TJ 70550, 24 juill. 2025, RG 25/00067

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE
60 Avenue de la République
BP 25
70201 LURE Cedex
☎ : 03.84.30.22.41

N° RG 25/00067 - N° Portalis DB2K-W-B7J-DFZ5

Minute n° 25/00184

S.C.I. SCI DES BARNS
Rep/assistant : Me Pierre-henri BARRAIL, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Rep/assistant : M. [U] [A] (Gérant)

C/

[B] [X]
[M] [D]

Copie certifiée conforme délivrée
le :
à : - Monsieur [B] [X]
- Madame [M] [D]

Copie exécutoire et copie conforme délivrée :
à : - Me Pierre-henri BARRAIL

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SCI DES BARNS, demeurant 10 Grande rue - 70300 ABELCOURT
Comparante en la personne de Monsieur [U] [A]
Assistée de Me Pierre-henri BARRAIL, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [X], demeurant 2 rue du Monument - 70800 HAUTEVELLE
Comparant en personne

Madame [M] [D], demeurant 2 rue du Monument - 70800 HAUTEVELLE
Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX
Greffier : Béatrice PAUTOT

DÉBATS :

Audience publique du 25 juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 31 mai 2021, la société civile immobilière DES BARNS – ci-après dénommée la SCI DES BARNS - a donné à bail à Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] un logement situé 2 rue du Monument à HAUTEVELLE (70800), pour un loyer mensuel de 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DES BARNS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 octobre 2024.

La SCI DES BARNS a ensuite fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE par acte de commissaire de justice signifié à personne le 16 avril 2025 aux fins de voir :
- constater la résiliation de plein droit du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] du logement ;
- condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, soit 800 euros par mois ;
- condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] au paiement de la somme de 3108 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2024, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation ;
- condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] au paiement de la somme de 156,92 euros au titre de la facture en date du 26 janvier 2024 d'entretien de la chaudière
- condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l'assignation ;
- constater l'exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction dans le cadre du présent litige.

A l’audience du 25 juin 2025, la SCI DES BARNS, assistée par son Conseil, s'en rapporte aux termes de l'assignation.

Elle confirme que Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] ont repris le versement de son loyer courant et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] ont comparu en personne.
Ils reconnaissent tant le principe que le montant de la dette.
Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de régler une somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant.
Ils sollicitent en outre que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.
Ils précisent que Monsieur travaille et qu'il perçoit un salaire de 1400 euros par mois. Madame perçoit des prestations familiales. Le couple a 3 enfants à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

La SCI DES BARNS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande et l'acquisition de la clause résolutoire concernant le logement :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 31 mai 2021 contient une clause résolutoire (§XI).
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2024, pour la somme en principal de 3264,92 euros.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies.
Il sera donc dit que le bail est résilié de plein droit le 2 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

- Sur les loyers et charges impayés :

Au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SCI DES BARNS sollicite que Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] soient condamnés solidairement à lui régler une somme de 3108 euros au titre des loyers impayés.
Elle fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant aux débats le contrat de bail liant les parties, le commandement de payer délivré le 31 octobre 2024 et un décompte incluant le mois d'octobre 2024 concernant Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D].

Par ailleurs, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette.

Le contrat de bail contient, par ailleurs, une clause de solidarité (§XII).

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] à verser à leur bailleur une somme de 3108 euros au titre des impayés de loyers et de charges selon décompte incluant le mois d'octobre 2024, outre intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation.

- Sur le paiement de la facture concernant l'entretien de la chaudière :

En l'espèce, la SCI DES BARNS sollicite que Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] soient condamnés solidairement à lui régler une somme de 156,92 euros en règlement de la facture concernant l'entretien de la chaudière.

La SCI DES BARNS produit une copie de la facture du 26 janvier 2024 d'un montant de 156,92 euros de la SARL BARNI concernant l'entretien de la chaudière.

Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] n'ont pas contesté devoir cette somme, réglée en leur lieu et place par leur bailleur.

Par conséquent, en l'absence d'autres éléments, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] seront condamnés solidairement à régler à la SCI DES BARNS la somme de 156,92 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l'article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il s'évince du décompte produit mais aussi des débats que Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] ont repris le versement du loyer courant.
Il sera surtout relevé que les parties s'accordent sur l'octroi de délais de paiement au profit de Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] ainsi que sur la suspension des effets de la clause résolutoire.
Aussi, compte tenu de l'accord des parties sur ce point, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 31 mensualités de 100 euros, la 32 ème mensualité devant solder le reste de la dette en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits du demandeur et d’éviter, en cas de défaillance de Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans cette hypothèse, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] seront également condamnés solidairement à payer au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 800 euros, à compter de la résiliation du bail, en réparation du préjudice subi par le bailleur compte tenu de l'occupation sans droit ni titre de son logement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.
Compte tenu des démarches entreprises par la SCI DES BARNS, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,