TJ 45234, 10 oct. 2025, RG 23/01152

N° RG 23/01152 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GKCJ - décision du 10 Octobre 2025

BL/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

N° RG 23/01152 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GKCJ

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [J]
né le 23 Juin 1959 à [Localité 10] ([Localité 9]),
demeurant [Adresse 6]

Madame [U] [R] épouse [J]
née le 05 Mai 1960 à [Localité 7] (GUADELOUPE),
demeurant [Adresse 6]

représentés par Me Coraly VINCENT, avocat au barreau d’ORLEANS, Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS :

Maître [M] [G],
demeurant [Adresse 2]

Maître [P] [I], de la SELARL [I]- FLOREK,
demeurant [Adresse 5]

es qualité de liquidateurs de la société :

CONSTRUCTIONS TRADITIONNELLES DU VAL DE LOIRE
immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro 087 080 164
ayant son siège social “[Adresse 8]

non représentés

TOKIO MARINE EUROPE SA,
enregistrée au registre du commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro B221975
ayant son siège social [Adresse 3]
prise en sa succursale française située [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
venant aux droits de la société :
HCC INTERNATIONAL INSURANCE COMPANY PLC
immatriculée au Companies House sous le numéro 01575839
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS, Maître Eloïse MARINOS du Cabinet BYRD SELAS, avocat au barreau de PARIS,

DÉBATS : à l’audience publique du 09 janvier 2025, qui s’est tenue à double rapporteurs, sans opposition des avocats des parties, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile

Puis, le Président a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 15 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 10 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats
Président : Monsieur Sébastien TICHIT
Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA
Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition
Président : Madame Bénédicte LAUDE
Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT
Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2011, monsieur [X] [J] et madame [U] [R] épouse [J] ont conclu avec la société CONSTRUCTIONS TRADITIONNELLES DU VAL DE LOIRE (ci-après la société CTVL) un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, pour un prix initialement convenu de 153.104 euros.

Une garantie de livraison à prix et délai convenus a été souscrite auprès de la société HCC INTERNATIONAL.

Par acte sous seing privé du 28 mars 2014, la société CTVL et les époux [J] ont conclu un protocole d’accord, faisant suite à des griefs d’ordre contractuel et technique tenus par les maîtres de l’ouvrage à l’encontre du constructeur.

Un procès-verbal de réception portant 12 réserves a été établi le 3 octobre 2014. Par lettre du 11 octobre 2014, les maîtres de l’ouvrage ont déclaré 98 nouvelles réserves.

Par jugement prononcé le 21 avril 2016, le tribunal de commerce d’ORLEANS a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société CTVL, converti en liquidation le 19 mai suivant.

Les époux [J] ont déclaré leur créance par lettre recommandée distribuée le 1er juillet 2016.

Par actes des 26 juillet et 3 août 2016, les époux [J] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d’ORLEANS maître [M] [G] et maître [P] [I], en qualité de liquidateurs de la société CONSTRUCTIONS TRADITIONNELLES DU VAL DE LOIRE (CTVL), et la société HCC INTERNATIONAL.

Par ordonnance prononcée le 11 juillet 2018, le juge de la mise en état, saisi par les époux [J], a ordonné une expertise.

Suivant ordonnance en date du 13 août 2021, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 2 décembre 2021.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 28 mars 2023, les époux [J] ont sollicité le rétablissement de l’affaire, qui a été réinscrite sous le numéro RG 23/1152.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 4 juin 2024, les époux [J] demandent de :
Prononcer la nullité du protocole transactionnel signé avec la société CTVL,Subsidiairement sur ce point, prononcer la résolution judiciaire dudit protocole,Fixer au passif de la société CTVL et condamner la société TOKIO MARINE EUROPE à leur payer les sommes de :59.376,75 euros au titre du remboursement des travaux non ou mal chiffrés dans la notice descriptive, et annexer ce montant à l’évolution de l’indice BT01 entre la date des devis produits et celle de la signification de la décision à intervenir,1.430 euros au titre du remboursement des travaux inclus dans le prix convenu et pris en charge par les maîtres de l'ouvrage,14.579,27 euros au titre du remboursement des travaux de raccordements ayant fait l’objet d’un avenant de plus-value illégal,51.668,78 euros au titre des pénalités de retard restant à devoir au titre de la période courant du 12 avril 2013 au 30 mai 2016,3.265,47 euros au titre du remboursement du coût de l’assurance dommages-ouvrage, 710,50 euros au titre du remboursement de la révision du prix,140.579,37 euros, restant à parfaire, au titre de la levée des réserves, et indexer ce montant à l’évolution de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle de la signification de la décision à intervenir,9.433,41 euros au titre du préjudice matériel,10.000 euros au titre du préjudice de jouissance,10.000 euros au titre du préjudice moral,10.000 euros au titre du préjudice de perte de temps,Dire que les intérêts au taux légal sur les sommes dues par la société CONSTRUCTIONS TRADITIONNELLE DU VAL DE LOIRE et TOKIO MARINE EUROPE ont commencé à courir au jour de l’assignation,CONDAMNER la société TOKIO MARINE EUROPE à désigner un repreneur aux fins de reprise des réserves suivantes :Réserve n°29 : Absence de robinet d'arrêt d'eau dans le sous-sol,Réserve n°30 : absence d’évacuation des eaux au sous-sol,Réserve n°41 : Absence de joint de dilatation entre le mur de la maison et la terrasse,Réserve n°42 : Ressaut pour accéder à la terrasse important de plus de 8 cm environ ou porte fenêtre non adaptée,Réserve n°43 : Pas de porte accès terrasse non adaptée car risque de chutes,Réserve n°66 : Prises TV et RJ45 non testées et absence de l'antenne TV,Réserve n°84 : Surélévation des terres par rapport à la route, contre-pente à réaliser, terrain plus bas que la route, risque d'inondation de l'épandage,Réserve n°106 : La porte fenêtre du séjour ferme mal, le bâti dormant est abimé,Réserve n°107 : La fenêtre de la cuisine est abimée ;Assortir cette condamnation à désigner un repreneur d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de la décision,Fixer au passif de la société CTVL et condamner la société TOKIO MARINE EUROPE à leur payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Fixer au passif de la société CTVL et condamner la société TOKIO MARINE EUROPE à prendre en charge les dépens de l’instance, en ce compris le coût de la procédure d’expertise judiciaire s’élevant à 9.410,92 euros, et l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution,Ne pas écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 31 mai 2024, la société TOKIO MARINE EUROPE, venant aux droits de la société HCC INTERNATIONAL INSURANCE, demande de :
A titre liminaire, la recevoir en son intervention volontaire,A titre principal,Entériner le rapport d’expertise judiciaire, Lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas au paiement des sommes de :59.889 euros TTC pour la levée des réserves,16.808,62 euros pour les pénalités de retard,La condamner à hauteur limitée de 76.697,62 euros,Débouter les époux [J] de leur demande au titre de la reprise des réserves 29, 30, 41, 42, 43, 66, 84, 106 et 107 sous astreinte,Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes non couvertes par la garantie de livraison à prix et délai convenus,En tout état de cause,Les condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Maître [I] et Maître [G] ès qualités n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 juin 2024, fixant l’audience de plaidoirie au 3 octobre 2024, renvoyée au 9 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, prorogée pour la dernière fois au 10 octobre 2025 compte tenu de difficultés de fonctionnement.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera précisé qu’il n'y a pas lieu d'homologuer, ni d’entériner un rapport d’expertise judiciaire. Les juges s’appuient sur les constatations de celui-ci pour éclairer leur décision, mais ils n’intègrent pas le rapport à leur décision.

La demande d’entériner le rapport d’expertise formulée par la société TOKIO MARINE EUROPE sera donc rejetée.

Sur l’intervention volontaire de la société TOKIO MARINE EUROPE (TME)
L’article 329 du code de procédure civile prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la société TME justifie avoir été créée afin de reprise des activités de la société HCC INTERNATIONAL dans l’espace économique européen à compter du 1er janvier 2019, de sorte que le contrat de garantie de livraison à prix et délai convenus souscrits au bénéfice des époux [J] lui a été transféré.

Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur le protocole d’accord
2.1 Sur la demande de prononcer la nullité du protocole d’accord

Sur la demande de nullité du protocole d’accord, les époux [J] font valoir, au visa des articles 1109, 1111, 1112 et 2053 du code civil, que leur consentement a été vicié par suite de l’exercice d’une violence économique par le constructeur, caractérisée en ce que :
l’achèvement de la construction avait pris un retard important alors qu’ils devaient assumer le coût du remboursement du crédit souscrit, cumulé à celui de leur loyer, le défaut d’altimétrie leur faisait craindre que la construction soit considérée non conforme au permis de construire,l’avenant au protocole d’accord devant contenir la liste des travaux à la charge de CTVL a été établi 6 mois après la conclusion de la transaction.Les époux [J] sollicitent également la nullité de la transaction au motif qu’elle ne comporte pas de concessions réciproques, en violation de l’article 2044 du code civil, en ce que, alors qu’ils ont renoncé à demander la prise en charge des travaux non prévus ni chiffrés dans la notice descriptive individuelle, qu’ils ont accepté une indemnisation en nature pour le défaut d’altimétrie, et qu’ils ont accepté d’arrêter les pénalités de retard au 6 janvier 2014, la société CTVL a seulement accepté de réaliser les travaux lui incombant.

Sur la demande de nullité du protocole d’accord, la société TME réplique que les époux [J] ne démontrent pas l’existence des violences alléguées, et que la transaction comporte des concessions réciproques, la société CTVL ayant accepté de prendre en charge des travaux qu’elle estimait non compris dans le prix.

Sur quoi,

L’article 2044 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, définit la transaction comme un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 1109 ancien du code civil, applicable au litige, dispose qu’il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1112 suivant précise qu’il y a violence, lorsqu'elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.
On a égard, en cette matière, à l'âge, au sexe et à la condition des personnes.

En l’espèce, il est constant que les époux [J] ont, en cours de construction, élevé des griefs contractuels et techniques auprès de la société CTVL, lesquels ont amené les parties à conclure un protocole d’accord le 28 mars 2014 dans les termes suivants :
les époux [J] ont accepté :de renoncer à toute demande de prestation complémentaire au titre des travaux non compris permettant la réalisation et l’habitabilité de l’ouvrage, à l’exception des travaux prévus dans le protocole ; les travaux non compris ont été définis comme ceux éventuellement non désignés sur la notice descriptive et ceux éventuellement non chiffrés,la compensation proposée au titre du défaut altimétrique par des prestations complémentaires gracieuses (le plancher haut du rez-de-chaussée est plus haut de 35 cm par rapport aux plans du permis de construire),de fixer au 6 janvier 2014 la date d’arrêt des pénalités de retard soit la somme de 14.452,43 euros (soit 271 jours de retard) ;en contrepartie, la société CTVL s’est engagée à réaliser à titre gracieux les prestations suivantes :terrasse sur terre-plein en façade arrière, finition brute,allée sur terre-plein permettant l’accès de la terrasse à la charreterie, finition brute,descente de sous-sol, finition brute, et mur enduit,escalier pour accès descente de sous-sol jusqu’à la charreterie, finition brute,réalisation de la charreterie,escalier pour accès au pavillon, finition brute, y compris rambarde,nivellement des terres au pourtour de la construction,réalisation d’un bandeau intermédiaire en façade avant et pignon,fourniture et pose de deux WC conformément à la notice descriptive mais ayant fait l’objet d’une moins-value,fourniture et pose du carrelage de la salle de bains et de la chambre 1 en rez-de-chaussée,prise en charge d’une tranchée drainante en amont de la construction,prise en charge des frais d’expertise de messieurs [B] et [D],dépôt de la demande de permis de construire modificative.
Il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que les époux [J] se seraient trouvés dans un état de dépendance tel qu’ils auraient été contraints de consentir à une transaction lésant leurs intérêts en ce que :
ils disposaient d’une garantie de livraison à prix et délais convenus,l’accord de CTVL de s’acquitter de pénalités de retard à hauteur de 14.000 euros permettait de financer le surcoût de leur logement, s’ils ont accepté de renoncer à réclamer la réalisation de l’ensemble des travaux non compris, mais désignés sur la notice et non chiffrés, le constructeur a néanmoins accepté d’en réaliser une partie (notamment la terrasse, l’allée, la descente de sous-sol, l’escalier d’accès au sous-sol et au pavillon, le nivellement des terres), de sorte que les parties ont accepté des concessions réciproques,étant assistés d’un expert, les époux [J] bénéficiaient de l’éclairage d’un professionnel et se trouvaient donc informés tant des désordres affectant la construction que des irrégularités affectant le contrat, dont ils pouvaient choisir de se prévaloir judiciairement à l’encontre de la société CTVL, mais auxquels ils ont décidé de renoncer.
Par conséquent, faute de démonstration de la violence économique alléguée, et les termes de l’accord ne pouvant être considérés lésionnaires, leur demande de prononcer la nullité de la transaction sera rejetée.

2.2 Sur la demande de prononcer la résolution du protocole d’accord

Sur leur demande subsidiaire de résolution du protocole d’accord, les époux [J] font valoir, au visa de l’article 1184 du code civil, que :
il résulte de l’avenant au protocole, comportant la liste des travaux à la charge de CTVL et les plans modificatifs, communiqués six mois après sa conclusion, que le constructeur a modifié unilatéralement les termes de son engagement par la suppression de l’allée sur terre-plein et par la suppression de la prise en charge des frais d’expertise,les travaux convenus souffrent de nombreuses malfaçons, objets des réserves 8, 9, 13, 23, 27, 40, 78 et 91 qui n’ont jamais été levées.Ils précisent, en réponse à la société TME, qu’il appartenait au constructeur de réaliser l’ensemble des travaux non chiffrés figurant sur les plans contractuels, même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation, en application de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de la notice descriptive type prévue par l’article R 231-4 du même code.

La société TME conclut au rejet de cette demande en ce que la société CTVL a exécuté les obligations du protocole, la contestation des époux [J] ne portant pas sur une inexécution, mais sur une exécution non conforme à leurs attentes.

Sur quoi,

L’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

En l’espèce, il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats que la société CTVL a effectivement indemnisé les époux [J] des frais d’expertise de messieurs [B] et [D], ni qu’elle a réalisé l’allée sur terre-plein permettant l’accès de la terrasse à la charreterie, étant encore observé que la terrasse n’a pas été réalisée aux dimensions convenues, en violation du protocole d’accord conclu.
Par ailleurs, l’annexe au protocole, portant description et plans des travaux convenus, n’a été communiquée aux époux [J] que le 1er août 2014, soit plus de 4 mois après la conclusion de la transaction, induisant nécessairement un retard pour leur réalisation alors que les demandeurs avaient déjà accepté de transiger sur les pénalités de retard, ce qui aurait dû amener la société CTVL à prioriser ce chantier.

Par conséquent, la société CTVL ayant manqué à son engagement, il sera prononcé la résolution du protocole d’accord conclu le 28 mars 2014, à ses torts exclusifs.

3. Sur les demandes au titre de l’irrégularité du contrat de construction de maison individuelle

3.1 Sur les demandes au titre des travaux non prévus ou chiffrés

Sur leur demande au titre des irrégularités de chiffrage de la notice descriptive, les époux [J] font valoir, au visa des articles L 231-2 et R 231-4 du code de la construction et de l’habitation, que tous les travaux prévus au contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître d’ouvrage s’en réserve l’exécution, et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation, et qu’à défaut, le maître d’ouvrage est fondé à être indemnisé du coût des travaux prévus au contrat mais non chiffrés.
Ils s’estiment par conséquent fondés en leur demande d’inscription au passif de la société CTVL du coût des ouvrages, qui n’ont pas été chiffrés, à hauteur de :
5842 euros au titre des revêtements de peinture,2039,61 euros au titre des revêtements de sols des chambres, du bureau, du dressing, de la lingerie et du pallier,1259,50 euros pour les revêtements de faïence murale de la salle de bain, la salle d’eau et les WC,1799,99 euros pour l’écran sous-toiture,1058,46 euros pour les branchements extérieurs,4993,60 euros pour le chemin d’accès au chantier et 12.960 euros pour son déplacement afin d’accès aux parkings,5357 euros au titre de la fourniture et la pose d’un portail, 10.428 euros pour la fourniture et la pose d’une clôture, dont la présence est imposée par le PLU et partant, nécessairement incluse au champ contractuel, outre 13.638,90 euros pour crépir le mur.Les époux [J] précisent que les ouvrages non chiffrés n’ont pas à faire l’objet de réserves à la réception, s’agissant d’une irrégularité de chiffrage affectant le contrat, et non pas d’un désordre.

La société TME expose que le surcoût facturé par la société CTVL au titre des travaux de raccordement est légitime s’agissant de travaux initialement à la charge des maîtres d’ouvrage et chiffrés dans la notice, qu’ils ont finalement décidé de confier au constructeur.
Elle fait valoir que le chemin d’accès fait l’objet de la réserve n°25, dont l’expert a chiffré le coût, et dont ils ne peuvent solliciter une double indemnisation.
Elle indique que les aménagements extérieurs ne sont pas prévus par la notice descriptive en ce qu’ils ne sont pas des éléments indispensables au sens de l’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation.
En tout état de cause, elle rappelle que les époux [J] ont renoncé à toutes demandes de prestations complémentaires au titre des travaux non compris permettant la réalisation et l’habitabilité de l’ouvrage dans le cadre du protocole d’accord.

Sur quoi,
a - Sur la renonciation des époux [J] à formuler toutes demandes au titre des travaux non chiffrés

L’article 2052 du code civil prévoit que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, le protocole d’accord conclu entre les parties, qui emportait renonciation par les époux [J] de formuler toute demande de prestation complémentaire au titre des travaux non compris comme n’étant pas désignés sur la notice descriptive et ceux éventuellement non chiffrés, a été résolu de sorte qu’il n’a plus autorité de chose jugée.

Par conséquent, les demandes formulées par les époux [J] au titre des travaux non chiffrées sont recevables.

b - Sur les demandes au titre des travaux non chiffrés

L’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
(…)
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
— d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison;
— d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
(…)
Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État. »

Suivant l’article R 231-4 du même code :
« I. — Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. 
II. — Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.
La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.
La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. »

Il se déduit de ces dispositions que :
la notice descriptive doit être conforme au modèle type prévoyant les travaux d'équipement intérieur indispensables à l'utilisation de l'immeuble, incluant notamment les revêtements muraux et de sols, outre les revêtements spéciaux des pièces humides ;lorsque des travaux sont nécessités par la conformité du projet aux règles d'urbanisme (clôture du terrain notamment), leur coût doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s'il est laissé à la charge du maître de l'ouvrage, faire l'objet d'un chiffrage de la part du constructeur ; à défaut, ils sont à la charge du constructeur ;les travaux non indispensables, mais figurant sur le plan, font partie du projet contractuel si bien qu’à défaut d’être chiffrés, leur coût est à la charge du constructeur ;la prise en charge par le constructeur du coût des travaux non chiffrés n’est pas subordonnée à la déclaration de réserves à ce titre.
¤ Sur les revêtements de murs :

Il ressort de la notice descriptive que les revêtements de peinture des pièces sèches et humides ne sont pas compris dans les ouvrages réalisés par le constructeur.
Toutefois, ils n’ont pas été chiffrés si bien que leur coût sera fixé au passif de la société CTVL, à hauteur retenue de 5842 euros TTC suivant devis en date du 16 juillet 2016 communiqué par les époux [J], cette somme étant indexée sur l’indice BT01 à compter de sa date d’établissement jusqu’au 10 octobre 2025, date du prononcé de la présente décision et portant intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation.

¤ Sur les revêtements de sols :

Il ressort de la notice descriptive que les revêtements de sol des chambres, du dressing, de la lingerie et du pallier, non compris dans les ouvrages réalisés par le constructeur, n’ont pas été chiffrés.
Leur coût en sera donc fixé au passif de la société CTVL, à hauteur retenue de 2039,61 euros TTC suivant devis en date du 30 juillet 2016, cette somme étant indexée sur l’indice BT01 à compter de sa date d’établissement jusqu’au 10 octobre 2025, date du prononcé de la présente décision, et portant intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation.

¤ Sur les revêtements de faïence murale :

Il ressort de la notice descriptive que les revêtements de faïences murales, non compris dans les ouvrages réalisés par le constructeur, n’ont pas été chiffrés.
Leur coût en sera donc fixé au passif de la société CTVL, à hauteur retenue de 1259,50 euros TTC suivant devis en date du 30 juillet 2016, cette somme étant indexée sur l’indice BT01 à compter de sa date d’établissement jusqu’au 10 octobre 2025, date du prononcé de la présente décision, et portant intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation.

¤ L’écran sous-toiture :

Il résulte de la notice descriptive que la mise en œuvre d’une sous-toiture avec feutre bitumé, quoique figurant au titre des ouvrages non compris, n’a pas été chiffrée par la société CTVL qui devra donc en supporter le coût.
Il sera donc fixé au passif de la société CTVL la somme retenue à hauteur de 1799,99 euros TTC suivant devis en date du 1er août 2012, cette somme indexée sur l’indice BT01 à compter de sa date d’établissement jusqu’au 10 octobre 2025, date du prononcé de la présente décision, et portant intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation.

¤ Sur les branchements extérieurs :

La notice descriptive type prévoit que les branchements eau, gaz, électricité et évacuation des eaux usées doivent chacun faire l’objet d’un chiffrage.
Il résulte de la notice établie par la société CTVL que celle-ci s’est contentée d’un chiffrage global au titre du branchement sur le domaine public, pour une somme à hauteur de 3812 euros.
Les époux [J] sont par conséquent fondés à lui réclamer la somme qu’ils justifient avoir exposé au titre du branchement électricité à hauteur de 1058,46 euros TTC, cette somme indexée sur l’indice BT01 à compter du 14 mai 2013, date de la facture, jusqu’au 10 octobre 2025 et portant intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation.

¤ Sur le chemin d’accès au chantier :

Il résulte de la notice descriptive que le chemin d’accès au chantier n’est pas compris dans les ouvrages à la charge de CTVL.
S’il est établi que le coût n’en a pas été reporté dans le tableau récapitulatif de l’ensemble des prestations figurant à la notice, il doit être relevé qu’il figure néanmoins dans cette notice, dans un tableau distinct intitulé « Travaux non compris dans le prix convenu restant à la charge du maître de l’ouvrage », pour une somme chiffrée de 6360 euros.

Par conséquent, la notice contractuelle ayant permis aux époux [J] d’être informé du coût restant à leur charge au titre du chemin d’accès au chantier, leur demande d’en faire supporter le coût à la société CTVL sera rejetée, et la demande concernant les désordres affectant ce chemin sera examinée au titre des réserves.

¤ Sur la fourniture et la pose d’un portail et d’une clôture :

Il ressort de la notice contractuelle initiale que les prestations de fourniture et de pose d’un portail et d’une clôture ne figurent pas aux prestations convenues.

Contrairement aux allégations des époux [J], le PLU applicable n’imposait pas la pose d’un portail et d’une clôture.
Toutefois, dès lors qu’un avenant au plan a été approuvé par les époux [J] le 1er août 2014, que cet avenant porte mention d’un portail et d’une clôture à la charge du client, mais que le coût n’en a pas été chiffré, il devra être mis à la charge du constructeur à hauteur limitée de 9950 euros suivant devis établi le 3 juillet 2016.

Il sera donc fixé au passif de la société CTVL la somme de 9950 euros TTC au titre de la fourniture et de la pose du portail et de la clôture, cette somme indexée sur l’indice BT01 à compter du 3 juillet 2016 jusqu’au 10 octobre 2015, date de prononcé de la présente décision, et portant intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation.

3.2 Sur la demande au titre du coût de la cuisine, comprise dans le prix convenu mais supporté par les maîtres d’ouvrage

Les époux [J] exposent que la notice descriptive prévoit un coût promotionnel à hauteur de 1 euro pour la fourniture et la pose de la cuisine, si bien qu’ils s’estiment fondés à être indemnisés à hauteur de 1430 euros exposée en surplus à ce titre, alors que cette prestation était incluse.

La société TME n’a pas répondu à cette demande.

Sur quoi,

Il ressort de la notice descriptive que le constructeur s’est engagé à leur fournir aux époux [J] une cuisine à hauteur promotionnelle de 1 euros, dont la description ne figure pas au contrat communiqué.
Toutefois, ces derniers justifient avoir exposé la somme de 4290 euros pour la fourniture et la pose d’une cuisine, alors qu’il s’agissait d’une prestation incluse à laquelle le constructeur était tenu.

Il sera donc fixé la somme de 4290 euros TTC au passif de la société TVL au titre du coût de la cuisine, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, correspondant à une prestation incluse au contrat mais non réalisée.

3.3 Sur l’illégalité de l’avenant portant sur les travaux de raccordement

Les époux [J] relèvent que les travaux de branchement intérieurs au terrain ont été improprement chiffrés, et qu’ils ont ensuite fait l’objet d’un avenant de plus-value illicite dès lors qu’ils étaient compris dans le forfait, justifiant qu’ils soient mis à la charge du constructeur à hauteur de 14.579,27 euros.

La société TME fait valoir que le surcoût facturé par la société CTVL au titre des travaux de raccordement est légitime s’agissant de travaux initialement à la charge des maîtres d’ouvrage et chiffrés dans la notice, qu’ils ont finalement décidé de confier au constructeur.

Sur ce,

Il ressort de la notice descriptive que les travaux de raccordement étaient initialement laissés à la charge des époux [J], le constructeur en ayant chiffré le coût de façon globale. Toutefois, suivant avenant numéro 10 conclu le 27 mars 2014, les maîtres d’ouvrage ont finalement souhaité que ces travaux de raccordement soient pris en charge par le constructeur, pour un coût total de 14.579,27 euros.
Ces travaux de raccordement n’étant ainsi pas inclus au forfait, la société CTVL était légitime à en facturer le coût dès lors que les époux [J] ont finalement souhaité que le constructeur les réalise.

La demande au titre de l’avenant portant sur les travaux de raccordement sera donc rejetée.

3.4 Sur la demande de condamnation du garant de livraison au titre des irrégularités du contrat

Les époux [J] soutiennent, au visa de l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, que les surcoûts mis à leur charge, consécutifs à l’irrégularité du chiffrage de la notice, sont le fait du constructeur et qu’ils relèvent par conséquent de la garantie de livraison. Ils s’estiment par conséquent fondés à la condamnation de la société TME, solidairement avec le constructeur.

La société TME conclut au rejet de la demande formulée à son encontre en ce que :
Les travaux non compris, à la charge du maître d’ouvrage, ont été chiffrés dans la notice si bien qu’ils ont eu connaissance du coût total de leur projet,A les supposer non ou mal chiffrés, le maître d’ouvrage aurait dû réserver ces travaux qu’il estime devoir être supportés par le constructeur, de telles abstentions étant visibles au jour de la réception,Faute de réserve, la garantie de livraison à prix et délai convenus ne peut s’appliquer.
Sur ce,
L’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que :
« I. — La garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l'antépénultième alinéa de l'article L. 231-2, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge:
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. »

Il s’en déduit que le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, non chiffrés dans la notice, ou chiffrés de manière non réaliste, mis à la charge du constructeur en application de l’article L231-2 précité, doivent être pris en charge par le garant de livraison en cas de défaillance du constructeur.

En l’espèce, la société TME ne conteste pas sa qualité de garant de livraison au bénéfice des époux [J].
Il est par ailleurs constant que les travaux liés aux revêtements de mur, de sol, de faïence, de branchement électrique, de fourniture et pose du portail et de la clôture, figurant à la notice sans y avoir été chiffrés, sont nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage si bien qu’ils doivent être pris en charge par la garantie de livraison.

Par conséquent, la société TME, tenue in solidum avec la société CTVL, sera condamnée à payer aux époux [J] les sommes de :
5842 euros TTC au titre des travaux de revêtements de murs,2039,61 euros TTC au titre des revêtements de sol des chambres, du dressing, de la lingerie et du pallier, 1259,50 euros TTC au titre des revêtements de faïences murales, 1058,46 euros TTC au titre du branchement électrique, 9950 euros TTC au titre de la fourniture et de la pose du portail et de la clôture, 4290 euros TTC au titre du coût de la cuisine,outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016.

Sur les pénalités de retard
Les époux [J] font valoir que des pénalités de retard leur sont dues jusqu’au 30 mai 2016, date d’habitabilité de la maison, en application des articles L 231-2 i et R 231-14 du code de la construction et de l’habitation, et de l’article 2-6 des conditions générales du contrat de construction. Ils précisent qu’avant cette date, les revêtements des sols et murs, non chiffrés à la notice, étaient manquants dès lors qu’ils n’ont pas été en mesure de les financer, que les fissures empêchaient toute pose avant l’expertise, et que la cuisine était manquante comme les sanitaires.

La société TME relève, à l’appui du rapport d’expertise, que les pénalités de retard ne sauraient être dues au-delà du 5 juillet 2015, date à laquelle les époux [J] ont pris possession et emménagé dans leur maison. Elle précise que la livraison de l’ouvrage est sans rapport avec son caractère habitable, et que la livraison peut ainsi intervenir avant l’achèvement total de l’immeuble, au jour de la remise des clés, même s’il demeure des réserves à lever.

Sur quoi,
L’article L 231-2 i du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat visé à l’article L231-1 doit comporter la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison, lesquelles ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3.000 du prix convenu par jour de retard.

Il se déduit de cette disposition que le point de départ du délai d’exécution des travaux dont le non-respect est sanctionné par les pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, et qu’il a pour terme la livraison de l’ouvrage, et non sa réception avec ou sans réserves.

Aux termes de l’article L231-6 I c/ du code de la construction et de l’habitation, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

En l’espèce, suivant l’article 2-6 des conditions générales du contrat de construction conclu par les époux [J], en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard, étant par ailleurs précisé que :
Le délai de réalisation de la maison était fixé à 12 mois à compter de l’ouverture du chantier,La déclaration d’ouverture du chantier a été réalisée le 11 avril 2012,La livraison devait donc intervenir au plus tard le 11 avril 2013.
Si la société TME soutient que les pénalités de retard ne peuvent courir au-delà du jour de la réception, il convient de relever qu’à cette date, le bien n’était pas habitable, et qu’il est demeuré inhabitable jusqu’au 30 mai 2016 en ce que :
Au jour de la réception, le bien était dépourvu de cuisine et de sanitaires, ainsi qu’il résulte des réserves émises, alors que ces prestations étaient incluses au contrat,S’il est établi que la cuisine a été installée le 15 décembre 2014, il résulte des constatations réalisées par commissaire de justice, la dernière en date du 30 mai 2016, qu’à cette date, les sanitaires n’étaient toujours pas installés.
Par conséquent, les époux [J] sont fondés à être indemnisés au titre de 1144 jours de retard à hauteur chacun de 57,80 euros (173.394,77/3000), soit la somme de 66.121,21 euros, sous déduction de la somme de 14.452,43 déjà indemnisée par la société CTVL.

Il sera donc fixé au passif de la société CTVL la somme de 51.668,78 euros au titre des pénalités de retard, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation, et la société TME sera condamnée à payer cette somme aux époux [J].

5. Sur le coût de l’assurance dommages-ouvrage

Les époux [J] s’estiment fondés à être remboursés du coût de l’assurance dommages-ouvrage en application des articles L 242-2 du code des assurances, 1984, 1986, 1999 et 1993 du code civil en ce que la société CTVL, qui avait mandat de souscrire la garantie dommages-ouvrage pour leur compte, n’a pas justifié du coût réclamé à ce titre alors que, représentant 2,08% du prix convenu, il excède les taux habituellement pratiqués par les sociétés d’assurance et comprend ainsi nécessairement le coût des assurances obligatoires pesant sur le seul constructeur.

La société TME conclut au rejet de cette demande en ce qu’elle n’intervient pas comme assureur de responsabilité, mais afin de cautionnement, étant précisé qu’elle est étrangère aux relations contractuelles de la société CTVL et des maîtres d’ouvrage.

Sur quoi,
Suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il est établi par l’attestation de garantie dommages ouvrage en date du 13 avril 2012 que la société CTVL a effectivement souscrit une garantie dommages ouvrage au bénéfice des époux [J], au titre des prestations contractuellement prévues à hauteur de 156.364,50 euros, et que cette prestation leur a été facturée le 22 juillet 2014 par la société CTVL à hauteur de 3265,47 euros.

Si les demandeurs considèrent que la société CTVL a manqué à ses obligations de mandataire en s’abstenant de justifier du coût de cette assurance, force est de relever qu’ils n’en justifient pas faute d’éléments versés à l’appui, le manquement d’un mandataire à ses obligations ne pouvant se déduire de conjectures chiffrées.

La demande des époux [J] au titre du remboursement de l’assurance dommages ouvrage sera donc rejetée.

6. Sur la révision du prix convenu

Au visa de l’article L 231-11 du code de la construction et de l’habitation, les époux [J] font valoir qu’ils n’ont pas été informés, préalablement à la signature du contrat, des modalités possibles de révision du prix, et qu’ils n’ont donc pas été placés en mesure de procéder à un choix éclairé, justifiant le remboursement de la somme facturée à ce titre.

La société TME n’a pas formulé de moyens en réponse à cette demande.

Sur quoi,
L’article L 231-11 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
« Au cas où le contrat défini à l'article L. 231-1 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié l'autorité administrative, et, au choix des parties, selon l'une des deux modalités ci-après :
a) Révision du prix d'après la variation de l'indice entre la date de la signature du contrat et la date fixée à l'article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ;
b) Révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l'indice défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la date définie à l'article L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période.
Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus.
La modalité choisie d'un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat.
A défaut des mentions prévues aux deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n'est pas révisable.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'État. Cette limite, destinée à tenir compte des frais fixes, des approvisionnements constitués et des améliorations de productivité, doit être comprise entre 60 % et 80 % de la variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou avant celle prévue à l'article L. 231-12 selon le choix exprimé par les parties. »

En l’espèce, l’article 3-2 « Révision du prix » figurant aux conditions générales du contrat conclu entre la société CTVL et les époux [J] stipule que cette révision peut intervenir suivant les deux modalités prévues par l’article L 231-11 précité, et le choix de l’option « 3.2a) » apparaît avoir été réalisé par les époux [J].
Toutefois, il doit être relevé qu’il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats que les maîtres de l’ouvrage ont au préalable été informés sur la portée de ce choix, les conditions particulières apparaissant avoir été préremplies s’agissant de cette option, et aucune information n’apparaît avoir été donnée sur le sens de chacun des deux régimes.

Par conséquent, la somme facturée par la société CTVL au titre de la révision du prix à hauteur de 710,50 euros n’étant pas due, elle sera fixée au passif du constructeur, et la société TME sera condamnée à leur verser cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2016, date de délivrance de l’assignation.

7. Sur les demandes au titre du coût de la levée des réserves

Les époux [J] indiquent qu’en application des articles 1792-6 alinéas 3 et 4 et 1147 du code civil, le constructeur est tenu d’une obligation de résultat au titre de la levée des réserves émises lors de la réception.
Ils s’estiment par conséquent fondés en leur demande d’inscription au passif au titre de la totalité des réserves émises, et non pas uniquement celles retenues par l’expert, et à obtenir la remise des documents réclamés par les liquidateurs de la société CTVL.
Ils ajoutent qu’en sa qualité de garant de livraison tel que prévu par l’article L 231-6 du code de la construction, la société TME doit être tenue de prendre en charge de coût des travaux de levée des réserves, et de désigner un repreneur afin de reprendre les réserves 29, 30, 41, 42, 43, 66, 84, 106 et 107 qu’ils n’ont pu faire chiffrer, ce sous astreinte compte tenu de l’ampleur des réserves et de l’ancienneté du litige.

La société TME ne conteste pas sa garantie au titre des 33 réserves retenues par l’expert. Il conclut au rejet des demandes indemnitaires et de désignation d’un repreneur au titre du surplus des réserves, qu’elle estime infondées.

Sur quoi,
L’article 1792-6 du code civil dispose que :
« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »

L’article 1147 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il se déduit de ces dispositions que les réserves régulièrement émises après réception, qui n’auraient pas été levées pendant le délai de forclusion d’un an, relèvent de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée.

En l’espèce, il est constant que l’ouvrage a fait l’objet d’une réception avec réserves le 3 octobre 2014, complétées par de 98 réserves par lettre du 11 octobre 2014. Le délai d’un an pour agir, débuté le 3 octobre 2014, a donc expiré le 3 octobre 2015.
Les désordres dénoncés par les époux [J] seront donc examinés au titre de la responsabilité contractuelle du constructeur.

7.1 Sur les réserves faisant l’objet d’un accord des parties

Il résulte du rapport d’expertise l’existence de 34 réserves régulièrement déclarées par les époux [J], qui caractérisent, chacune, un manq