entre elles doit être retenue, après application d'un coefficient de vétusté.

En tenant compte de l'ensemble des éléments qui précèdent, et par comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie, il s'ensuit que le cout des dégradations locatives imputables aux locataires s'élève à un total de 3 298,96 euros.

Lors de la sortie des lieux, le compte des locataires présentait un solde créditeur de 1 593 euros. Cette somme doit donc être déduite du cout des dégradations locatives, ramenant la dette à 1 705,96 euros.

Le bail prévoyant la solidarité des locataires en son article 2.17, il convient de condamner solidairement Mme [J] [D] et M. [T] [B] au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

3. Sur la demande en délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [J] [D] justifie qu'elle perçoit des pensions d'invalidité à hauteur de 1 481,50 euros par mois au total. Elle bénéficie d'allocations familiales à hauteur de 487,32 euros par mois et d'un complément familial pour 289,98 euros par mois. Elle démontre également que lui est versée une contribution à l'entretien et l'éducation des enfants pour 600 euros par mois au total. Elle règle un loyer mensuel de 682,32 euros, vit seule et a trois enfants à charge.

La S.A. GALIAN-SMABTP ne communique aucune information sur ses propres besoins.

Dans ces conditions, compte tenu de la situation de Mme [J] [D], il convient de faire droit à sa demande en délai de paiement selon les modalités qui seront fixées au dispositif.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [T] [B] et Mme [J] [D] aux dépens de l'instance, sans qu'il soit besoin de les préciser dès lors que tout acte d'exécution de la présente décision n'est, à ce stade, qu'hypothétique.

S'il n’apparaît pas conforme à l’équité de condamner Mme [J] [D] à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, compte tenu de sa situation et de l'aide juridictionnelle dont elle bénéficie, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A. GALIAN SMABTP les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [T] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa demande similaire à l'encontre de Mme [J] [D] étant rejetée.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS