TJ 77284, 19 sept. 2025, RG 25/02321

Min N° 25/00805
N° RG 25/02321 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7FG

M. [K] [J]

C/
S.A.S. AGENCE DE LIZY
M. [N] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]

comparant

DÉFENDEURS :

S.A.S. AGENCE DE LIZY
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par M. [Z] [Y]

Monsieur [N] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à :S.A.S. AGENCE DE LIZY et Monsieur [N] [T]

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [K] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé conclu électroniquement le 09 novembre 2022, à effet au 16 novembre 2022, M. [N] [T], par l'intermédiaire de son mandataire la S.A.S. AGENCE DE LIZY, a donné à bail à M. [K] [J] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 322 euros, des provisions mensuelles sur charges de 18 euros, outre un dépôt de garantie de 322 euros.

Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 16 novembre 2022.

Par courrier du 16 novembre 2022, M. [K] [J] a donné congé au bailleur, sollicitant qu'il prenne effet immédiatement.

Par requête déposée au greffe le 12 mars 2025, M. [K] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux à l'encontre de M. [N] [T] et de la S.A.S. AGENCE DE LIZY aux fins de paiement et de nullité du contrat de bail.

L'affaire a été fixée à l'audience du 06 mai 2025 où elle a été renvoyée au 11 juin 2025.

Lors de l'audience du 11 juin 2025, M. [K] [J], comparant en personne, et développant oralement les termes de sa requête demande au juge des contentieux de la protection de :
– prononcer la nullité du contrat de bail ;
– condamner la S.A.S. AGENCE DE LIZY à lui payer la somme de 536,39 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des honoraires ;
– condamner conjointement M. [N] [T] et la S.A.S. AGENCE DE LIZY à lui payer la somme de 300 euros de dommages et intérêts ;
– condamner conjointement M. [N] [T] et la S.A.S. AGENCE DE LIZY à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il précise que lors des visites, il n'avait pas pu détecter les vices affectant le logement qui était encore occupé. Il note que ce n'est que lors de l'entrée dans les lieux, après la signature du bail, qu'il a découvert que le sol était jonché d'excréments et qu'un dégât des eaux était en cours, ce pourquoi il a restitué les clés deux jours plus tard, soit le 18 novembre 2022. Il se dit dès lors bien fondé à solliciter la nullité du bail et la restitution des sommes versées.

À cette même audience, la S.A.S. AGENCE DE LIZY, représentée par M. [Z] [Y], et M. [N] [T], représenté par M. [Z] [P] a qui il a donné pouvoir en sa qualité de gérant de la S.A.S. AGENCE DE LIZY, demandent au tribunal, développant oralement son mémoire déposé le même jour, de :
– prendre acte que le bail a été résilié avec un préavis d'un mois, suite à son accord ;
– débouter M. [K] [J] de ses demandes ;
– condamner M. [K] [J] à leur régler la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– condamner M. [K] [J] aux entiers dépens.

Ils soutiennent que l'état des lieux d'entrée a été signé sans réserve, et que le locataire était tenu au paiement des loyers et charges, pour la période d'occupation, de même qu'aux frais d'état des lieux d'entrée à régler à l'agence de gestion locative. Ils ajoutent qu'aucun élément n'a permis de conclure que le logement était inhabitable et que, malgré tout, ils ont accepté de réduire la période de préavis pour le locataire. Elle note qu'elle a pu, cependant, conserver le dépôt de garantie en raison de ce préavis réduit. Elle expose que le locataire a par ailleurs cherché à faire pression sur eux pour récupérer les sommes sollicitées, notamment par la menace de la saisine de différents organismes.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la nullité du bail

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code dispose toutefois que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, en vertu de l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion de quatre conditions dont la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, soit un vice inhérent à la chose, d'une certaine gravité en ce qu'il doit rendre la chose impropre à son usage, antérieur à la vente, et enfin doit être caché.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'une première visite de l'appartement a eu lieu le 22 octobre 2022 en présence de M. [K] [J]. Le bail a, par la suite, été signé le 28 octobre 2022 et l'état des lieux d'entrée s'est déroulé le 16 novembre 2022, de manière contradictoire.

Il en ressort que les murs n'étaient pas propres, mais qu'ils étaient en bon état. De manière générale, le logement, d'une superficie de 19,49m2, est décrit comme étant en bon état ou en état d'usage. Dans la cuisine, une des prises four ne fonctionne pas, et il est mentionné la nécessité de procéder au nettoyage du meuble sous évier. Un joint d'étanchéité de la cuisine est en mauvais état. Dans la salle d'eau, il est indiqué que le sol, en lino, est en mauvais état, l'ensemble de la pièce étant en bon état ou à l'état d'usage. Le joint d'étanchéité de la douche est mentionné comme étant grossier mais propre.

Dans un courrier du 16 novembre 2022 adressé au bailleur, M. [K] [J] a fait valoir que l'état de la salle d'eau était très préoccupant. Il a fait valoir que d'importantes traces d'humidité résiduelle étaient présentes autour du bac de douche indiquant la présence d'infiltrations et donc d'un dégât des eaux en cours. Il en a déduit que le logement était inhabitable.

Cependant, outre le fait que l'état des lieux d'entrée, dressé contradictoirement le même jour, ne fait pas mention de ces traces résiduelles, aucune élément ne permet de conclure à un dégât des eaux qui aurait été en cours à l'entrée dans les lieux. Par ailleurs, quand bien même il eut été démontré, aucun élément ne permet d'en conclure que le logement serait devenu inhabitable, alors même que le bailleur indique que lorsqu'il a visité les lieux, moins d'un mois plus tôt, le logement était occupé, et était donc habitable.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de M. [K] [J] en nullité du contrat de bail et de rejeter sa demande en dommages et intérêts subséquente.

2. Sur les demandes en restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire qui est à l'origine d'un congé donné au bailleur est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, soit pendant une durée de trois mois, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En dehors de ce cas particulier, qui n'est pas invoqué en l'espèce, le loyer et les charges sont dus par le locataire pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte le logement avant l'expiration du délai de préavis.

Seule la renonciation sans équivoque du bailleur à la durée restante du préavis dispense le locataire de son obligation au paiement ; ainsi la seule acceptation de la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie, qui n'établissent que la libération des lieux, ne suffisent pas à caractériser cette renonciation non équivoque aux loyers dus par le locataire jusqu'au terme du délai de préavis (Cass. Civ. 3e, 26 novembre 2008, n  07-18.856).

En application de l'article 22 de la loi susvisée du 06 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [K] [J] a donné congé au bailleur le 16 novembre 2024. S'il a entendu se prévaloir d'une résiliation à effet immédiat en raison de l'inhabitabilité du logement, ce motif ne résulte pas des exceptions prévues à l'article 15 précité, outre que celle-ci n'est pas démontrée.

Les loyers et charges étaient donc dues jusqu'au 16 février 2025, qu'importe que M. [K] [J] a restitué les clés dès le 17 novembre 2025. Ce n'est qu'avec l'accord du bailleur que ce délai a été réduit à un mois.

À défaut pour le demandeur de démontrer que le logement aurait été occupé avant ce délai, il est donc tenu aux loyers et charges sur cette période. Puisque aucun règlement n'est intervenu, le bailleur était en droit de conserver le dépôt de garantie au titre des sommes restant dues.

Il convient donc de débouter M. [K] [J] de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

3. Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

En application constante des dispositions de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.

L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits et devoirs n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul refus de donner suite aux prétentions de l'autre partie.

En l'espèce, le simple fait que M. [K] [J] succombe à l'instance ne saurait caractériser un abus de droit, étant à noter que la menace du recours à des associations d'aide aux locataires ou à faire jouer ses droits ne saurait davantage constituer un abus de droit.

Il convient donc de débouter les défendeurs de leur demande à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [K] [J] aux dépens de l'instance.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS