TJ 70550, 22 juill. 2025, RG 25/00067

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00067 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DE7E

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de Vesoul sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

M. [B] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

- M. [B] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

- E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de Vesoul sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

DEMANDEURESSE :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de Vesoul sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Mme [T] [S], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER assistée de Madame STOSKOBF, magistrat à titre temporaire
Greffier : Sarah COGHETTO

DÉBATS :

Audience publique du 02 juin 2025
Mise en délibéré au 22 juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en dernier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 22 juillet 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021, l’Office Public de l'Habitat de Haute-Saône Habitat 70 (ci-après l'OPH Habitat 70) a donné à bail à M. [B] [J] le logement n°[Adresse 4] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 222,10 euros, outre 119,44 euros de provision sur charges.

Deux contrats de bail avait également été conclus le 8 mars 2019 et le 25 août 2021 entre les parties concernant les garages n°54 et n°55 situés [Adresse 5] [Localité 3] pour un loyer mensuel respectif de 35,10 euros et 35,88 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024 .

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner M. [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025 aux fins de voir:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2024 ;
- ordonner l’expulsion de M. [B] [J] du logement et des deux garages;
- condamner M. [B] [J] au paiement de la somme de 3 258,87euros au titre des loyers et charges impayés arrétés le 10 février 2025, outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation;
- condamner M. [B] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges;
- condamner M. [B] [J] au paiement d'une somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, et de l'assignation.

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire est célibataire avec un enfant âgé de 18 ans. Il est entrepreneur individuel avec un revenu mensuel à hauteur de 1 680,00 euros. Il souhaite se maintenir dans les lieux.

A l’audience du 2 juin 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [T] [S], actualise la dette à la somme de 3 035,20 euros précisant que le locataire a repris le réglement du loyer courant depuis avril 2025, outre 125,00 euros et donne son accord pour des délais de paiement à hauteur de 100,00 par mois avec suspension de la clause résolutoire.

M. [B] [J], comparant en personne, sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler 100,00 euros par mois pour apurer la dette locative. Il confirme avoir un fille à charge et explique être en rupture conventionnelle mais être également entrepreneur individuel dans la vente de voiture. Il ajoute avoir fait une demande d’aide financière.

L'affaire est mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par la voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Les baux conclu contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 14 mai 2024 avec un délai de régularisation de deux mois pour la somme en principal de 2 479,80 euros.

Avec un paiement partiel, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 produit un décompte démontrant que M. [B] [J] reste lui devoir la somme de 3 035,20 euros, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

M. [B] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette.

M. [B] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 035,20 euros (décompte incluant le loyer du mois d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 mars 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation».

En outre, l'article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [J] propose de régler une mensualité de 100,00 euros en sus du loyer.

Le bailleur indique être favorable à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Le locataire sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette en 30 mensualités de 100,00 euros chacune et une 31ème mensualité devra la solder en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de l'OPH Habitat 70 et d’éviter, en cas de défaillance de M. [B] [J], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de M. [B] [J] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, M. [B] [J] sera condamné à payer à l'OPH Habitat 70 à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges (avril 2025), soit 501,99 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [B] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, et de l'assignation.

En l'espèce, l'équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter l'OPH Habitat 70 de sa demande formulée à ce titre.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,