TJ 70550, 22 juill. 2025, RG 25/00088

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00088 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DFEM

Minute n°

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal

C/

M. [D] [F]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

- M. [D] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

- Me Roger LEMONNIER

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Pierre-henri BARRAIL, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER assistée de Madame STOSKOBF, magistrat à titre temporaire
Greffier : Sarah COGHETTO

DÉBATS :

Audience publique du 02 juin 2025
Mise en délibéré au 22 juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en dernier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 22 juillet 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société civile immobilière DVA a donné à bail à M. [D] [F] à compter du 11 août 2022, un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 385,00 euros, outre 75,00 euros de provision sur charges.

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 6 août 2022 et de loyers impayés, la société par actions simplifiée à associé unique Action Logement Services (ci-après « la SASU Action Logement Services ») a fait délivrer le 1er juin 2023 un commandement de payer la somme principale de 1 800,00 euros au titre du des loyers et charges de février 2023 à mai 2023 et avril 2024.

La SASU Action Logement Services a ensuite fait assignerM. [D] [F] par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :
- déclarer acquise la clause résolutoire et, à titre subisdiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur;
- ordonner l’expulsion de M. [D] [F] ;
- condamner M. [D] [F] au paiement de la somme de 3 150,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2024 sur la somme de 1 800,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges;
- condamner M. [D] [F] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SASU Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance surbogative;
- condamner M. [D] [F] au paiement d'une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire n’a pû être convoqué pour sa rédaction.

A l’audience du 2 juin 2025, la SASU Action Logement Services, représentée par avocat et déposant son dossier, maitient ses demandes précisant que la dette n’a pas été régularisée et s’en rapporte pour la demande de délais de paiement.

M. [D] [F], comparant en personne, expose avoir repris le paiement des loyers courants et sollicite de pouvoir se maintenir dans le logement avec un échéancier pour régler la dette locative. Il indique pouvoir verser 50,00 à 100,00 euros par mois avec un revenu mensuel de 1 033,00 euros dans le cadre d’un contrat à durée déterminée d’insertion et sans enfant à charge. Il justifie de ses bulletins de salaire de février et mars 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I- SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ET LA RECEVABILITÉ DE SES DEMANDES

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il convient en outre de préciser que la convention quinquennale 2015-2019 conclue le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement) - Action logement, en application de l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, a prévu dans son article 2.2.3.2 que le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé, dit VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) entrant en vigueur le 1er janvier 2016 et remplaçant l’ancien système de garantie des risques locatifs dit GRL, sera régi par une convention entre l’Etat et l’UESL dont la mise en œuvre interviendra au plus tard le 1er janvier 2016.

Cette convention a été conclue entre l’Etat et l’UESL le 24 décembre 2015. Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de sa locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement conclu le 25 juillet 2023 entre le bailleur et la SASU Action Logement Services dans le cadre du dispositif VISALE n’a pas été revêtu de la signature manuscrite de ces dernières, ne régularisant pas ainsi le défaut de preuve du procédé de signature électronique utilisé.

Cependant, la quittance subrogative émise le 12 janvier 2024 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 3 150,00 euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SASU Action Logement Services et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SASU Action Logement Services démontre sa qualité à agir à l’encontre de M. [D] [F] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par voie électronique le 26 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

En l’espèce, le bail produit a été signé le 26 août 2024 et ne contient aucune clause résolutoire.

En conséquence, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée.

- Sur la résiliation judiciaire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que «le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

L'article 1228 du code civil pose le principe que «le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts" ; tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues».

Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats que le locataire n’a pas réglé ses loyers de février 2023 à mai 2023 puis de décembre 2023 à janvier 2024.

Toutefois, le locataire a repris le réglement des loyers depuis février 2024, aucune somme n’ayant été compensée depuis cette date par la SASU Action Logement Services, soit bien plus d’un an avant l’audience.

Compte-tenu de la reprise de l’obligation de réglement du loyer de manière pérenne, la gravité du manquement n’est pas suffisamment caractérisée pour entraîner la résiliation du contrat.

Dès lors, la SASU Action Logement Services sera déboutée de sa demande de résiliation du bail.

En conséquence, les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation sont sans objet.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SASU Action Logement Services produit un décompte du 26 mai 2025 démontrant que M. [D] [F] restent devoir la somme de 3 150,00 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le locatairs n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [D] [F] sera, par conséquent, condamné au paiement de cette somme de 3 150,00 euros au titre au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023 sur la somme de 1 800,00 euros et à compter du 26 mars 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, le locataire popose de régler la dette locative en mensualités de 50,00 euros à 100,00 euros et justifie d’une activité professionnelle régulière. Une tel échelonnement lui permettra de payer plus de la moitié de la somme due sur 23 mois, mais lui imposera de solder la dette dès la 24ème mensualité.
Dès lors, le locataire sera autorisé, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités de 100,00 euros chacune et une 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [D] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter la SASU Action Logement Services de sa demande formulée à ce titre.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,